La oferta de usados supera los 77.000 departamentos en venta, los valores apenas subieron entre 3% y 4% en el último año. Cuánto valen desde monoambientes hasta 4 ambientes.
Pese al crecimiento de las compraventas, los valores de los departamentos usados permanecen estables por la amplia oferta disponible en el mercado porteño
Mientras las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se mantienen cerca de las 6.000 operaciones mensuales y el crédito hipotecario muestra señales de recuperación, los precios de los departamentos usados avanzan a un ritmo mucho más lento de lo esperado. Lejos de registrar fuertes incrementos, los valores apenas acumulan subas de entre 3% y 4% interanual, según distintos relevamientos del mercado.
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La situación llama la atención porque coincide con un escenario de mayor actividad. Luego de varios años de retracción, las operaciones de compraventa recuperaron dinamismo y el financiamiento volvió a ocupar un lugar dentro del mercado, aunque todavía lejos de los niveles observados en otros países.
Sin embargo, la amplia oferta disponible continúa como uno de los principales factores que explican la estabilidad de los valores. Actualmente existen más de 77.000 departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires y más de 30.000 avisos activos correspondientes a unidades usadas de uno a cuatro ambientes, según datos de Reporte Inmobiliario.
En mayo de 2026, Reporte Inmobiliario relevó y validó 30.136 avisos activos de departamentos usados en venta. Aunque el stock continúa en niveles elevados, durante los últimos meses comenzó a observarse una desaceleración en su crecimiento.
La diferencia interanual de publicaciones alcanzó el 4,7%, una cifra inferior a la registrada durante gran parte de 2025 y los primeros meses de este año. La oferta sigue siendo amplia, aunque el ritmo de expansión perdió intensidad.
Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el comportamiento actual de los precios resulta difícil de justificar desde una mirada estrictamente económica. Dijo: "No hay una explicación lógica para la desaceleración en la suba de precios, ya que todas las variables indican que deberían subir. El único elemento que se retrajo durante los últimos meses fue el crédito hipotecario, pero el porcentaje del total de ventas que mueve siempre fue relativamente bajo y además ya comenzó a recuperarse".
El especialista agregó que la oferta se estabilizó y que el crédito volvió a mostrar crecimiento a partir de las recientes bajas de tasas. En ese contexto, entiende que existen fundamentos para una evolución más dinámica de los valores.
Aun así, el mercado continúa dentro de un escenario de moderación. Los aumentos aparecen de manera puntual según barrio, ubicación y calidad de cada inmueble, sin trasladarse al conjunto de la Ciudad.
Los datos relevados durante mayo muestran un mercado con escasas variaciones nominales en dólares.
Los monoambientes registran un valor promedio de publicación de u$s70.000.
Los departamentos de dos ambientes rondan los u$s80.000.
Las unidades de tres ambientes alcanzan aproximadamente u$s112.000.
Los departamentos de cuatro ambientes promedian u$s149.700.
Si se analiza el valor por metro cuadrado, los monoambientes lideran con u$s2.141/m2. Los departamentos de dos ambientes alcanzan u$s1.965/m2, los tres ambientes u$s1.807/m2 y los cuatro ambientes u$s1.751/m2.
Las variaciones interanuales continúan dentro de márgenes reducidos. Los monoambientes avanzaron 0,94%, los departamentos de dos ambientes 1,18%, los de tres ambientes 1,92% y los de cuatro ambientes mantuvieron una dinámica similar.
Los números reflejan un mercado que dejó atrás la recuperación más acelerada observada entre fines de 2024 y buena parte de 2025 para ingresar en una etapa de movimientos mucho más graduales.
Santiago Magnin, fundador de deInmobiliarios y especialista en Real Estate, sostuvo que el mercado atraviesa una etapa muy distinta a la registrada entre fines de 2023 y mediados de 2024. Tras la recuperación que siguió a varios años de caída, los valores ingresaron en una fase de estabilidad y muestran escasas variaciones nominales.
A su criterio, una de las claves para entender este comportamiento surge de la relación entre oferta y demanda. Actualmente existen cerca de 110.000 propiedades publicadas, mientras que las operaciones de compraventa rondan las 6.000 unidades mensuales. Aunque la actividad mejoró respecto de años anteriores, la cantidad de inmuebles disponibles continúa muy por encima de la demanda efectiva, una situación que limita la posibilidad de aplicar aumentos generalizados.
Magnin explicó que ese escenario obliga a muchos propietarios a revisar expectativas y aceptar negociaciones para concretar operaciones. Según los registros de la firma, la diferencia promedio entre los valores publicados y los precios efectivos de cierre ronda el 5%, aunque las propiedades correctamente valuadas suelen encontrar compradores en plazos considerablemente más cortos.
Asimismo, remarcó que los datos de cierre recopilados por deInmobiliarios reflejan fuertes diferencias dentro de la Ciudad. El corredor norte continúa concentrando las cotizaciones más elevadas, con Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez entre las zonas más valorizadas. En sentido contrario, gran parte de los barrios ubicados al sur de la autopista exhiben una actividad considerablemente menor en términos de compraventas y niveles de cotización sensiblemente inferiores.
Los registros de operaciones efectivamente concretadas reflejan esa disparidad. En Recoleta, los monoambientes y departamentos de dos ambientes se comercializan en promedio cerca de u$s2.300 por m2, mientras que los tres ambientes alcanzan aproximadamente u$s2.200 por m2 y las unidades de cuatro ambientes o más rondan los u$s2.100 por m2.
En Palermo, los monoambientes registran valores cercanos a u$s2.400 por m2, los departamentos de dos ambientes se ubican alrededor de u$s2.200 por m2 y las unidades de tres y cuatro ambientes promedian unos u$s2.100 por m2. Una situación similar aparece en Belgrano, donde los monoambientes también alcanzan valores próximos a u$s2.400 por m2 y las unidades más grandes mantienen cotizaciones comparables a las observadas en Recoleta.
Por otra parte, advirtió que la realidad cambia de manera considerable en otros barrios. En Balvanera, por ejemplo, los monoambientes muestran cierres promedio cercanos a u$s1.500 por m2, mientras que los departamentos de tres ambientes rondan los u$s1.300 por m2 y los de cuatro ambientes apenas superan los u$s1.100 por m2.
Además, aclaró que esos promedios presentan diferencias internas importantes, ya que gran parte de las operaciones se concentra en las zonas más demandadas próximas a Avenida Córdoba y Tucumán, mientras que otros sectores del barrio exhiben valores considerablemente más bajos.
Fernando Pérez, director de Coldwell Banker Desiderio Group, consideró que la desaceleración responde a una combinación de factores. Entre ellos menciona la incertidumbre vinculada a la inflación y al tipo de cambio, las tasas de interés de los créditos hipotecarios, el incremento de los costos de construcción y el contexto económico general.
A su criterio, el fenómeno tampoco afecta de igual manera a todos los barrios. Algunas zonas mantienen una dinámica más activa que otras y las diferencias entre submercados resultan cada vez más evidentes.
Pérez entiende que el mercado conserva un nivel de actividad aceptable tanto en compraventa como en alquileres e inversiones de pozo, aunque los aumentos de precios seguirían dentro de márgenes acotados.
Las operaciones financiadas mediante crédito hipotecario constituyen otro factor a observar. En muchos casos, las ventas con crédito se concretan sobre valores de publicación o con escaso margen para negociar, lo que aporta cierta firmeza a las cotizaciones.
De cara a los próximos meses, Pérez proyectó subas interanuales de entre 3% y 5%, siempre que las condiciones macroeconómicas no registren cambios bruscos.
Por ahora, el mercado porteño mantiene una característica poco habitual: más operaciones, crédito en recuperación y una oferta todavía muy amplia. Esa combinación permite explicar por qué los departamentos usados continúan lejos de una escalada de precios y avanzan con aumentos moderados. "Los precios deberían estar subiendo y están amesetados. No hay una explicación lógica", concluyó Gómez Picasso.