Oficinas: apuntan a que el impulso del RIGI acelere la recuperación del mercado corporativo

Empresas vinculadas a servicios disparan una nueva demanda por oficinas premium en Buenos Aires.

Industrias como energía, oil & gas, minería, agronegocios y mercado de capitales están demandado oficinas. 

Mariano Fuchila

El mercado de oficinas de Buenos Aires consolidó su recuperación durante el segundo trimestre de 2026, impulsado por un nuevo perfil de empresas que hoy lideran la demanda de espacios corporativos. Según el último informe elaborado por CBRE, la absorción neta alcanzó los 25.660 m², por encima de los 19.405 m² registrados en el primer trimestre, elevando el acumulado de 2026 a 45.065 m².

Esto se debe a que diversas compañías de servicios comenzaron a traccionar el mercado. “Estamos observando una demanda más activa por parte de compañías vinculadas a sectores de servicios y apuntamos a que los números sean aún mejores de cara al impacto de industrias como energía, oil & gas, minería, agronegocios y mercado de capitales. Son empresas que están creciendo, ampliando equipos y priorizando edificios de alta calidad, especialmente en los corredores premium”, explicó Matías Pagano, Research Manager de CBRE. En este sentido, el mercado corporativo apunta a que el impulso del RIGI, que involucra a este tipo de empresas, acelere la recuperación del sector.

Uno de los hechos más relevantes del período fue la ocupación de un edificio de aproximadamente 12.000 m² en Microcentro, una operación poco frecuente por su escala que convirtió al centro financiero de la ciudad, es decir la zona de Catalinas Norte, Retiro, Microcentro, Puerto Madero y Av. 9 de Julio (CBD) en el principal motor de la demanda durante el trimestre.

Sin nuevas incorporaciones de superficie al mercado, toda esa demanda se volcó sobre el stock existente. Como resultado, la disponibilidad descendió a 314.385 m² sobre un inventario estable de 2,3 millones de m², mientras que la vacancia cayó al 13,8%, profundizando la tendencia de recuperación iniciada en la segunda mitad de 2025.

Renta y vacancia

La renta promedio solicitada se ubicó en u$s21,71 por m² por mes, frente a los u$s22,60 registrados durante el trimestre anterior. La baja, sin embargo, no refleja una caída de los valores de mercado, sino un cambio en la composición de la oferta disponible. Durante el trimestre se alquilaron oficinas cuyos valores estaban por encima del promedio, por lo que esos espacios dejaron de formar parte de la oferta y el cálculo pasó a estar influenciado por inmuebles con rentas más bajas.

Microcentro representa el mejor ejemplo de esta dinámica. Tras la ocupación del edificio de mayor tamaño del trimestre, cuya renta superaba el promedio de la zona, el valor medio solicitado descendió de u$s19,62 a u$s16,08 por m², sin que ello implique un ajuste generalizado de precios.

La reducción sostenida de la vacancia en los corredores más demandados y la escasez de espacios premium comienzan a generar señales de reactivación en la planificación de nuevos desarrollos corporativos.

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Por su parte, la vacancia continuó reduciéndose hasta el 13,8%, frente al 14,9% del trimestre anterior. La combinación entre una demanda sostenida y la ausencia total de nueva oferta volvió a ser el principal factor detrás de esta mejora.

Aun así, el comportamiento sigue siendo dispar entre submercados. Los corredores con edificios de mayor calidad y mejor accesibilidad mantienen niveles de vacancia muy por debajo del promedio, como el Corredor Libertador GBA (7,0%), Polo Saavedra (8,6%), Zona Norte CABA (8,9%) y Puerto Madero (9,7%).

En contraste, zonas con mayores desafíos estructurales, como el Corredor Panamericana (23,2%) y Retiro - Plaza San Martín (22,3%), continúan concentrando la mayor parte de la superficie disponible, confirmando un mercado cada vez más segmentado.

El mapa de la demanda

La recuperación del mercado no responde únicamente a una mejora en los indicadores, sino también a un cambio en el perfil de los ocupantes. Según CBRE, las empresas vinculadas a energía, minería, oil & gas, agronegocios y mercado de capitales son hoy las principales protagonistas de la demanda de oficinas de alta calidad. Se trata de sectores que atraviesan un ciclo de expansión y requieren espacios corporativos modernos para acompañar el crecimiento de sus operaciones.

En este contexto, el CBD lideró la absorción con 13.668 m², impulsado casi exclusivamente por Microcentro, donde la ocupación de un único edificio generó 13.495 m² de absorción neta.

En segundo lugar se ubicó Zona Norte CABA, con 8.969 m², traccionada principalmentepor Palermo, mientras que Zona Norte GBA sumó 6.727 m², impulsada por el Corredor Libertador y Panamericana.

En sentido contrario, algunos submercados registraron liberación de superficie, entre ellos Puerto Madero (-4.376 m²), Distrito Tecnológico (-3.704 m²) y Polo Saavedra (-2.840 m²).

Inventario y perspectivas

El inventario de oficinas Clase A y A+ permaneció estable en 2,3millones de m², ya que durante el trimestre no se incorporó nueva superficie. La baja actividad constructiva continúa limitando la oferta disponible y favoreciendo la absorción del stock existente. Al mismo tiempo, la reducción sostenida de la vacancia en los corredores más demandados y la escasez de espacios premium comienzan a generar señales de reactivación en la planificación de nuevos desarrollos corporativos.

Si bien esos proyectos todavía se encuentran en etapas tempranas y demandarán algunos años para incorporarse al mercado, la limitada producción prevista para el corto plazo permitirá que la vacancia continúe descendiendo, especialmente en las zonas de mayor demanda.