Mercado inmobiliario prevé cambios en política económica

Si bien los indicadores macroeconómicos aún presentan cifras poco alentadoras, los principales indicadores inmobiliarios como lo son la tasa de vacancia y el valor promedio de renta muestran, desde principios de año, señales optimistas. El inminente cambio en las políticas económicas apalanca esta percepción, según el último Reporte de Oficinas Premium elaborado por CBRE.

Al examinar el sector del real estate nacional se deben tener en cuenta, además de los factores macroeconómicos, la situación del sector de la construcción y sus costos, los costos de equipamiento y los aspectos estructurales propios del rubro inmobiliario.

El sector de la construcción siempre ha sido un pilar significativo en lo que refiere al crecimiento de la economía, según el INDEC el sector de la construcción se expandió un 7.8% durante los primeros ocho meses del año 2015.

Los tres factores que propulsaron este crecimiento fueron la búsqueda de vehículos de inversión posicionando a la construcción como una atractiva forma de resguardar capitales; el favorable clima con pocas lluvias que permitió el desenvolvimiento de la actividad; y el programa de vivienda Pro.Cre.Ar impulsado por el Gobierno. El sub rubro que más creció fue la construcción de viviendas con 9.3%, seguido por obras de infraestructura con 7.6%. Por su parte, el costo de la construcción presentó un aumento del 4.8% en agosto con respecto al mes anterior y un incremento del 20.1% en el acumulado anual, presentando la Mano de Obra y los Materiales subas de 28.5% y 14.4% respectivamente.

En lo que respecta a costos de equipamiento para espacios premium, se estima que el valor se sitúa en u$s 1,830/m2, según la Guía de Costos elaborada por el Departamento de Project Management de CBRE Argentina. Para espacios de oficinas de estándar medio el costo promedio se ubica en u$s1,508/m2, mientras que para espacios de estándar básico, el costo ronda los u$s 910/m2.

Con respecto al funcionamiento del rubro inmobiliario, un aspecto clave es que dicho mercado se encuentra dolarizado a tipos de cambio del Banco Nación mientras que los costos ascienden a ritmos más pronunciados que las actualizaciones del peso argentino, lo que ha tenido una repercusión directa en la rentabilidad. Actualmente, la brecha entre un alquiler considerado según tipo de cambio oficial y uno según tipo de cambio paralelo se ubica en un 70.0%, la diferencia más pronunciada desde el tercer trimestre del año 2014 cuando la brecha alcanzó el 83.0%. 

Mercado en proceso de recuperación

El inventario actual de oficinas Clase A y A+ presentó un aumento interanual del 5.8% alcanzando actualmente unos 1,490,000 m2. La tasa de vacancia promedio de dicho mercado se sitúa actualmente en 10.0%, registrando un descenso trimestral e interanual del 6.8% y del 5.8% respectivamente, mientras que el valor de alquiler promedio permanece intacto por dos trimestres consecutivos con u$s 25.10/m2/mes. Cabe destacar que dicho valor corresponde a valor pedido siendo un promedio ponderado de los precios encontrados tanto en edificios Clase A como A+. A continuación se desglosarán ambas categorías y se podrán observar las fluctuaciones en cada una de ellas.

Durante el tercer trimestre, el stock de oficinas de Clase A+ alcanzó los 676,689 m2, presentando un aumento del 5.3% en relación al segundo de 2015. Este incremento se debió a la incorporación de 15,000 m2 del edificio Madero Riverside ubicado en el submercado de Puerto Madero Norte.

Por su parte, la superficie disponible cayó en más del 32.0% trimestralmente, es decir, se contrajo la vacancia significativamente. Los submercados que experimentaron un mayor descenso en su superficie disponible, en términos nominales, fueron Macrocentro con más de 15,000 m2 y Microcentro y Zona Norte Corredor Libertador con más de 10,000 m2 cada uno. Estas reducciones se explican principalmente por la ocupación de espacios en los edificios Belgrano Office, Alem 884 y Solís 1330; los tres edificios finalizaron su construcción recientemente.

Por su parte el submercado de Puerto Madero Norte aumentó su superficie disponible en más de 14,000 m2 debido a la incorporación del edificio Madero Riverside que si bien aún no se encuentra terminado ya está disponible en comercialización. La tasa de vacancia mostró un descenso trimestral del 17.0% al 11.0% en este segmento de oficinas. Liderando esta caída de la vacancia se encuentra el submercado del Microcentro, que redujo su vacancia en el 100.0% al alquilarse la totalidad del edificio Alem 884, siendo este el único de Clase A+ en dicha zona.  

La construcción de edificios de oficinas Clase A+ ha presentado una tímida caída trimestral del 1.0%, con 152,898 m2 en construcción actualmente. El inicio de la comercialización de edificios con superficies más extensas en comparación a las superficies de aquellos que recién inician su construcción ha propiciado este leve descenso trimestral de los niveles de construcción.

En relación a los proyectos de edificios de oficinas de los segmentos relevados que aún no han iniciado su construcción, el 90.0% se convertirán en espacios de Clase A+. De esta manera, a futuro se verá un incremento en la construcción de edificios de dicha categoría que actualmente se ubica en un 80.0%. La mayor parte de dichos emprendimientos futuros se ubicarán en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, reforzando la tendencia de descentralización y migración de los nuevos polos de oficinas. 

Durante el tercer trimestre, el inventario de oficinas Clase A alcanzó los 813,335 m2, destacándose la incorporación de más de 9,000 m2 en Macrocentro correspondientes a la remodelación de un edificio en Chile 249 y a la incorporación de otro situado sobre Paseo Colón que si bien no se encuentra terminado ya está disponible en comercialización. Por su parte, la superficie disponible cayó en más del 6.6% trimestralmente, lo que contrajo la vacancia en un 0.5%. Los submercados que han experimentado un mayor descenso en su superficie disponible son Zona Norte Corredor Panamericana y Zona Norte CABA. En el primer caso, la caída de la disponibilidad se explica por la ocupación de pequeñas superficies en distintos edificios de la zona, mientras que en el segundo caso se explica principalmente por la ocupación total del edificio Génesis.

La tasa de vacancia para el segmento Clase A mostró un descenso trimestral del 9.4% al 8.9%. Liderando esta caída se encuentra el submercado del Zona Norte Panamericana, que redujo su tasa en un 7.0%.

Por otra parte, el precio de renta promedio de dicho segmento presentó una incipiente alza del 0.2% con respecto al segundo trimestre. Los submercados que experimentaron mayores cambios fueron Macrocentro y Zona Norte CABA con descensos trimestrales del 12.9% y 9.6% respectivamente y Puerto Madero Norte y Catalinas con aumentos del 9.4% y 7.9% respectivamente.

A futuro

Si bien los niveles de ocupación en el mercado de oficinas Clase A/A+ se mantienen constantes y con oferta suficiente, un crecimiento de la economía podría modificar dicho escenario. La desaceleración en el ritmo de nuevos proyectos de edificios de oficinas corporativas podrá presentar una complicación a futuro a medida que el país salga del estancamiento económico y que las empresas internacionales recuperen la confianza en la Argentina. Considerando que el desarrollo de este tipo de edificios conlleva entre 18 y 30 meses, vendrán tiempos de falta de oferta. Esto es normal en el mercado inmobiliario que siempre se encuentra retrasado con respecto a las fluctuaciones económicas. La volatilidad de los ciclos inmobiliarios es un resultado directo de esa demora entre el crecimiento de la demanda y la respuesta de la oferta.

Otro factor a considerar es el florecimiento de nuevos polos de oficinas; la demanda comienza a mirar hacia la zona sur de la ciudad, donde las rentas son más bajas y donde además existen beneficios fiscales. La buena noticia es que el sector inmobiliario corporativo comienza a descentralizarse, migrando tanto hacia el norte como hacia el sur del tradicional distrito financiero porteño.

En consonancia con la situación actual, Argentina es el país relevado que menor cantidad de inversiones extranjeras recibió durante 2014 en relación a su PIB. Los datos de los últimos tres años revelan que el país ha venido sufriendo un deterioro sostenido de la recepción de capitales extranjeros, lo que se convertirá en un tema central en la agenda del próximo gobierno.