La construcción se tensa: los costos suben pero no impactan en los precios de las viviendas en pozo

El valor del metro cuadrado se mantiene estable, pese al encarecimiento de materiales y mano de obra. Algunas desarrolladoras frenaron lanzamientos, otras redujeron márgenes o ajustaron procesos. El precio promedio en zonas consolidadas supera los u$s2.000 y crece la selectividad entre inversores.

Una obra en el barrio de Villa Urquiza, aún con desacoples económicos la edificación sigue adelante en la mayoría de los emprendimientos

El mercado de la construcción privada de viviendas atraviesa una etapa de tensión creciente. Mientras los costos en dólares subieron con fuerza en los últimos meses, los precios de las unidades en pozo no lograron acompañar ese ritmo. En zonas consolidadas de Buenos Aires, el metro cuadrado promedia los u$s2.000, aunque algunos proyectos de mayor categoría alcanzan los u$s2.500 o más. Sin embargo, los valores de venta muestran una inercia contenida que pone en jaque la viabilidad de nuevos desarrollos.

El costo de construir en la ciudad se duplicó en menos de un año. Según los referentes del sector, pasó de u$s700 a más de u$s1.400 por m2, según la calidad y el tipo de proyecto. Esta brecha entre costo real y precio de venta genera un efecto inmediato: los márgenes de rentabilidad se reducen al mínimo y muchas desarrolladoras deciden frenar nuevos lanzamientos, priorizando la finalización de obras en marcha.

En ese contexto, los desarrollos solo resultan viables en escalas mayores, con compradores que privilegian la inversión antes que el consumo. La demanda efectiva existe, pero el desafío pasa por ajustar cada variable del negocio para evitar que la ecuación se desequilibre.

"El factor de recomposición salarial explica en mayor medida el aumento. En materiales, el aluminio y especialmente el vidrio se despegaron del resto, que están en un proceso de estabilidad e incluso deflación. Hoy, el ítem carpintería de aluminio con su respectivo vidrio es el más relevante en una obra nueva", explicó Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana.

Según Levrio, el principal efecto de esta situación es la retracción de la oferta. "Cuando el costo supera el precio, lo que ajusta es la cantidad. Y eso ya se ve en los datos. Los proyectos son de mayor escala porque los márgenes se achicaron. A la vez, hay liquidez en el mercado y los compradores están. El desafío no es vender, es lograr que sea viable construir", detalló.

En este escenario, quienes están mejor posicionados son los que interpretan el nuevo ciclo como un "régimen de inversores": edificios mejor ubicados, con mayor escala, valor percibido y diferenciación. "Cuando Argentina tuvo este nivel de costos en dólares, el segmento premium fue el que se expandió", agregó.

Corrección

Desde una mirada financiera, Santiago Vitali, director de De.DE, afirmó que el aumento se explica tanto por la corrección macroeconómica como por la pérdida de eficiencia anterior. "El costo subió por la salida del cepo, la desaparición de la brecha y la recomposición de precios relativos. Pero también porque antes se operaba con costos bajos y mucha ineficiencia: jornales caídos, sobrantes, sobreprecios, canjes. Eso hoy no se sostiene."

Vitali observa que muchas empresas priorizan terminar lo que está en marcha antes que lanzar nuevos proyectos. "Los que pueden esperan una recomposición de precios que no llega. Y los que no pueden, lanzan apurados y con riesgo. Las decisiones se demoran y la estructura empieza a vaciarse."

"Los más preparados para enfrentar esto son los que revisaron sus procesos, identificaron gastos innecesarios y redefinieron estructuras. No se trata solo del costo de obra, sino de todo el ecosistema de un desarrollo: legales, técnicos, honorarios, estructura fija. Redeterminar esos gastos y licuarlos con más volumen es una estrategia posible", puntualizó.

Palermo se mantiene como uno de los barrios con mayor presencia de obras en curso

En cuanto al traslado del aumento al precio, coincidió en que está limitado. "Hoy los precios no convalidan subas. Hay leve tendencia alcista, pero no alcanza. Algunos desarrolladores asumen el costo como una pérdida para no inmovilizar capital propio."

Desde otra perspectiva operativa, Sebastián Wierzba, socio de WGW Desarrollos, mencionó que los mayores costos afectan especialmente a las obras que fueron comercializadas antes del salto de costos. "El impacto es fuerte cuando no hay mecanismos de ajuste y la venta se hizo con otro esquema. En los nuevos proyectos hay algo más de margen para decidir si vale la pena lanzar o esperar."

Wierzba destacó que quienes lograron vender con precios indexados o quienes acopiaron materiales con anticipación cuentan con una ventaja comparativa. "Hoy los proyectos especulativos, que dependían del esquema venta-avance-acopio, son los que más sufren. Son obras lentas, costosas y con retorno erosionado".

Cuestión de precio

Sobre los valores actuales, los especialistas coinciden: el costo de construcción está entre u$s1.350 y u$s1.600 por m2, mientras que el precio de venta en pozo ronda los u$s2.000 a u$s2.500 por m2 según la ubicación. Un departamento de dos ambientes parte de los u$s100.000 y uno de tres ambientes puede llegar a u$s150.000.

En ese marco, la estrategia de muchos desarrolladores es afinar procesos, negociar con proveedores, mejorar plazos y eficiencia. "Hoy se busca importar materiales más baratos desde China o Brasil, o reducir desperdicios internos. Cada punto que se optimiza, suma margen", dijo Wierzba.

Otra herramienta es la flexibilidad en los planes de pago. "Los desarrolladores están más abiertos a propuestas personalizadas, como pagos mixtos, saldos posteriores a la entrega o financiación directa. La necesidad de cerrar proyectos vuelve más permeable la estrategia comercial", señaló Vitali.

Levrio coincidió en que el perfil del comprador cambió. "Hoy el consumidor con crédito hipotecario tiene mejores condiciones. Pero el producto de pozo compite con propiedades terminadas. Solo si se ofrece algo que no exista como producto final, se vuelve atractivo para ese segmento."

A pesar del contexto, los referentes coinciden en que hay oportunidades. Para eso, insisten, es clave entender el nuevo ciclo, ajustar cada variable y anticiparse al movimiento del mercado. El desafío es sostener la actividad sin descuidar la rentabilidad ni perder el foco estratégico del negocio.