Ahora es más complicado alquilar

En las últimas semanas, los requisitos para alquilar un inmueble o un comercio se volvieron más rigurosos. Los propietarios ya no se conforman con un solo depósito y exigen, además, un mes en concepto de adelanto y que los servicios, impuestos y expensas los pague el inquilino. A esto se suma lo habitual: el pago de otro mes y medio por la comisión -si la operación se realiza a través de una inmobiliaria-, un garante confiable y recibos de sueldo que demuestren que el locatario tiene un trabajo fijo.

No mucho antes, en junio del año pasado, los propietarios sólo pedían el depósito y la garantía y negociaban los gastos con el locatario.

En 2002, las trabas eran menores porque ya estaba instaurado el desalojo inmediato por el cual en dos meses se podía recuperar un inmueble en el caso de morosidad del inquilino.

Aunque los precios habían caído en dólares más de 50%, no se podía indexar y no había crédito (igual que ahora), no hubo más movimiento en los alquileres hasta noviembre.

En este momento, no sólo hay más exigencias para alquilar, sino que también hay menos oferta: se retiró o «suspendió» aproximadamente 20% de la oferta de inmuebles en todo el país.

¿Qué pasó? En consulta con inmobiliarias, Ambito Financiero detectó las causas que llevan hoy a un leve aumento en el precio de las locaciones, a colocar más trabas para cerrar el contrato y al retiro de la oferta. Todas están referidas a la incertidumbre por las próximas elecciones presidenciales y la economía que viene:

• Prohibición de indexar. No se puede ajustar en contratos de locación de viviendas (2 años) o comercios (3 años) por Ley 25.561. El temor de los propietarios es que sobrevenga un importante proceso inflacionario y que las cuotas queden desactualizadas. Por esta razón, quienes hoy se animan a alquilar piden adelantos.

• Precios bajos. Los alquileres actuales son los más bajos de la última década. La incertidumbre de los propietarios pasa por las próximas políticas sociales. Lo que hará en materia de sueldos o ayuda social el gobierno que asuma puede incidir en la rentabilidad mensual del alquiler. Por esta razón es que se piden recibos de sueldo que acrediten suficiente antigüedad a los locadores en sus trabajos y un garante confiable. Hay que recordar que la morosidad durante todo el año pasado y el actual es superior a 30%.

• Nuevos dueños. Durante 2002, muchos inversores decidieron apostar al ladrillo. No sólo buscan rentabilidad -que se traduce en las exigencias-, sino también seguridad.

• Ejecuciones. La semana pasada, el Senado dio media aprobación a un nuevo freno de las ejecuciones de viviendas. Si bien no incide directamente en los alquileres, tiene cierto efecto. Cabe la posibilidad de que se frenen por cuarta vez los remates, dentro de lo que se incluyen en manera general, los remates por falta de pago en las expensas.

• Tarifas de los servicios. Una buena parte de los nuevos alquileres se pacta con la condición de que el inquilino se haga cargo de expensas, impuestos -como alumbrado, barrido y limpieza-y servicios en general (Agua, luz, etcétera). Como los alquileres no pueden indexarse, si ocurrieran aumentos en los servicios, disminuiría la ya reducida rentabilidad mensual de los propietarios (bajó de 1,5%/1% a 0,5%/0,7%).