Mercado inmobiliario: la venta de qué tipo de viviendas dinamizaría la utilización de los "dólares del colchón"

El Gobierno habilitó el uso de dólares no declarados para operaciones inmobiliarias, eliminó el COTI y desactivó regímenes de control sobre escribanos y expensas. El sector espera un repunte de la demanda, especialmente en propiedades de hasta u$s150.000, y una mayor fluidez en las transacciones.

El Gobierno eliminó el COTI y habilitó el uso de dólares no declarados en operaciones inmobiliarias. Las medidas apuntan a desburocratizar transacciones, atraer inversión y formalizar el mercado

El mercado inmobiliario argentino recibió señales oficiales que modifican las reglas de juego tras los anuncios del ministro de Economía, Luis Caputo, a través del "Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos" y la posible utilización de "los dólares del colchón". Entre las medidas centrales, se encuentra la eliminación del COTI, el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, una herramienta creada por la ARCA que obligaba a declarar ante el Estado toda operación de compraventa que superara determinado valor (ya se había eliminado el ITI). Esta exigencia aplicaba a propietarios e inmobiliarias antes de concretar una transacción.

En la práctica, el COTI funcionaba como un mecanismo de registro previo a la escritura, y su incumplimiento podía generar sanciones. Su eliminación representa un giro hacia la desregulación, valorado por los actores del sector como una señal de libertad de contratación y reducción de trabas en un momento de expansión del mercado inmobiliario.

Marcelo Ghio, corredor inmobiliario, interpretó el fin del COTI como un alivio administrativo. “Nos sentimos aliviados de no tener más la responsabilidad de este trámite burocrático. Esta es una señal clara de que estamos en un camino de mayor libertad, donde el respeto por la propiedad privada vuelve a ser un pilar”, afirmó. Para Ghio, la medida también beneficia a compradores y vendedores, al reducir los tiempos y simplificar procesos.

El impacto se percibe de forma directa en el trabajo cotidiano. “Se podía financiar un par de zapatillas en 24 cuotas, pero una vivienda solo se podía comprar en efectivo y en dólares”, agregó, al señalar el contexto restrictivo que afectó al mercado durante más de una década. Con el cepo cambiario, la ley de alquileres, la falta de crédito y regímenes informativos como el COTI, muchas operaciones se postergaban o no se concretaban.

Costos ocultos

Desde el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño, Miguel Chej Muse detalló los costos ocultos que implicaba el trámite. “Una operación generaba gastos adicionales (que podían implicar hasta un 2% según fuentes del sector) porque la gente debía contratar a un contador. Si había problemas con el CUIT, directamente no se podía avanzar. Era un régimen que no tiene equivalente en otros países. Comercializar un bien requería una autorización previa, algo que se alejaba de cualquier principio de libre circulación patrimonial”.

Chej Muse remarcó que el cambio de reglas modifica el clima general: “El control intenso del Estado generaba presión. Eliminar cargas fiscales innecesarias favorece a todos. Comprar o vender deja de ser una carrera de obstáculos”.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, consideró que muchas operaciones se bloqueaban por cuestiones administrativas menores. “El COTI, aunque no era complejo técnicamente, generaba fricciones. Personas mayores o herederos no entendían por qué debían cargar un trámite online. En casos compartidos, uno no quería quedar expuesto. Ahora fluye más”.

Bryn detalló el beneficio concreto: “El vendedor ya no debe justificar el precio antes de firmar la escritura. El comprador evita encontrarse con un propietario que posterga la venta por miedo o desconocimiento. En un mercado que empieza a moverse, esa fluidez marca la diferencia”.

Utilización de dólares no declarados

Además del COTI, el Gobierno habilitó el uso de dólares no declarados para la compra de propiedades. Se trata de una medida que busca canalizar parte del ahorro informal hacia el circuito formal sin necesidad de ingresar en un blanqueo tradicional. Según se anunció, no se exigirá justificar el origen de los fondos ni tributar penalidades por su utilización.

Bryn observó que esto podría destrabar muchas operaciones demoradas. “Compradores que tienen los dólares, que encuentran la propiedad ideal, no avanzan por miedo a la AFIP. Esto cambia la lógica. Si se aclara bien el procedimiento, puede convertirse en una herramienta concreta”.

Para Marcelo Ghio, el efecto puede sentirse rápidamente. “Durante años, el propio Estado empujó a la informalidad. No podías ahorrar en moneda dura. La única defensa era comprar un departamento. Ahora, quienes atesoraron dólares fuera del sistema pueden usarlos para adquirir un bien, sin sospechas ni amenazas”.

Chej Muse amplió esa idea: “La economía informal creció por presiones fiscales y restricciones cambiarias. En muchos casos, esos dólares pagaron impuestos en su origen y fueron atesorados legalmente. No se podían usar porque no había mecanismos para declararlos sin riesgo. Esto lo permite”.

Tipos de inmuebles beneficiados

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, introdujo una advertencia: “Resta saber si ARCA dictará reglamentaciones adicionales. El monto anunciado de hasta $50 millones puede servir como incentivo o complemento, pero no asegura dinamismo general. Aun así, puede sumar operaciones puntuales”.

El nuevo marco legal ofrece una puerta de entrada a una demanda contenida, que ahora podría animarse a entrar. Y detrás de cada operación, aparece un encadenamiento de más ventas, más inversiones y más movimiento informaron desde el sector

La medida, según los analistas, no alcanza a todos los segmentos del mercado. No representa una política de crédito ni de acceso a la vivienda, pero sí puede movilizar a quienes cuentan con ahorros en efectivo. Bryn lo explicó así: “Apunta a personas con capacidad de compra fuera del sistema. Si venden su PH por u$s250.000 y compran dos unidades chicas, se genera un efecto multiplicador”.

Los valores de las propiedades también definen el impacto. En el sector identifican tres categorías: viviendas menores, por debajo de los u$s80.000, como monoambientes o departamentos pequeños; viviendas medianas, en el rango de u$s80.000 a u$s150.000, como unidades de dos o tres ambientes en zonas urbanas; y propiedades mayores, que superan ese umbral.

La medida generaría mayor dinamismo en los segmentos bajo y medio. Ghio señaló que esas operaciones suelen concretarse con ahorro propio. “El que tiene los dólares en la mano es el que cierra. Si pierde el miedo a usarlos, todo el mercado se mueve”.

Para Bryn, también podría impulsar operaciones mixtas: “Muchas personas tienen u$s30.000 o u$s50.000 guardados. Con este marco, pueden usarlos para cubrir el anticipo de un crédito, pagar escritura, comisión, o directamente comprar unidades chicas al contado”.

El efecto cultural también forma parte del diagnóstico. “No se trata solo de medidas técnicas, sino de un nuevo paradigma. Si el rumbo se sostiene, la confianza volverá”, afirmó Ghio.

El respaldo político y legal será clave. Según los operadores, si el Congreso transforma estas medidas en leyes, se consolidará el cambio de época. “Hoy no hace falta un milagro. Solo hay que destrabar conversaciones. Hay miles de operaciones trabadas por miedo a declarar. Si las reglas son claras, la decisión aparece”, amplió Bryn.

En ese contexto, la expectativa es que las propiedades más accesibles, especialmente aquellas entre los u$s60.000 y u$s150.000, sean las primeras en registrar un repunte. Se trata de unidades buscadas por pequeños inversores, compradores primerizos y familias que no acceden a crédito.

En paralelo, el retiro de trabas para escriturar y declarar genera nuevas oportunidades para quienes estuvieron postergados por cuestiones fiscales.

Se agilizarían créditos

Juan Manuel Tapiola, de la desarrolladora Spazios, sostuvo que el nuevo esquema representa una mejora estructural para el mercado. “La gente va a poder volver a hacer operaciones. Muchas divisas que estaban guardadas en el colchón van a entrar al mundo inmobiliario como primer destino”, expresó.

Para el empresario, el hecho de que los escribanos ya no deban reportar operaciones y que las inmobiliarias estén eximidas de presentar información ante organismos fiscales descomprime el proceso y favorece la formalización.

Tapiola señaló que, más allá de la habilitación del uso de dólares no declarados, el mayor valor de la medida radica en la simplificación general. “Todo lo que sea eliminar burocracia y procesos adicionales, bienvenido sea. No es solo por el dinero, sino por cómo se van ordenando las reglas de juego. Este no es un blanqueo de una sola vez, sino un cambio de régimen, algo permanente, que transforma la forma de hacer las cosas en el país”.

El ejecutivo planteó que el obstáculo más relevante que persiste es el impuesto al sello. “Hoy lo que falta es que los gobernadores se decidan a bajarlo. Ese tributo le pega fuerte al costo final de la operación inmobiliaria y todavía genera fricción”, advirtió. Tapiola también subrayó que la aprobación de una nueva ley penal tributaria consolidaría el esquema actual y despejaría incertidumbres hacia 2027.