Alquileres en CABA: oferta récord tras el DNU y el regreso de los 4 ambientes, valores barrio por barrio

La derogación de la normativa de 2020 multiplicó la oferta por 12 en 17 meses. Qué tipos de departamentos lideran las subas interanuales.

Post DNU volvieron los departamentos amplios y de 3 o 4 ambientes para alquilar en CABA, algo escaso en el final de la Ley de Alquileres derogada

El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires experimenta un giro notable. Los departamentos de cuatro ambientes, casi extintos durante el período de la Ley de Alquileres, regresaron con fuerza, marcando un nuevo panorama para familias y grupos convivientes. Este fenómeno se da en un contexto de crecimiento exponencial de la oferta y una desaceleración en el ritmo de aumento de los precios, aunque la demanda igual no logra a veces convalidar valores por encima de los $800.000 más expensas.

En mayo, el precio medio de los departamentos usados en alquiler en CABA mostró un incremento interanual del 44,8% según Reporte Inmobiliario, un valor apenas 1,3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que midió el INDEC para el mismo período. Esta cifra, si bien significativa, representa una desaceleración mes a mes, dado que en abril la suba anual había sido del 47,7%. La tendencia sugiere una estabilización progresiva en los valores ofrecidos (igual se requieren casi tres salarios mínimos para alquilar un dos ambientes).

Una oferta que se multiplicó por 12

La recuperación de la oferta de unidades de alquiler tradicional expresadas en pesos fue importante. En relación a mayo del año anterior, la cantidad de departamentos usados publicados aumentó un 31,8%. Esto marca el mayor nivel de disponibilidad desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.

La magnitud de esta recuperación se aprecia al comparar cifras. En diciembre de 2023, apenas 551 unidades estaban disponibles en pesos. En contraste, en mayo de 2025 se contabilizaron 7.147 departamentos, superando incluso el anterior pico de 7.056 unidades registrado en diciembre de 2024 en Reporte Inmobiliario (pero según el Colegio Inmobiliario porteño hay unos 15.000 departamentos, incluido los que están en dólares). En solo 17 meses, la oferta se multiplicó por 12, una cifra que José Rozados, del portal especializado, califica de récord, y para encontrar niveles de oferta similares habría que retrotraerse al menos siete años atrás.

La Ley de Alquileres: Un freno desajustado a la realidad

Rozados explicó lo que parece una paradoja: los alquileres en CABA subieron un 44,8% en un año, por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC), a pesar del aumento en la oferta. “El aumento debe interpretarse como casi paralelo al del incremento general de precios del consumidor ya que se ubicó apenas algo por encima del 1% con el que acusó el IPC. Parte de que su evolución sea similar y copie el incremento general del costo de la vida obedece precisamente al aumento de la oferta, ya que previo a la derogación de la ley de alquileres, cuando la oferta escaseaba, el incremento de los alquileres duplicaba como mínimo el aumento del IPC”, precisó.

La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 impactó directamente en la expansión del mercado formal. Rozados sostuvo que la normativa “no hizo más que transparentar una realidad que intentó ser encorsetada mediante una ley desajustada de la altísima inflación con la que se vivía. Al admitir que el contrato pudiera ajustarse libremente con menor periodicidad, volcó al sistema formal algo que, lamentablemente y con un altísimo riesgo para el locador, se hacía con cláusulas de menores tiempos de actualización que las que imponía la ley”.

La variación interanual en los precios de los alquileres comienza a mostrar signos de desaceleración mes a mes (de hecho el ICL cayó con fuerza). Rozados atribuyó esta tendencia a que, “a partir del incremento de las cantidades, el mercado comienza a encontrar un nuevo punto de equilibrio en los precios. A eso se suma la reducción de la inflación que mantiene en términos reales por más tiempo la rentabilidad del locador”.

Los factores clave que incidieron en que la oferta de departamentos usados se multiplicara radican, “básicamente la flexibilización en los tiempos de duración del contrato, del período de actualización durante su duración y del índice a tomar para hacerlo”, amplió.

Los cuatro ambientes y donde encontrarlos

La recuperación del volumen de unidades permite el regreso de tipologías que antes escaseaban, como los departamentos de 4 ambientes. Estos departamentos, que tienen una demanda más acotada orientada a grupos familiares, demoran más en alquilarse que las unidades más pequeñas, como monoambientes o de dos y tres ambientes. “La demanda es mucho más acotada, orientada ya a un grupo familiar y no a hogares unipersonales como suelen los monoambientes o de dos individuos como en general lo son los de dos e incluso actualmente los de 3”, explicó Rozados.

En barrios como Villa Urquiza, Belgrano, Villa Ortúzar y Coghlan, zonas de intensa actividad para Inmobiliaria Genta, los valores de los departamentos de 3 y 4 ambientes varían según su tamaño y estado de mantenimiento. Marcela Genta, de Genta Inmobiliaria, brindó estimaciones: “Un departamento de 3 ambientes de 70 m2 en muy buen estado, con expensas razonables y 15 años de antigüedad, se tasa entre $850.000 y $950.000. Para un 4 ambientes de 90 m2 con las mismas características, el precio oscila entre $1.000.000 y $1.200.000. Si suma cochera, se agregan entre $100.000 y $120.000”.

¿Qué vivienda subió más y por qué?

Un dato llamativo que Reporte Inmobiliario reveló: los departamentos de 3 ambientes subieron más a nivel interanual, con un 50%, mientras que en los de 4 ambientes la suba es del 41% interanual. Rozados explicó esta diferencia: “Los departamentos de 2 dormitorios concentran actualmente incluso demanda para hogares unipersonales a partir del teletrabajo, para disponer de un ambiente solo destinado para dicha tarea además del dormitorio".

Ahora es posible encontrar departamentos de 3 ambientes en diferentes zonas de la ciudad de Buenos Aires

Eso sumó demanda a la tradicional de hogares plurifamiliares con hijos o familias que requerían esa habitación para su uso como dormitorio. "Esto indica que la flexibilidad y las nuevas modalidades de trabajo influyen directamente en la preferencia por espacios adicionales, impulsando el valor de los departamentos de menor tamaño".

Rapidez en los acuerdos y libertad contractual

Genta detalló cómo cambió la dinámica del mercado post DNU. “Desde el 1/1/2024 los alquileres fueron más ágiles, los contratos consensuados, y empezaron a ver más ofertas de alquiler y los precios bajaron en relación a la Ley 2020, que no había oferta y los precios eran elevados para compensar primero un año sin actualización con una inflación a la alza y después la modificación que se hizo que se actualizaba cada seis meses, lo que empeoró la situación”.

Hoy, la clave para inquilinos y propietarios al concertar un acuerdo se basa en la libertad contractual. “Se pacta precio, tiempos y donde se abona el alquiler. Los contratos son mucho más libres”, sostuvo Genta.

Valores

A continuación, de acuerdo con Reporte Inmobiliario, se publican los precios promedio de departamentos de 4 ambientes en CABA, donde hay oferta:
• Retiro: $1.650.000.

• Belgrano: $1.280.000.

• Villa Urquiza: $1.190.000.

• Palermo: $1.160.000.

• Recoleta: $1.100.000.

• Flores: $1.100.000.

• Colegiales: $1.200.000.

• Núñez: $1.050.000.

• Villa Devoto: $960.000.

• Caballito: $950.000.

• Saavedra: $950.000.

• Villa del Parque: $950.000.

• Barrio Norte: $980.000.

• Villa Crespo: $875.000.

• Almagro: $900.000.

• Centro / Microcentro: $850.000.

• San Telmo: $850.000.

• Constitución: $835.000.

• Balvanera: $780.000.

• Floresta: $775.000.

• Monserrat: $750.000.

• San Nicolás: $750.000.

• Villa Lugano: $650.000.