El mercado de campos, con un futuro incierto

La evolución de los precios de los campos genera inquietud y despierta el análisis.

En los últimos años la tierra fue un excelente refugio para los capitales, en un contexto de una muy baja tasa de interés en los mercados internacionales y de pocas alternativas en los mercados financieros. Han existido, desde ya, alternativas de inversión en los mercados bursátiles o de commodities, con el petróleo y el cobre al tope del ranking, pero éstas son variantes que habitualmente el inversor en tierras no toma en cuenta. Tanto en la Argentina como en el resto del mundo se ha registrado un proceso de valorización de la tierra en detrimento de los activos financieros, que para muchos tiene todas las características de una burbuja inmobiliaria. Con una tasa de interés que por momentos estuvo entre 1% y 2% anual, el costo de oportunidad ha sido bajo. Para el caso argentino, el costo de oportunidad ha sido virtualmente cero, puesto que a diferencia del mundo, la crisis de 2002 llevó a que los mercados financieros no figuraran ni siquiera últimos en la lista de prioridades de inversores en tierras.

El recorrido alcista que tuvo la hectárea en los últimos años no tiene vinculación directa con la rentabilidad del agro, sino con la tierra vista como bien de resguardo del capital en un mercado sin demasiadas variantes y con un costo de oportunidad muy bajo. Pero no solamente fue resguardo del capital lo que movió al mercado, sino la expectativa de una valorización futura. Esto último fue lo que llevó a que en el mercado haya más demanda que oferta, con un lógico aumento en los precios.

La renta de la tierra

Uno de los parámetros utilizados para evaluar la conveniencia de inversiones en tierras es la comparación entre la renta inmobiliaria y la renta financiera. La primera, constituida por el valor de arrendamiento neto de costos fijos ( impuestos que gravan la tierra y gastos administrativo/ contables); la segunda, conformada por la tasa de interés en los mercados financieros internacionales.

Tanto los arrendamientos agrícolas como los ganaderos han aumentado en forma sostenida, puesto que la falta de alternativas en los mercados financieros llevó a que las siembras y la inversión en vacas (sumadas a buenas perspectivas para granos y hacienda) hayan tenido una demanda creciente, con valores en alza. Este aumento en los valores de arriendo fue el sustento para que la renta inmobiliaria estuviera, desde 2002 hasta 2005, por encima de la renta financiera.

Pero además de la diferencia de renta, una vez definida una fase alcista en los valores de la hectárea, la expectativa de una valorización aun mayor constituye un factor adicional de demanda. La suma de la renta inmobiliaria más la valorización de la hectárea ha generado un proceso que se retroalimenta, aunque no en forma indefinida.

Desde el costado de la oferta de tierras, en la fase alcista de precios, la misma se retrae a la espera de cotizaciones mayores. Los mismos factores que han impulsado a los inversores a comprar tierras son los que impulsan a los propietarios a no vender (por falta de alternativas en los mercados financieros). En este contexto los precios suben. A medida que aumenta la demanda, se retrae la oferta (a la espera de precios aún mayores), hasta que se llega a un punto en el cual los potenciales inversores ya no apuestan a una valorización de la tierra. Una vez que éstos perciben que la tierra ha llegado a un techo, y que a su vez existe el riesgo de baja en los precios, la demanda se retrae. Ya no existe la urgencia anterior por posicionarse en tierra, y la espera puede acarrear beneficios de una compra a precios más bajos. Esa misma percepción la tienen por lo general los potenciales vendedores, que ya no estarán interesados en esperar a que los precios de la tierra aumenten, puesto que, por el contrario, los mismos pueden bajar. Entonces comienzan a aparecer en el mercado campos que antes no estaban en venta y de a poco la oferta es mayor que la demanda y lo que era una fase alcista se transforma en una tendencia bajista.

Expectativas

La renta inmobiliaria ya no está por encima de la renta financiera, y las expectativas de valorización de la hectárea no son las mismas que años atrás. En este contexto se retrae la demanda, que se torna más selectiva. No ha desaparecido totalmente el interés inversor, pero ya no se convalidan los precios solicitados.

La brecha entre vendedores y compradores se amplía. Puede ser la antesala de una reversión de tendencia. Habrá que tener en cuenta que, a diferencia de oportunidades anteriores donde luego de varios años de precios en alza (caso 1995/98) sobrevino un reacomodamiento de precios de la hectárea con fuertes bajas (1999/2001), el agro actual tiene un bajo nivel de endeudamiento. Este tema es clave, puesto que sin urgencias financieras podrán registrarse bajas, pero éstas serán de menor magnitud. Si se produjera un reacomodamiento de precios, la situación será distinta según la aptitud y localización de cada campo. Los más afectados pueden llegar a ser los ganaderos y aquellos ubicados en zonas más alejadas de los puertos (más sensibles a incrementos en el costo de los fletes). Con un mercado en alza, muchos errores de apreciación quedan disimulados. Con mercados estables o eventualmente en baja, los errores pueden ser muy caros. No todos los campos tienen el mismo potencial productivo o de valorización a largo plazo.