Desde 2017 hasta mediados de 2025, los costos de construcción —medidos por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)— se multiplicaron por 95, superando incluso al índice de precios al consumidor, que lo hizo en una proporción cercana a 80 veces. Esta diferencia refleja una tendencia estructural: construir resulta hoy mucho más caro que hace una década, incluso en comparación con el resto de los bienes de la economía.
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Altos costos para edificar y poco acceso al crédito: cuáles son las oportunidades de las hipotecas divisibles
Informe privado reveló el impacto del alza para construir y la falta de crédito, y evaluó los límites y alcances de las hipotecas para comprar unidades en pozo.
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El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios
La reglamentación de las hipotecas divibles mejora la previsibilidad de los desarrolladores y amplía la base de demanda solvente en un mercado con más de 50.000 unidades en ejecución en CABA
Ese encarecimiento se combinó con otra distorsión relevante. Según datos recientes de portales inmobiliarios, el valor de unidades en pozo superó al de viviendas terminadas, y se invirtió la lógica tradicional del mercado (sucede en más de 20 barrios porteños, por ejemplo). Esta dinámica refuerza el carácter especulativo de las inversiones en desarrollo y aleja aún más al comprador que busca una solución habitacional concreta.
Frente a este panorama, el financiamiento bancario para la construcción de viviendas permanece casi ausente. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, más del 40% de las empresas constructoras declaró en 2025 no tomar crédito, un aumento de 15 puntos respecto del promedio entre 2018 y 2023. La falta de acceso al crédito restringe la escala de los desarrollos, concentra la oferta en segmentos premium y limita la posibilidad de ampliar el acceso a la vivienda. Sin financiamiento, el mercado inmobiliario argentino opera por debajo de su potencial, tanto en términos económicos como sociales.
En un escenario de caída de la actividad y costos por encima de los u$s1.600 por metro cuadrado, una noticia esperada llegó ayer: el Gobierno nacional oficializó el régimen de hipotecas divisibles —o de bien futuro— mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y de Justicia.
La medida busca ampliar el crédito hipotecario y facilitar el acceso a la vivienda en obras no terminadas. El nuevo esquema permite otorgar préstamos antes de la subdivisión formal de las propiedades, sobre unidades aún en construcción o lotes en urbanizaciones planificadas, lo que habilita una operatoria más flexible.
A diferencia del sistema tradicional, el crédito podrá constituirse desde el inicio del proyecto, y luego dividirse entre los futuros compradores, cada uno asumiendo su propia deuda.
Restricciones estructurales y oportunidad técnica
La ausencia de crédito responde en parte a las condiciones macroeconómicas. La inflación, la volatilidad cambiaria y la incertidumbre regulatoria impiden la planificación de largo plazo. Pero también existen barreras propias del sistema financiero y del sector de la construcción: tasas elevadas, informalidad en la cadena productiva y una baja participación de los bancos en proyectos inmobiliarios. Esta situación genera un círculo vicioso: sin crédito, hay menos oferta; con menos oferta, aumentan los precios; con precios más altos, se reduce la demanda efectiva.
“Sin crédito, el mercado no tiene escala ni previsibilidad”, señala el informe de la Fundación Tejido Urbano. “Esto no solo afecta al sector privado, sino también a la política pública, que pierde capacidad de orientar inversión hacia la reducción del déficit habitacional”, destacó Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la entidad.
La herramienta de la hipoteca divisible, reglamentada por el DNU 1017/2024, aparece en este escenario como una posible bisagra. Su operatoria permite dividir una hipoteca general tomada por un desarrollador y asignar a cada comprador una porción de ese crédito a medida que avanza el proyecto.
De este modo, se habilita una doble vía de financiamiento: una para la empresa constructora y otra para los futuros propietarios, sin necesidad de esperar la finalización de la obra para escriturar ni hipotecar.
Cómo funciona la hipoteca divisible
La primera experiencia concreta se llevó a cabo en 2025 a través del Banco Ciudad. El esquema se aplica a viviendas de hasta 70 m2 destinadas a uso permanente. El comprador entrega un anticipo en dólares y firma un boleto de compraventa registrado. Durante la construcción, abona cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Al finalizar la obra, se constituye la hipoteca definitiva, generalmente en UVA, y comienza el repago de largo plazo.
Este modelo permite ingresar con menor capital propio y acceder al crédito en una etapa más temprana del proceso. Sin embargo, la herramienta todavía requiere una regulación más clara y mecanismos de control que aseguren la calidad constructiva y la responsabilidad de las desarrolladoras.
Según la base de expedientes administrativos relevados por la Fundación Tejido Urbano en CABA, desde la presentación del proyecto hasta el final de obra transcurren en promedio 4 años. El permiso de obra suele otorgarse seis meses después del inicio del trámite. Estos plazos, en un contexto sin fiscalización adecuada, multiplican los riesgos para los compradores.
“La hipoteca divisible no elimina el riesgo; lo redistribuye”, amplió Álvarez de Celis. “El banco lo comparte y lo monitorea, pero si la obra no se ejecuta en tiempo y forma, todo el sistema entra en tensión”.
La visión desde el sector económico
Para Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, se trata de una oportunidad técnica valiosa, aunque desafiante: “Es una gran noticia. Permite generar financiamiento bancario, empezar a armar un circuito de crédito para la construcción y la compra en una misma cadena”. En su opinión, la hipoteca divisible también puede contribuir a profesionalizar un proceso históricamente asociado al fideicomiso y a inversiones informales. “Hay que mover eso y generar mercado de capitales para la construcción”, explicó.
El principal desafío, advierte, está en la apropiación de la herramienta por parte de los bancos. “Hoy tienen dificultades para financiar incluso la compra. Imaginate lo que implica financiar la obra. Es otro tipo de proyecto y otro tipo de análisis. A mediano plazo puede funcionar, pero en el corto va a ser desafiante”.
Según González Rouco, si los bancos logran incorporar esta operatoria a sus procesos, podrían ampliar significativamente el espectro de financiamiento para proyectos que hoy no cuentan con respaldo. Sin embargo, remarca que la clave estará en “generar reglas claras, reducir la fricción burocrática y asegurar condiciones mínimas para que los proyectos avancen con previsibilidad”.
Qué cambia para el comprador
En términos prácticos, el esquema de hipoteca divisible permite que el comprador acceda a una unidad en pozo sin tener el total del capital ni esperar la escrituración. Pero no garantiza certidumbre plena.
Una unidad de 65 m2 valuada en aproximadamente u$s 80.000 exige, en el modelo tradicional, un anticipo del 35% y 24 cuotas ajustadas por CAC. Durante la obra, el comprador —si alquila— enfrenta un doble gasto: abona cuotas sin escriturar ni tomar posesión, y asume el riesgo total ante cualquier incumplimiento de la desarrolladora.
Con una hipoteca divisible, en cambio, podría ingresar con un anticipo menor (por ejemplo, u$s15.000) y firmar un boleto registrado. El banco financia al desarrollador, monitorea los avances y al finalizar formaliza un crédito individual. Sin embargo, si la obra se retrasa, el comprador queda en una zona intermedia: continúa pagando sin acceso efectivo a la vivienda y sin que el préstamo definitivo se active.
En comparación con el esquema tradicional, la hipoteca divisible incorpora al banco como actor intermedio, pero su rol no reemplaza los controles públicos ni elimina el riesgo del comprador. “La solución habitacional no puede descansar sobre la espalda individual de quien accede”, señaló Álvarez de Celis, y remarcó la necesidad de marcos regulatorios claros, ejecución profesionalizada y un sistema que garantice el cumplimiento de lo prometido.
Una innovación con potencial, pero sin impacto inmediato
Aunque representa una innovación importante, la hipoteca divisible todavía opera como una herramienta complementaria, más alineada con las dinámicas del sector desarrollador. Para que se transforme en una política estructural, será necesario expandir su adopción en el sistema financiero y articularla con políticas públicas que prioricen el acceso habitacional.
Álvarez de Celis concluyó: “El crédito bancario sigue en niveles mínimos. La hipoteca divisible o de bien futuro puede ayudar, pero antes hay que reconstruir confianza y estabilidad macroeconómica”.
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