Cuánto subieron las cuotas de los créditos hipotecarios y qué mirar de las tasas de interés de los bancos

En seis meses, las cuotas ajustadas por UVA subieron 17% y las tasas de interés aumentaron en promedio 3,1 puntos porcentuales. Cuáles son las entidades con mayores subas, por qué los bancos encarecen los préstamos a pesar de la desaceleración inflacionaria y qué factores evaluar antes de endeudarse.

Antes de tomar un crédito es clave ver tasas de interés y como evolucionan las cuotas mes a mes

El mercado de créditos hipotecarios atraviesa un momento de expectativa contenida. Pese a la desaceleración de la inflación, las tasas de interés que aplican los bancos no bajaron. Por el contrario, se incrementaron de forma sostenida en casi todas las entidades financieras. Entre octubre de 2024 y abril de 2025, la cuota de un crédito hipotecario ajustado por UVA aumentó un 17%, en línea con la evolución del índice de precios. Sin embargo, el dato clave es que las tasas nominales anuales (TNA) se elevaron en promedio 3,1 puntos porcentuales, pasando de 5,5% a 8,6%, según un relevamiento de Empiria Consultores.

En la práctica, las cuotas subieron un 17% entre octubre y abril, en línea con la inflación. Eso implica que una cuota inicial de $500.000 en noviembre pasó a $585.000 en mayo. Aproximadamente se otorgaron 1.000 préstamos promedio al mes en CABA desde noviembre último.

Sin embargo, quienes buscan tomar un crédito hoy deben saber que las tasas de interés no son las mismas que meses atrás, y eso eleva aún más la cuota de entrada y los ingresos necesarios para calificar. En la práctica, este ajuste representa un salto del 36% en el valor de la cuota inicial y en el ingreso necesario para calificar al préstamo según la plataforma Tasa Tasa.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que "no hay una relación directa entre la inflación y la tasa de interés de los créditos, al menos en el corto y mediano plazo. Las subas están más vinculadas con los problemas de fondeo que enfrentan los bancos, independientemente del Índice de Precios al Consumidor (IPC)".

Y agregó: "Para quien evalúa tomar un crédito hipotecario, lo más relevante es la suba de tasas porque limita la capacidad de acceder a una vivienda: se necesita un mayor ingreso para comprar lo mismo".

González Rouco sostuvo que lo más importante es considerar la proyección laboral y salarial de cada hogar. "Esa es la verdadera variable que define la probabilidad de cumplimiento. Si el ingreso acompaña, el crédito es viable; si no, el riesgo se vuelve muy alto", advirtió.

También destacó que actualmente no hay opciones entre tipos de tasa: "La única oferta que existe es la UVA. Eso implica una cuota inicial baja, pero atada a la inflación, lo que la hace inestable en el tiempo".

Algunos bancos subieron por cuarta vez

Un repaso por las tasas actuales permite observar cómo evolucionó el mercado y qué bancos aplicaron las mayores subas, así como la cantidad de veces que ajustaron sus tasas desde el lanzamiento de sus propuestas de créditos hipotecarios:

• Santander y BBVA: TNA de 9,5%, con hasta cuatro incrementos desde su lanzamiento (5,5%).

• Del Sol: Alcanzó 9,0% tras un ajuste fuerte desde 5,5%.

• Bancor e ICBC: Llegaron a 8,9% tras dos subas.

• Supervielle: Subió de 5,5% a 8,5% con un salto de 3 puntos.

• Banco Patagonia: Escaló a 8,5% luego de cuatro aumentos.

• Galicia y Macro: Ajustaron a 8,0%, con entre dos y tres aumentos.

• Banco Ciudad: Avanzó de 5,5% a 6,9% con una sola suba.

Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, identificó cuáles son las entidades que hoy presentan las tasas más bajas, especialmente para quienes acreditan haberes en ellas: el Banco de Neuquén (3,5%), el Banco Ciudad en el microcentro (3,5%), el Banco Nación (entre 4,5% y 5,5%), y otros como el Banco Municipal de Rosario y el Banco del Chubut (4,8%).

Fuente: Empiria Consultores

Por el contrario, entre los que ofrecen las tasas más altas sin sueldo depositado, se encuentran el Banco Comafi, el Banco del Sol y el Credicoop, con un 12,5%. En el rango del 10% al 10,4% están el Galicia y el BBVA. "Las brechas por acreditación de sueldo son enormes", aseguró Daitch.

En algunos casos, la diferencia dentro de un mismo banco puede llegar a seis puntos porcentuales.

Sólo uno no subió las tasas

Daitch alertó que "todos los bancos subieron sus tasas en los últimos meses, excepto Brubank. Eso refleja que el sistema financiero todavía no confía plenamente en el crédito UVA como negocio sustentable". Para el CEO de Tasa Tasa, "en un contexto de inflación en baja, se esperaban tasas más competitivas, pero los bancos siguen privilegiando opciones de colocación más seguras. Hoy el crédito hipotecario funciona más como vidriera que como producto masivo".

Ambos especialistas coinciden en que la falta de fondeo a largo plazo es el principal obstáculo para el desarrollo de este mercado. "La demanda explotó, más del doble en un año, pero la liquidez para sostenerla no apareció", indicó Daitch.

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La intervención del Banco Central agravó la situación. Daitch amplió: "El BCRA eliminó protecciones para deudores UVA y subió los encajes. Eso volvió menos atractivo al préstamo para los bancos, que respondieron con más cautela y subas de tasas".

Preguntas clave antes de tomar un crédito:

• ¿Por qué suben las tasas si la inflación baja? Porque los bancos siguen cubriéndose. La inflación acumulada aún impacta en las cuotas. Los bancos necesitan pagar más a los ahorristas para retener sus fondos, y ese mayor costo se traslada a los créditos. Además, las exigencias regulatorias sobre UVA se endurecieron.

• ¿Cómo impactan las decisiones del Banco Central? El BCRA recortó la tasa de referencia, pero redujo el acceso al dinero barato. Impuso restricciones y eliminó cláusulas que protegían al deudor UVA. Esto hizo que los bancos subieran los spreads.

• ¿Qué conviene mirar antes de firmar un crédito? El porcentaje de ingreso que se destinará a la cuota (no debe superar 25%-30%). El tipo de tasa (fija, variable o UVA). Los costos asociados (tasaciones, seguros, escribanos). Y si existe posibilidad de precancelar sin penalidades.

• ¿Fija, variable o UVA? La fija ofrece previsibilidad pero parte de una cuota alta. La variable depende del BCRA. La UVA comienza baja pero puede crecer rápido si la inflación se recalienta. La clave es cuánta previsibilidad tiene el ingreso del hogar.

González Rouco remarcó que "la UVA replica la inflación, por lo que entre octubre y abril la suba fue del 17% en las cuotas". Por eso, la recomendación es prudencia: "Con tasas arriba del 8%, el riesgo lo asume completamente el usuario. No es una política de crédito, es una apuesta individual".

Daitch concluyó: "Hasta que no pasen las elecciones de medio término no veremos una apertura real del crédito hipotecario. El boom que se esperaba para 2025 parece haberse corrido para 2026".