La minería volvió a ocupar un lugar central dentro de la economía argentina y una provincia aparece como uno de los principales escenarios de ese cambio. La combinación entre grandes proyectos de cobre, inversiones multimillonarias y el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI) comenzó a modificar las expectativas del mercado inmobiliario de San Juan, donde desarrolladores, propietarios e inversores ya analizan cómo prepararse para una demanda que podría impulsar la construcción de más de 2.000 viviendas durante los próximos cinco años, además de oficinas, parques logísticos, hoteles y nuevos emprendimientos urbanos.
San Juan se prepara para el boom minero: viviendas, hoteles y parques logísticos impulsarán las inversiones
El avance del RIGI y varios proyectos prometen un fuerte efecto derrame sobre el mercado inmobiliario. Qué zonas crecerían y claves legales para invertir sin riesgos.
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Vista de la ciudad de San Juan. Capital, Rivadavia y Santa Lucía aparecen entre las zonas con mayor potencial para captar la demanda residencial que podría generar el desarrollo de los proyectos mineros
El fenómeno excede ampliamente a la actividad minera. La llegada de compañías internacionales, contratistas, ejecutivos, profesionales y miles de trabajadores genera un efecto multiplicador que alcanza a la construcción, el comercio, los servicios y el negocio inmobiliario. La experiencia de otros polos mineros (o petroleros como Vaca Muerta en Neuquén) demuestra que, cuando los proyectos entran en etapa de construcción y producción, la demanda de infraestructura crece a un ritmo muy superior al de la oferta existente.
En ese contexto, San Juan reúne buena parte de las expectativas. Allí avanzan emprendimientos como Josemaría, Filo del Sol, Los Azules, El Pachón y Altar, considerados entre los principales proyectos cupríferos de América Latina. Si todos evolucionan según los cronogramas previstos, movilizarán miles de millones de dólares durante las próximas décadas y requerirán una infraestructura capaz de acompañar ese crecimiento.
El RIGI, incorporado a la Ley Bases, aparece como otro factor decisivo. El régimen contempla beneficios fiscales, cambiarios y aduaneros para inversiones superiores a los u$s200 millones y garantiza estabilidad normativa durante 30 años, un esquema pensado para atraer capitales de gran escala hacia sectores estratégicos como la minería, la energía y la infraestructura.
Para el mercado inmobiliario, el desafío consiste en anticiparse. La construcción de viviendas, edificios corporativos, depósitos, centros logísticos y desarrollos mixtos demanda varios años entre la compra del terreno, el proyecto, las aprobaciones y la ejecución de las obras. Esperar a que la demanda aparezca puede resultar demasiado tarde.
Una demanda que podría superar ampliamente la oferta
Mauricio Turell, martillero público y corredor inmobiliario, socio fundador de la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan y ex secretario de la Federación Económica provincial, consideró que el mercado todavía no dimensionó el verdadero alcance del proceso que comienza a desarrollarse. Señaló: "La transformación generará un colapso absoluto para cualquiera de los destinos, sencillamente porque no logramos entender que debimos estar trabajando con anterioridad a este boom minero".
Según explicó, uno de los principales problemas radica en la falta de planificación previa. Muchos desarrolladores aún buscan identificar cuáles serán las necesidades específicas de las empresas antes de lanzar nuevos proyectos, una incertidumbre que demora inversiones en un momento clave.
"Los desarrolladores siguen preguntándose qué necesitan las empresas. Es muy difícil anticiparse a un mercado que todavía no terminamos de conocer en su totalidad. Faltó información suficiente de los responsables", afirmó.
La consecuencia podría sentirse con fuerza en el mercado residencial. A medida que desembarquen compañías vinculadas con la minería, crecerá la necesidad de viviendas para ejecutivos, gerentes, profesionales, técnicos y trabajadores que cumplirán esquemas de rotación. También aumentará la demanda de oficinas administrativas, depósitos, talleres, bases operativas y parques logísticos.
Especialistas del sector estiman que solamente la demanda habitacional podría requerir la construcción de más de 2.000 nuevas viviendas en los próximos cinco años para evitar un fuerte desbalance entre oferta y demanda.
El mercado de alquileres ya ofrece señales de esa tensión. Desde hace varios años, la disponibilidad de viviendas resulta insuficiente frente a la cantidad de interesados, especialmente en Capital, Rivadavia, Santa Lucía y Rawson.
Según Turell, actualmente la relación entre oferta y demanda ronda un desequilibrio equivalente a diez interesados por cada seis propiedades disponibles.
A esa situación se suma otro fenómeno. Muchos propietarios comenzaron a adaptar sus inmuebles para ofrecerlos exclusivamente a empresas vinculadas con la minería, atraídos por contratos más extensos y mejores ingresos. Explicó: "Sin dudas, el mayor atractivo para los sanjuaninos consiste en alquilarles a las empresas mineras, pero no logramos entender que debemos cumplir formalidades legales e impositivas básicas para formalizar el negocio con compañías internacionales, como las modalidades de garantías y otros requisitos contractuales".
Para quienes sí lograron adecuarse, la rentabilidad aparece como un fuerte incentivo. Sin embargo, esa decisión también reduce la oferta destinada a empleados públicos, trabajadores del comercio, pequeñas empresas y familias locales.
"Quienes entendieron el negocio condicionan la demanda de empleados del Estado, del comercio y de empresas privadas porque reservan sus propiedades para la minería, donde el atractivo económico resulta mucho mayor", sostuvo.
Esa realidad ya forma parte del día a día en Iglesia, uno de los departamentos más vinculados con la actividad minera. Resumió Turell: "En Iglesia los problemas ya son una costumbre y todavía existe escasa acción para revertirlos. Solo improvisamos".
Las zonas que podrían liderar la valorización
El impacto tampoco será uniforme. Algunas regiones aparecen mejor posicionadas para captar inversiones debido a su infraestructura, conectividad y cercanía con los futuros desarrollos mineros.
En el segmento industrial, Turell identifica como áreas con mayor potencial los terrenos ubicados sobre las rutas nacionales 40 y 20, además de las parcelas situadas hacia el norte del departamento Albardón, camino a Iglesia. También menciona a Iglesia, especialmente la zona de Barreal, y a Jáchal, que podría consolidarse como uno de los principales centros logísticos para abastecer a los proyectos cupríferos.
En el mercado residencial, las mayores oportunidades se concentran en Capital, Rivadavia y Santa Lucía, departamentos que reúnen mejor infraestructura urbana, servicios, oferta educativa, centros comerciales y desarrollos de mayor categoría, condiciones especialmente valoradas por ejecutivos y personal jerárquico de las compañías internacionales.
La seguridad jurídica, un factor decisivo para las inversiones
La magnitud de los proyectos mineros también obliga a mirar un aspecto que muchas veces queda relegado: la situación jurídica de los inmuebles donde se desarrollarán las inversiones. Detrás de cada emprendimiento aparecen compras de tierras, servidumbres, fideicomisos, acuerdos territoriales y regularizaciones dominiales que requieren absoluta seguridad para evitar conflictos futuros.
José Emiliano Muñoz, escribano adscripto del Registro Notarial N°1 de San Juan, sostuvo que el rol del notario adquiere un protagonismo central en esta nueva etapa económica. Precisó: "La minería necesita maquinaria, inversión y tecnología. Pero antes de todo eso necesita seguridad jurídica. El escribano es quien brinda certeza sobre el territorio donde se proyectarán inversiones millonarias. Servidumbres, compras de tierras, fideicomisos, regularización dominial, acuerdos territoriales o cesiones de derechos requieren claridad jurídica. Un error documental puede detener un proyecto completo".
Añadió que la función notarial aporta autenticidad, control de legalidad, prevención y estabilidad contractual, elementos indispensables para que empresas internacionales desembolsen inversiones que se planifican a varias décadas.
"Hoy el escribano también debe comprender la complejidad productiva y económica de la minería. El suelo ya no representa solamente un inmueble: también constituye infraestructura, inversión, desarrollo y futuro", agregó.
Qué revisar antes de invertir
Muñoz advirtió que muchos de los conflictos vinculados con la minería no aparecen durante la explotación de los yacimientos, sino mucho antes, cuando existen errores en la documentación o inconsistencias registrales.
"La primera advertencia consiste en entender que muchos conflictos mineros no nacen en la mina, sino en documentación mal confeccionada", afirmó.
Por ese motivo recomendó realizar una auditoría integral antes de comprar tierras o desarrollar proyectos inmobiliarios. Aconsejó lo siguiente:
- Titularidad real del inmueble.
- Antecedentes dominiales.
- Mensuras actualizadas.
- Posibles superposiciones parcelarias.
- Situación posesoria.
- Servidumbres existentes.
- Restricciones ambientales.
- Coherencia entre la información catastral y registral.
- Correcta redacción de los contratos.
Según explicó, una inversión multimillonaria apoyada sobre documentación débil puede derivar en litigios capaces de retrasar durante años un proyecto productivo.
Un mercado que todavía ofrece precios competitivos
Mientras la minería comienza a acelerar, los valores inmobiliarios de San Juan todavía permanecen por debajo de otras capitales provinciales, situación que numerosos operadores consideran una ventana de oportunidad para posicionarse antes de una eventual suba de precios.
De acuerdo con Turell, en Capital, Santa Lucía y Rivadavia una vivienda familiar estándar de aproximadamente 80 m2 cubiertos, con tres dormitorios y un lote cercano a 300 m2, ronda los u$s90.000.
Las casas de categoría parten desde u$s160.000, mientras que un departamento de unos 90 m2, con cochera cubierta, ubicado hasta el tercer piso en edificios con ascensor y sin amenities, se comercializa alrededor de u$s80.000.
Las unidades con amenities superan los u$s110.000, mientras que un lote de aproximadamente 300 m2 se ubica cerca de u$s25.000.
Durante el último semestre la mayor cantidad de operaciones se concentró en inmuebles de hasta u$s120.000, segmento que reúne tanto viviendas familiares como departamentos de buena calidad.
Qué viene
Si el RIGI y los grandes proyectos de cobre avanzan según los cronogramas previstos, San Juan podría atravesar uno de los mayores procesos de transformación económica de su historia reciente. El desafío para el mercado inmobiliario consistirá en anticiparse.
En paralelo, el crecimiento del turismo en esta zona de Cuyo también puede potenciar ese escenario. Atractivos como Ischigualasto (Valle de la Luna), el Dique de Ullum, el Parque Nacional El Leoncito y la Ruta del Vino abren oportunidades para nuevos desarrollos hoteleros, complejos turísticos y emprendimientos de usos mixtos.
Frente a este contexto, Muñoz recomendó que propietarios e inversores actúen con planificación. Resumió: "A los propietarios les diría que regularicen y profesionalicen la situación jurídica de sus inmuebles. Y a quienes quieran invertir, que no compren solamente metros cuadrados, sino también seguridad jurídica. Analizar títulos, mensuras, antecedentes y la situación registral resulta fundamental. La minería no solo mueve minerales. Mueve ciudades, infraestructura, inversiones y actividad inmobiliaria. El verdadero desarrollo se construye con confianza".
