Ola polar: cómo ahorrar en el consorcio ante el frío extremo

El alza de expensas en CABA y provincia obliga a revisar calefacción y servicios. Expertos sugieren medidas técnicas, legales y de gestión para bajar gastos.

Revisión de caldera central en un edificio: el mantenimiento preventivo resulta clave para optimizar el uso de la calefacción y reducir costos en expensas

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El invierno llegó con fuerza y las bajas temperaturas pusieron en evidencia un problema recurrente para los propietarios e inquilinos en edificios de propiedad horizontal: el costo de las expensas. En la Ciudad de Buenos Aires, se pagan en promedio $200.000 y en la provincia de Buenos Aires alrededor de $150.000 al mes. Sin embargo, en casos con amenities o servicios adicionales, las cifras pueden superar ampliamente los $250.000 o $300.000 promedio mensuales.

En un contexto de inflación, recién en baja en los últimos meses, y ajustes de tarifas, la presión sobre el bolsillo obliga a buscar estrategias para evitar que el uso ineficiente de la calefacción central, el agua caliente o la iluminación impacte de forma desmedida en las expensas. La clave pasa por revisar prácticas, acuerdos internos y tecnologías disponibles para administrar mejor los recursos del consorcio.

Jorge Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal, explicó que los consorcios enfrentan desafíos concretos cuando deben equilibrar el confort de los vecinos con la contención de costos. Señaló algunas alternativas viables para calefacción central: “El encendido de calderas puede hacerse con temperaturas menores a las que habitualmente se usaban. Por ejemplo, bajar de 13 a 10 grados. También se puede reducir la franja horaria de funcionamiento o, en edificios donde sea técnicamente posible, analizar el paso de un sistema central a uno individual, aunque para eso se requiere unanimidad y viabilidad técnica. Otra medida es suspender temporariamente la climatización de piscinas en edificios de gran categoría”.

El abogado indicó que no se trata solo de decisiones aisladas, sino de fomentar un acuerdo entre copropietarios para evitar conflictos y hacer cumplir los reglamentos internos. “Hay que respetar el interés común. La asamblea puede fijar políticas claras y sensatas para el uso de servicios, siempre que se respeten los derechos de todos los propietarios”, remarcó.

Estrategias

Más allá de esas decisiones de política interna, Resqui Pizarro detalló un conjunto de estrategias prácticas para mejorar la eficiencia energética en edificios. Propuso la instalación de termostatos programables en áreas comunes, de modo que la calefacción funcione solo en horarios de mayor circulación. También sugirió la colocación de sensores de movimiento en pasillos y halls para encender la calefacción únicamente cuando haya personas presentes.

La propuesta incluye reforzar el aislamiento de techos y muros, sellar fugas de aire en puertas y ventanas, y revisar el estado de las calderas y radiadores para asegurar su rendimiento. En las unidades individuales, recomendó el uso de burletes y cortinas gruesas, además de la costumbre sencilla de abrir persianas en las horas de sol para aprovechar la luz natural.

Un operario realiza tareas de mantenimiento en el frente de un edificio: mejorar instalaciones y planificar arreglos evita subas innecesarias en las expensas

Resaltó la necesidad de revisar los radiadores y mantenerlos limpios para una distribución más eficiente del calor. “También conviene fomentar el uso responsable de la calefacción entre vecinos, evitando temperaturas excesivas o el encendido innecesario”, apuntó.

Lo tech, un aliado

Desde el plano de la administración y la tecnología, Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, subrayó la importancia de planificar y gestionar con datos en lugar de recortar de forma improvisada. “La clave no pasa por recortar sin pensar, sino por ordenar y administrar mejor. Hay mucho desperdicio por falta de información, mala comunicación o decisiones improvisadas”, explicó.

Para Eliçagaray, la tecnología ofrece herramientas concretas para reducir costos sin perder calidad de vida. “Se puede programar el encendido y apagado de la calefacción, monitorear el consumo eléctrico, identificar fugas o usos innecesarios y coordinar mantenimientos que eviten emergencias. Varios consorcios postergan estos chequeos por falta de tiempo o recursos, pero eso termina costando mucho más”, planteó.

El especialista destacó la necesidad de involucrar a los propietarios en la gestión del edificio. Según su experiencia, una administración eficiente depende de la participación activa en asambleas y de la revisión periódica de los contratos de servicios. “Para contener o mitigar estos aumentos, es fundamental que los propietarios se involucren activamente en la gestión del edificio, participen en las asambleas, revisen los contratos de servicios y busquen alternativas de presupuestos para mantenimiento. Eso puede marcar una diferencia significativa”, afirmó.

También sugirió evaluar la tercerización de ciertos servicios como la limpieza o la seguridad, en busca de proveedores competitivos y soluciones adaptadas a cada edificio. “Es recomendable considerar la implementación de tecnologías que optimicen el consumo energético, como sistemas de iluminación LED, temporizadores y domótica. Esto es válido, por ejemplo, para llevar un control eficaz del uso de la caldera”, concluyó.

Qué saber y cómo reducir este costo a futuro

Desde la mirada de Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios y autor del libro "Cómo ser dueño en Argentina", la discusión sobre expensas se volvió inevitable por el nivel de las cifras actuales. “Pagar expensas se volvió una tortura mensual en CABA. Hablamos de cifras que superan los $250.000 pesos en edificios sin amenities y que en los que sí los tienen —pileta, gimnasio, seguridad— superan los $300.000. Todo esto con una inflación que no da respiro y bolsillos cada vez más ajustados. La pregunta no es si molesta, sino qué podemos hacer con eso”, explicó.

Tapiola sostuvo que es posible reducir los costos sin resignar calidad de vida. “Comprobé que se puede pagar menos sin resignar calidad de vida ni vivir en edificios que parecen abandonados, disminuyendo las expensas en edificios con amenities a menos de 100.000 pesos”, dijo. Para lograrlo, planteó varios puntos clave.

En primer lugar, mencionó la sustitución de seguridad humana por sistemas electrónicos con cámaras, sensores y cerraduras inteligentes. “Menos gasto, más control, más tranquilidad”, resumió. En segundo término, remarcó la necesidad de un diseño eficiente desde la obra, con detalles como el uso de vinilo en piletas para reducir mantenimiento o la eliminación de espacios para basura en cada piso para optimizar personal.

Además, insistió en la importancia de un control activo de las cuentas. “El control del gasto no se terceriza. Hay que acordarse: licitaciones cada seis meses, comparar presupuestos, exigir eficiencia. Edificio que no controla, edificio que derrocha”, explicó. También resaltó la oportunidad de incorporar energías renovables y sistemas inteligentes: “LED, sensores de movimiento, paneles solares. No es ciencia ficción, es lógica financiera. La inversión se amortiza sola en pocos años”.

Tapiola subrayó que hay edificios que aplicaron estas ideas y hoy mantienen expensas de 50.000 a 70.000 pesos. Aconsejó tener en cuenta estos factores incluso al momento de elegir una propiedad: “Si vas a comprar una propiedad, pensá también en cuánto te va a costar mantenerla. No compres solo metros, comprá diseño inteligente”.

Finalmente, convocó a los vecinos a involucrarse y proponer cambios en sus consorcios. “Si ya sos parte de un consorcio, empezá a proponer este tipo de cambios. Quizás no puedas implementarlos todos, pero cada uno que logres bajará la cuenta y te acercará un poco más a tu objetivo final: ser dueño sin que te fundan las expensas”, concluyó.