Así lo confirmó un relevamiento privado. Razones de este incremento. En alquileres, la oferta viviendas se cuadruplicó tras el DNU y la demanda se concentra en barrios con buena ubicación.
Vista aérea de Rosario, una de las principales ciudades del interior que capta atención en el ámbito inmobiliario, y precios que se recuperan
El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa un período de reconfiguración acelerada. Según el informe de marzo de 2025 elaborado por Zonaprop, el precio del metro cuadrado en la ciudad sube 1,9% en el mes y acumula un incremento del 4,7% en el primer trimestre del año, conserva así la tendencia alcista igual que en CABA.
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En términos interanuales, la suba llega al 10,3%, con un valor promedio de u$s1.648. Desde el cambio de tendencia observado en octubre de 2023, la recuperación alcanza el 12%.
Este comportamiento no es uniforme. Alejandro Bassini, coordinador del departamento de estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Bassini Negocios Inmobiliarios, detalló que “las unidades nuevas subieron en dólares porque el mercado está eligiendo calidad y ubicación. En cambio, las más antiguas siguen activas si el precio acompaña”.
Según explicó, las propiedades con más de 20 o 25 años mantienen valores más competitivos y concentran el mayor volumen de oferta, mientras que los desarrollos en zonas como Puerto Norte, barrio Lourdes o Pichincha impulsan los precios con proyectos premium.
El reporte de Zonaprop confirmó esa segmentación. Puerto Norte lidera el ranking de barrios más caros, con un valor promedio de u$s2.466 por m2. Le siguen Alberto Olmedo (u$s1.797) y el Centro (u$s1.769). En el extremo opuesto, José Ignacio Rucci se ubica como la zona más accesible, con USD 468 por m², seguido por Latinoamérica (u$s505) y Nuestra Señora de la Guardia (u$s628).
El precio de un departamento de un dormitorio ronda los u$s83.392, mientras que uno de dos dormitorios se acerca a los u$s125.555.
Diego Ferreyra, titular de Diego Ferreyra Bienes Raíces y también miembro de COCIR, afirmó que “la segunda mitad de 2023 marcó el piso del mercado. Desde entonces, la recuperación es parcial y muy segmentada. No todas las viviendas suben por igual y aún hay mucho stock disponible”.
El efecto del DNU 70/2023 sobre el mercado de alquileres también se refleja con claridad. Bassini señaló que “la oferta de inmuebles en alquiler se cuadruplicó desde diciembre. En el centro de Rosario, pasamos de 400 propiedades disponibles a un rango que oscila entre 1.700 y 2.000. Hoy un inquilino puede elegir dónde vivir con más margen de tiempo y opciones”.
Los valores del alquiler también suben, aunque por debajo del ritmo que se observaba antes del decreto. En marzo, los alquileres crecieron 4,3%, frente a una inflación mensual de 2,2%. En el primer trimestre de 2025, el alza acumulada llega al 16,6%, mientras que la inflación fue de 8,6%.
Un departamento de un dormitorio y 50 m2 cuesta en promedio $375.052 mensuales, un 72% más que un año atrás. En el caso de dos dormitorios y 70 m2, el valor asciende a $497.269. Entre los barrios más caros se destacan nuevamente Puerto Norte ($482.348), Alberto Olmedo ($401.901) y Nuestra Señora de Lourdes ($389.885). Las zonas más económicas son Larrea y Empalme Graneros ($294.124), Ludueña Sur y Norte ($316.442) y España y Hospitales ($320.007).
Ferreyra señaló que “los segmentos con más construcción y stock, como monoambientes, ajustaron menos. En cambio, las unidades de mayor metraje, con dos o tres dormitorios, muestran mayor tensión en los precios por la escasa oferta”.
Según el corredor, en estos últimos meses se consolidó la demanda en barrios como Centro, Pichincha, Lourdes, Abasto y Echesortu, tanto para compra como para alquiler.
En cuanto a rentabilidad, la relación alquiler/precio se ubica en 5,07% anual, con un plazo estimado de recuperación de inversión de 19,7 años de acuerdo con el trabajo de Zonaprop, un 26% menos que el año pasado. Los barrios más rentables son General José de San Martín (6,9%), España y Hospitales (6,3%) y Cinco Esquinas (6,2%).
En cambio, los retornos más bajos se registran en Domingo Faustino Sarmiento (3,7%), Larrea y Empalme Graneros (3,8%) y Puerto Norte (4%).
El crédito hipotecario comienza a moverse, aunque con alcance limitado. Bassini explicó que durante 2024 el Banco Municipal de Rosario otorgó alrededor de 1.000 préstamos, con montos promedio de u$s45.000 a u$s70.000 en el área central de esta ciudad. “La mayoría de las operaciones se concretaron en PH o departamentos alejados del centro. Aún falta liquidez en el sistema, y el acceso al crédito sigue siendo más acotado que en Buenos Aires”, sostuvo.
Ferreyra agregó que más de 30.000 personas se inscribieron en el programa NIDO del Banco Municipal (que funcionan en toda la provincia de Santa Fe), que ofrece condiciones competitivas. Sin embargo, en los primeros meses de 2025, los créditos hipotecarios representaron apenas el 8% o 9% de las escrituras. “El interés existe, pero todavía no se traduce en volumen”, afirmó.
La estructura económica de Rosario también influye en estas diferencias. Bassini destacó que, a diferencia de la ciudad de Santa Fe, con fuerte presencia del empleo público, Rosario depende mayormente del sector privado. “Eso nos convierte en un termómetro: cuando hay crisis, el impacto se amplifica”, señaló.
En paralelo, el auge de plataformas como Airbnb y el desarrollo de nuevos polos de oficinas suman opciones para inversores que buscan renta comercial o turística.
El mercado rosarino transita una etapa de transición. Suben los precios de venta en proyectos nuevos, se amplía la oferta en alquileres, la rentabilidad mejora y el crédito comienza a asomar. La segmentación marca el ritmo: las unidades de calidad y buena ubicación captan mayor interés, mientras que la demanda de propiedades tradicionales se sostiene si el precio acompaña.
Bassini concluyó: "En este contexto, los barrios más consolidados y las zonas con potencial de revalorización se posicionan como los focos de mayor dinamismo".
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