El precio medio para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad subió 2,3% en junio y alcanzó los $655.294 por mes según el análisis de Zonaprop. En el acumulado del primer semestre de 2025, el aumento fue del 19%, mientras la inflación del período llegó al 15,4%. Aunque los incrementos resultaron menores que los del mismo semestre de 2024 (34%), el alza mantiene presión sobre los inquilinos.
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Alquileres porteños con subas por encima de la inflación semestral: ¿cuáles son las causas?
Un informe privado reveló que los alquileres en CABA subieron 19% hasta junio último y que el precio de venta de departamentos creció 4,4%.
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En términos interanuales, según el informe, el alquiler promedio se encareció 45,6%, por encima de la inflación anual (39,4%) pero por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL, 69,7%), índice que regula contratos de alquileres vigentes de la derogada Ley de Alquileres de 2020 y en nuevos acuerdos (también es común usar el Índice de Precios al Consumidor, IPC).
Valores de referencia en la Ciudad
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Monoambiente: $544.563 mensuales.
Dos ambientes: $640.427 mensuales.
Tres ambientes: $860.644 mensuales.
Puerto Madero sigue como el barrio con alquiler más caro, con $1.234.474 por mes. Le siguen Núñez ($726.487) y Palermo ($724.740).
En el extremo opuesto, Villa Lugano se mantiene como el más accesible, con $491.757 mensuales, acompañado por Versalles ($523.103) y La Boca ($566.369).
Factores detrás de los aumentos
El informe señala que la oferta de alquiler tradicional en CABA mejoró tras la derogación de la anterior Ley de Alquileres, pero el mercado aún se reacomoda. El incremento de contratos nuevos, la indexación por ICL en valores más altos y el impacto de la inflación general siguen impulsando los precios.
Aunque la oferta creció más del triple respecto al piso histórico de febrero de 2023, la presión de la demanda y la volatilidad económica sostienen alzas por encima del nivel general de precios.
Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, explicó que los valores de los alquileres suben por encima de la inflación, pero de forma más moderada que en 2024. Señaló que los propietarios ajustaron expectativas y ya no piden cifras excesivas para cubrirse de la inflación, al reconocer que la suba de precios se desaceleró.
“Hoy el mercado no convalida ciertos valores. Que un tres ambientes promedie más de $700.000 implica una exigencia muy alta para el inquilino, sobre todo si se suman expensas que recién ahora se redujeron un poco los incrementos mensuales pero superan los $200.000, siempre en promedio en CABA, todo un desafío”, afirmó Lo Valvo.
Mercado de venta: subas más moderadas
El precio del metro cuadrado de departamentos subió 0,5% en junio y se ubicó en u$s2.427 en CABA. En la primera mitad del año, el alza acumulada llegó a 4,4%, por debajo de la inflación en dólares (8,4%). En comparación interanual, la suba fue del 7%.
Valores promedio por tipología:
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Monoambiente: u$s106.680.
Dos ambientes: u$s128.295.
Tres ambientes: u$s177.220.
Puerto Madero lidera con u$s6.128 por m2. Palermo (u$s3.399) y Núñez (u$s3.262) completan el podio. Lugano muestra el precio más bajo, con u$s1.088 por m2, seguido por Nueva Pompeya (u$s1.451) y Parque Avellaneda (u$s 1.537).
Casas: valores en alza pero con menor ritmo
El metro cuadrado de casas se ubica en u$s1.795. En junio subió 1% y acumuló un 4,1% en el semestre. En los últimos doce meses, la suba fue del 5,1%, menor que la de departamentos y por debajo de la inflación en dólares (36,3%).
Referencias de valor:
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Tres dormitorios: u$s295.261.
Cuatro dormitorios: u$s481.883.
Palermo encabeza el ranking de barrios más caros para casas con u$s3.460 por m2, seguido por Belgrano (u$s2.884) y Recoleta (u$s2.433). Villa Soldati es el más accesible con u$s676 por m2, junto a Nueva Pompeya (u$s751) y La Boca (u$s828).
Escrituras en aumento y crédito hipotecario en recuperación
En mayo se concretaron 5.610 escrituras en la Ciudad, un 22% más que en el mismo mes de 2024. Fue el mejor mayo en seis años.
El crédito hipotecario mostró señales de recuperación: las operaciones con hipoteca bancaria representaron 23% del total, muy por encima del 3% registrado un año antes. El dato sugiere mayor actividad crediticia, aunque aún concentrada en bancos públicos y planes específicos.
Costos de construcción con fuerte suba en dólares
El costo de construcción en dólares aumentó 1,2% en junio y acumuló un incremento del 126% desde octubre de 2023. Hoy construir cuesta 3,4 veces más que en 2020, mínimo histórico de la serie Zonaprop.
El aumento de costos impacta en la posibilidad de lanzar nuevos proyectos y presiona sobre la oferta futura en un mercado que intenta reactivarse.
Rentabilidad inmobiliaria: mejores y peores opciones
La relación alquiler/precio se ubica en 5,54% anual. Se requieren 18 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo 19% menor al registrado un año atrás.
Barrios con mayor rentabilidad bruta anual:
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Lugano: 9,2%.
Nueva Pompeya: 8,4%.
Parque Avellaneda: 7,7%.
Barrios con menor rentabilidad:
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Puerto Madero: 4,1%.
Palermo: 4,3%.
Núñez: 4,5%.
Estos números marcan las diferencias entre invertir en zonas premium con valores elevados y menor retorno, frente a barrios más económicos con mejor rendimiento para inversores que priorizan renta.
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