Créditos hipotecarios: qué propiedades impulsan la reactivación del mercado inmobiliario

Los préstamos se concentran en departamentos usados de hasta 60 m2. Cuáles son las causas de esta mejora y en qué prestar atención para obtener un crédito.

El regreso de los créditos hipotecarios dinamizó operaciones en CABA y en la provincia de Buenos Aires luego de 6 años

Durante el primer semestre de 2025, los créditos hipotecarios volvieron a posicionarse como uno de los principales motores del mercado inmobiliario argentino. En ese período, los bancos otorgaron más de u$s1.000 millones en préstamos para la compra de viviendas, y superaron ampliamente los u$s825 millones registrados durante todo 2024.

El financiamiento se destinó principalmente a inmuebles usados con valores por debajo de los u$s120.000, en particular departamentos de uno y dos ambientes, con superficies de 30 a 60 metros cuadrados, ubicados en zonas urbanas consolidadas con buena conectividad y servicios (tanto en CABA como en provincia de Buenos Aires).

“El mercado hipotecario argentino muestra una recuperación muy clara. Se trata del mejor desempeño desde 2018”, explicó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Según el ejecutivo, este crecimiento responde a múltiples factores: la estabilidad macroeconómica lograda por la baja de la inflación, la eliminación del cepo cambiario, una mayor disposición del sistema financiero a ofrecer créditos y el aumento del ingreso en dólares por la apreciación del peso frente al dólar oficial.

El foco del crédito: usados accesibles

Los datos del sector muestran que la mayoría de los créditos se aplicó a unidades usadas, sobre todo en CABA. Allí, los departamentos de hasta 60 m2 lideraron la demanda, impulsados por sus valores moderados y una oferta amplia que permite cerrar operaciones con mayor rapidez.

En el conurbano bonaerense y ciudades intermedias, además de los departamentos pequeños, los créditos también se orientaron a PH y casas compactas, con precios en el mismo rango.

“Los inmuebles usados presentan dos ventajas claves: precios muy convenientes en una plaza aún sobreofertada y documentación lista para presentar en bancos, lo que agiliza los trámites de aprobación”, agregó García Malbrán.

Qué pasa con los precios

Durante los últimos doce meses, los precios de los inmuebles usados subieron en torno al 8%. Sin embargo, esa suba se dio de forma intermitente y sin una tendencia completamente definida.

“Mes a mes observamos fluctuaciones en la demanda y en el cierre de operaciones que no siempre tienen lógica directa con la economía. Por eso, los aumentos de valor serán graduales. Si se consolidan la estabilidad macroeconómica y una baja en las tasas bancarias, el mercado de usados podría comprimirse por mayor demanda y ahí sí los precios podrían subir más rápidamente”, advirtió García Malbrán.

El impacto del “dólar colchón”

Otro elemento que puede potenciar el mercado en el corto plazo es el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, lanzado en mayo por el Gobierno. Esta iniciativa permite el uso de u$s200.000 en operaciones inmobiliarias sin intervención de ARCA ni reportes automáticos, salvo en casos con alertas por lavado o intervención de la UIF.

“Esta medida no tendrá un impacto inmediato, pero colabora con la normalización general del mercado junto con el blanqueo, la eliminación del ITI y el COTI, el levantamiento del cepo y la implementación de hipotecas divisibles”, señaló el presidente de CAMESI.

Este conjunto de reformas apunta a aumentar la confianza en el sistema financiero, reducir la informalidad y facilitar las transacciones legales con fondos previamente no bancarizados.

¿Conviene endeudarse hoy?

Para Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, la comparación entre alquilar y pagar una hipoteca es central al momento de decidir.

“Hoy, tomar un crédito de u$s60.000 a 10 años para un departamento de u$s80.000 implica una cuota cercana a $730.000 mensuales. En cambio, alquilar esa misma propiedad cuesta entre $450.000 y $500.000. Como ambas opciones se ajustan por inflación, el alquiler sigue siendo más accesible en el corto plazo, sobre todo porque no requiere ahorro previo”, explicó.

En ese sentido, los créditos resultan más atractivos para quienes cuentan con ahorros previos y buscan capitalizar su inversión en el mediano y largo plazo.

El rol del mercado secundario hipotecario

Una de las claves para ampliar el acceso al crédito es el desarrollo del mercado secundario hipotecario. En este esquema, los bancos venden los créditos ya otorgados a inversores, recuperan liquidez y pueden prestar nuevamente, creando un círculo virtuoso de financiamiento.

“Este mecanismo requiere un mercado de capitales profundo y confiable. Con la reciente creación del sistema de finanzas abiertas, los usuarios podrán compartir su información entre entidades, facilitando la evaluación crediticia, incluso para personas con ingresos informales”, indicó Hauserman.

La implementación de este sistema, habilitado por el Decreto 353/2025, permitiría reducir plazos, automatizar procesos y acortar los tiempos de otorgamiento, que hoy superan los 90 días en promedio.

Qué frena la dinámica

Actualmente, las demoras en la aprobación de un crédito hipotecario responden a procesos manuales en la verificación de ingresos, tasaciones lentas, armado complejo de legajos y operativas notariales poco modernizadas. La digitalización de estas etapas, junto con una mejor articulación entre bancos, escribanías y entes registrales, sería clave para agilizar el sistema.

Además, se requiere fortalecer las garantías jurídicas y avanzar hacia un marco regulatorio previsible, similar al de países como Chile, México o Brasil, donde el crédito hipotecario representa una proporción significativamente mayor del PBI.

“Una alternativa viable sería la creación de un fondo entre el Estado y los bancos para subsidiar cuotas de sectores de ingresos medios y bajos. Eso podría complementarse con un seguro contra incumplimientos temporales, para evitar ejecuciones y proteger a ambas partes”, sostuvo Hauserman.

Recomendaciones clave para quienes van a tomar un crédito

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, los especialistas recomiendan:

• Calcular la capacidad de pago: la cuota no debería superar el 30% del ingreso familiar mensual.

• Evaluar todos los costos asociados: escritura, seguros, impuestos, comisiones y mantenimiento.

• Verificar el porcentaje financiable: los bancos suelen cubrir entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad.

• Revisar el historial crediticio: conviene pedir un informe para corregir errores antes de iniciar el trámite.

• Comparar precalificaciones en varios bancos para conocer diferentes condiciones y tasas disponibles.