Informe privado confirmó que el valor para edificar subió de u$s1.200 a u$s1.900 por m2 en 18 meses. Márgenes ajustados y panorama del mercado inmobiliario.
El desafío será navegar ese ajuste con proyectos realistas, estrategias más precisas y productos que respondan a las demandas de un mercado que se reconfigura con nuevas reglas y costos.
El mercado inmobiliario tiene varias aristas. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, se multiplicó la oferta de propiedades y crecieron las operaciones de compra venta con la brecha cambiaria cerrada y la reaparición del crédito hipotecario. Sin embargo, esas son transacciones con propiedades ya existentes. Este análisis se enfoca en el costo de construir nuevas viviendas.
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Según datos del INDEC, la economía general ya recuperó niveles máximos de actividad como en 2015, 2018 o 2022, pero la construcción no logró alcanzar esos picos. Aunque mostró cierta recuperación, todavía se ubica un 30% por debajo de esos techos.
La industria de la construcción en Argentina atraviesa un momento complejo así lo confirmó un análisis de la consultora Econométrica (que dirige el economista Ramiro Castiñeira). En los últimos meses, desarrolladores inmobiliarios expusieron la dificultad de afrontar costos en dólares mucho más altos. El economista Martín Grandes Kerlleñevich, del CONICET y especialista en políticas de vivienda, destacó que la suba de costos en pesos duplicó los valores previos mientras el dólar libre se mantuvo relativamente estable.
“El problema no solo está en el costo en sí, sino en la dinámica con la que subieron los insumos frente a precios de venta que se movieron mucho menos”, explicó Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, también de Econométrica. Según sus cálculos, en la Ciudad de Buenos Aires el costo de construcción del metro cuadrado para vivienda colectiva pasó de u$s1.205 en noviembre de 2023 a u$s1.887 en marzo de 2025. Es decir, un aumento del 57% en la moneda estadounidense.
En contraste, datos de Zonaprop muestran que los precios de venta de departamentos en pozo en la ciudad subieron solo 15% en el mismo período, de u$s2.171 a u$s2.396 por metro cuadrado promedio. Esa diferencia entre costos e ingresos potenciales es central para comprender la caída en la rentabilidad del negocio.
Hoy, el margen bruto estimado como la diferencia entre precio de venta y costo de construcción ronda el 27%. Para proyectos con plazos de desarrollo y venta de tres años, eso implica una Tasa Interna de Retorno (TIR) cercana al 9% anual. Para cuatro años, la rentabilidad cae al 6% anual. A modo de referencia, un bono del Tesoro de Estados Unidos a cinco años rinde alrededor del 4%.
Para Hauserman, este escenario obliga a ajustar expectativas y repensar estrategias. “Hay que adaptarse a márgenes más bajos o encontrar formas de contener costos. La competencia es fuerte, incluso en un mercado que no es perfectamente competitivo, porque cada desarrollador busca diferenciarse con producto y calidad”, explicó.
El terreno representa el insumo más dolarizado y esencial para nuevos desarrollos. En zonas de alta demanda, los propietarios de lotes suelen imponer condiciones en dólares, encareciendo el acceso a suelo para construir.
De acuerdo con el análisis de Econométrica, la incidencia del terreno en el costo total de construcción históricamente osciló entre el 25% y un tercio. Hoy, el valor promedio ronda u$s500 por metro cuadrado.
“El canje sigue siendo un mecanismo habitual para acceder a tierra. Propietarios reciben unidades nuevas a cambio del lote, lo que introduce cierta flexibilidad. Sin embargo, el precio final del terreno siempre se define en dólares y resulta clave en la estructura de costos”, explicó Grandes Kerlleñevich.
La mano de obra, en cambio, se paga en pesos y depende de negociaciones paritarias y la evolución del salario formal. Aunque no se liga directamente al tipo de cambio, la inflación alta y los ajustes salariales impactaron en pesos que luego se transformaron a dólares al nuevo tipo de cambio real.
Por su parte, los materiales muestran una relación mucho más directa con el dólar. Una parte significativa se importa o depende de precios internacionales, lo que expone a los costos a cada variación cambiaria.
En el último año y medio, el terreno se mantuvo más estable, pero la mano de obra, los materiales y los honorarios se encarecieron rápidamente. La combinación elevó el costo del metro cuadrado desde u$s1.200 a u$s1.900 en apenas 18 meses.
El sector se encuentra en un punto crítico. Los costos suben en dólares, pero los precios de venta no acompañan a igual ritmo. Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), esto deja a los desarrolladores ante un dilema difícil de resolver.
“En este contexto se exige mucha más precisión en los cálculos, prudencia para no sobreofertar ni comprometerse a precios insostenibles y creatividad para hacer productos atractivos que se puedan vender con márgenes más acotados”, explicó Tabakman.
El economista Grandes remarcó que la política monetaria del último año fue decisiva para entender esta dinámica. “El equilibrio fiscal y un Banco Central que dejó de emitir contribuyeron a recuperar valor del peso, y esa apreciación real encareció todos los costos en dólares en la economía”, explicó.
Aunque el tipo de cambio oficial subió poco tras el fin del cepo, la inflación redujo el precio real del dólar libre, consolidando un tipo de cambio más bajo en términos reales. Esto se reflejó en costos en dólares más altos para toda la economía, incluida la construcción.
Sin embargo, el precio de las propiedades en Argentina suele mostrar mayor estabilidad y funciona como refugio de valor. Aunque los costos de construcción saltaron 60% en un año y medio, los precios de venta de propiedades subieron bastante menos.
“Un peso muy depreciado implicaba costos en dólares bajos, en torno a u$s1.200 el metro cuadrado. Con la recuperación del poder de compra del peso, el costo pasó a u$s1.900”, señaló Hauserman.
Aun así, el mismo período mostró que el salario formal en dólares pasó de alrededor de u$s500 a u$s1.100. Es decir, no solo subieron los costos, sino también el poder de compra de la población.
Según Econométrica, este fenómeno tiene dos caras. Por un lado, mayores costos en dólares reducen márgenes. Por otro, la reaparición del crédito hipotecario y el crecimiento del salario en dólares fortalecen la demanda potencial y pueden sostener precios más altos a mediano plazo.
“Si el crédito vuelve a expandirse de manera sostenida, los compradores podrán pagar precios que validen estos costos. Es un escenario posible si se sostiene la estabilidad macroeconómica”, explicó Grandes.
En ese sentido, Tabakman, sostuvo que los costos de construcción muestran señales de amesetamiento. “Por suerte se están estabilizando. Eso da previsibilidad y ayuda a proyectar mejor”, explicó. También describió una oportunidad puntual para el sector: “Hay que poner el ojo en Vaca Muerta (Neuquén). Es impresionante el potencial de desarrollo que tiene. Es la gran apuesta en la que hay que fijarse”.
Tabakman advirtió que el clima preelectoral puede condicionar decisiones de inversión durante el segundo semestre. “Es difícil porque en estas etapas la gente suele postergar decisiones. Pero pasada la elección, si el Gobierno encara un plan de segunda generación, el panorama podría cambiar mucho y acelerar la actividad para 2026”, concluyó.
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