La Comisión Nacional de Valores (CNV) formalizó recientemente una medida inédita para el mercado de capitales argentino: aprobó el primer régimen regulatorio que permite la tokenización de activos reales mediante tecnología blockchain. Esta decisión busca modernizar las formas de financiamiento, atraer inversores y ofrecer mayor transparencia y trazabilidad a las operaciones.
Revolución blockchain: qué medida de la CNV impulsa la tokenización inmobiliaria y cómo invertir en esta herramienta
Una norma oficial permite digitalizar inversiones con blockchain. Detalles del nuevo esquema, impacto en desarrollos y qué tener presente.
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La tokenización inmobiliaria busca transformar el acceso a inversiones, permitiendo participar en proyectos reales mediante tecnología blockchain y contratos digitales
El nuevo marco regula la tokenización de Fideicomisos Financieros y Fondos Comunes de Inversión Cerrados con oferta pública. Su objetivo es habilitar la representación digital de activos subyacentes —como inmuebles o bienes físicos— mediante Tecnologías de Registro Distribuido (TRD), entre ellas blockchain.
La norma, publicada como Resolución General N.º 1069, surge tras un período de consulta pública en el que participaron desarrolladores, inversores y entidades del ecosistema fintech. Establece un sandbox regulatorio (es como un “laboratorio” legal. Permite probar innovaciones que todavía no encajan en la normativa habitual) de un año durante el cual podrán realizarse emisiones bajo este esquema. Finalizado ese plazo, la CNV evaluará resultados para determinar los pasos siguientes.
El presidente de la CNV, Roberto Silva, destacó que la iniciativa coloca al país en un lugar destacado de la región. “Sancionamos una regulación pionera e innovadora para Argentina. Es un paso fundamental que pone al país nuevamente en la vanguardia regional y global”, explicó al presentar la medida.
El régimen establece requisitos específicos para emisores, agentes depositarios y plataformas que comercialicen los tokens. Según la CNV, la meta es garantizar seguridad, trazabilidad, equivalencia funcional y respeto a los principios tradicionales del mercado de capitales.
Los tokens representarán valores negociables y deberán estar vinculados a contratos y activos reales, con información clara y accesible para los inversores. Además, se habilita la conversión de la representación digital a una forma tradicional en cualquier momento, ofreciendo flexibilidad y confianza a quienes participen.
En el plano práctico, la normativa habilita que desarrolladores inmobiliarios estructuren proyectos con mayor transparencia y profesionalismo, permitiendo la participación de inversores pequeños y medianos que antes no encontraban canales de acceso a este tipo de negocio.
Fuertes inversiones tokenizadas
El potencial de esta herramienta resulta relevante si se considera la proyección global. Se estima que el mercado de tokenización de activos superará los u$s10.000 millones hacia 2026, con el Real Estate como puerta de entrada clave para la adopción masiva.
Mariela Schenone, socia fundadora y CEO de Metro Futuro, analizó el alcance del nuevo régimen: “La tokenización es digitalizar las inversiones inmobiliarias para poder invertir desde pequeños montos en inmuebles globales y de un modo muy simple. Esto permite dividir la inversión en partes más pequeñas, lo que democratiza el acceso al mercado y facilita la participación de inversores desde cualquier lugar del mundo”, explicó.
Según su experiencia, el sistema combina la solidez del real estate tradicional con la agilidad y transparencia de la tecnología blockchain. “Invertir en metros cuadrados ya no es un lujo: es una posibilidad concreta y global”, puntualizó.
El modelo contempla tanto la participación fraccionada como la posibilidad de adquirir el 100% de una propiedad antes de la tokenización. “Muchos inversores participan de forma fraccionada, pero también contamos con un esquema para quienes desean adquirir la totalidad antes de que se abra al mercado. Esto permite beneficios contractuales exclusivos y rendimientos desde el inicio”, detalló Schenone.
Derechos y tokens
Sobre el funcionamiento del sistema, aclaró que ser titular de un token implica contar con derechos económicos sobre un inmueble o desarrollo. “Esos derechos están establecidos en un contrato que regula su uso, su rendimiento y su liquidación. Para comprar tokens inmobiliarios, primero se registran en la plataforma de Metro Futuro, eligen la propiedad y seleccionan la forma de pago”, describió.
A diferencia de las criptomonedas —que funcionan como divisas digitales— los tokens representan derechos sobre activos del mundo real. “Una criptomoneda se usa como medio de pago. Un token representa derechos económicos sobre un activo subyacente real, como un inmueble. En nuestro caso, permite acceder a negocios inmobiliarios concretos, con contrato legal y trazabilidad digital”, explicó.
El régimen regulado por la CNV también habilita la tokenización tanto para desarrollos nuevos como para propiedades ya construidas. “Analizamos cada oportunidad según su potencial de renta o valorización, su viabilidad legal y su encuadre normativo. Esto nos permite estructurar negocios diversos con un mismo lenguaje tecnológico y contractual”, señaló.
En cuanto a los derechos del inversor, aclaró: “La adquisición de un token no implica la posibilidad de habitar el inmueble. Lo que se adquiere es una posición contractual con derechos económicos: percepción de rentas, participación en beneficios, valorización futura o liquidación del capital”.
El cierre de un proyecto se realiza mediante la liquidación económica de los resultados. Los inversores perciben beneficios o el recupero del capital según lo previsto. “No se otorga escritura tradicional, sino una representación digital de un derecho económico”, explicó.
Acceso mínimo en dólares
Sobre el acceso mínimo para participar, indicó que desde u$s100 cualquier persona puede sumarse como inversor y recibir rendimientos mensuales o con la periodicidad del proyecto.
La medida de la CNV también recoge aportes del sector privado. Schenone comentó que Metro Futuro siguió el proceso normativo desde la Cámara Fintech, en la Comisión de Real World Assets. “Trabajamos de cerca en estos temas porque estamos convencidos de que el impacto es directo e incremental. La norma tiene muchísima potencia, no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa simbólicamente: un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado”, subrayó.
Para ella, el efecto inmediato se verá en la profesionalización de proyectos y en la apertura a nuevos inversores. “Por un lado, se estructurarán con mayor profesionalismo. Por otro, se abre la puerta a un público de pequeños y medianos inversores, históricamente excluido de estas oportunidades. Son personas que no vienen del mundo financiero tradicional y requieren plataformas que los acompañen y les brinden confianza para participar”, puntualizó.
Desde su perspectiva, la norma implica una primera etapa. “Tiene valor simbólico, es el inicio de un formato de mercado con mucha potencia, pero debe instrumentarse con responsabilidad”, afirmó.
Diversificación
Por su parte, Lisandro Cuello, experto inmobiliario, señaló que la tokenización abre un capítulo novedoso para el mercado local. “No solo permite diversificar las fuentes de financiamiento para desarrolladores, sino que acerca la inversión inmobiliaria a públicos que no imaginaban poder participar. Hoy alguien con cien dólares puede tener exposición a proyectos inmobiliarios que antes estaban reservados para capitales grandes o institucionales”, explicó.
Para Cuello, la clave estará en la confianza que logren construir las plataformas y en la solidez de los proyectos. “El mercado valorará la transparencia, la calidad de la información y la seguridad jurídica. Si se logra eso, la tokenización puede convertirse en una herramienta poderosa para dinamizar el sector”, agregó.
El régimen de la CNV establece que durante el año de sandbox regulatorio se realizarán emisiones bajo este esquema. Las representaciones digitales deberán cumplir con principios de seguridad, trazabilidad, verificabilidad y equivalencia funcional respecto de sus formas tradicionales.
Además, se garantiza la posibilidad de conversión en cualquier momento a una forma tradicional, como forma de resguardo para los inversores.
El marco legal argentino ya contemplaba la posibilidad de digitalizar instrumentos mediante Tecnologías de Registro Distribuido. La Resolución General N.º 1069 constituye el paso inicial para instrumentar de forma práctica y segura esta posibilidad, adaptándola a las necesidades locales y alineándola con estándares internacionales.
En síntesis, la iniciativa busca transformar el acceso al mercado de capitales, profesionalizar los desarrollos, reducir barreras de entrada para inversores pequeños y transparentar los procesos de financiamiento.
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