La línea de créditos hipotecarios es la única que no interrumpió su sendero de crecimiento en los últimos meses, pese a que todavía representan una baja porción del financiamiento al sector privado. En este marco, especialistas señalaron que nunca antes las Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) pudieron comprar tantos dólares como en la actualidad, lo que puede configurar un escenario propicio para incurrir en este tipo de inversión, siempre y cuando la inflación no le gane al "billete verde" en el largo plazo.
En primer lugar, vale recordar que casi la totalidad de los créditos hipotecarios están denominados en UVAs, que evolucionan al ritmo de la inflación, la cual en el último año mostró una tendencia ascendente. Al tomar el préstamo, el banco le otorga al beneficiario pesos que automáticamente se convierten en UVAs, hoy con un valor de $1.938,11.
En paralelo, el tipo de cambio oficial mayorista se apreció durante el mismo período y el valor nominal promedio del "billete verde" de mayo de 2026 ($1.393,29) es 3,8% inferior al de diciembre del año pasado.
La UVA le gana al dólar: ¿Qué escenario justificaría sacar un crédito hoy?
A partir de esta dinámica, el economista de la consultora Empiria, Federico González Rouco, exhibió que actualmente una UVA puede comprar 1,38 dólares, la cifra más alta desde que hay registros (el promedio histórico es de 0,82). Esta relación es particularmente importante, teniendo en cuenta que el valor de las propiedades está fijado en moneda estadounidense, pero la deuda está nominada en UVAs. "El momento de entrada al crédito es importante. Si entrás en un contexto de UVA/dólar alto, la corrección que pudiera haber del dólar te va a reducir el pasivo en términos del activo", acotó el especialista en este tipo de mercados.
Por su parte, el economista Andrés Salinas señaló en diálogo con Ámbito que "entender la relación UVA/USD es vital, en primer lugar, para saber si es, o no, un buen momento para contraer esa deuda". "Y, en segunda instancia, para saber si es un buen momento para pre cancelar el crédito (la mayoría de los créditos se precancelan, de hecho, me animo a decir que ahí radica parte del negocio que el deudor tiene que saber aprovechar", profundizó.
En ese sentido, el especialista explicó que, cuando la UVA está cara frente al dólar, conviene contraer un crédito, ya que "históricamente cuando el dólar quedó atrasado y luego pegó un salto el valor real de la deuda en dólares te cae muchísimo".
"La cuestión pasa por cuales sean tus expectativas de devaluación e inflación. Si para vos el dólar va a correr más rápido que la inflación, tu deuda se licúa en dólares. Pero, si por el contrario, la UVA (la inflación) le gana al dólar, entonces la deuda se vuelve más pesada", agregó.
En resumen, Salinas expresó que "tomar deuda UVA hoy puede ser un gran negocio siempre que luego venga una devaluación o , y espero que este sea el camino, la inflación finalmente se estabilice en el mediano/largo plazo a tasas más normales y los salarios la acompañen".
En el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), consultoras, centros de estudios y entidades financieras estimaron que la inflación de los próximos 12 meses será del 24,2%. En paralelo, los pronósticos para la variación del tipo de cambio en el mismo período fue del 29,4%. Por ende, si se cumple este escenario, hoy resultaría conveniente apostar por un préstamo de esta índole.
Por su parte, Rouco sostuvo que "a una tasa nominal anual (TNA) menor al 8 y pico, y con una buena búsqueda de inmueble, es una buena oportunidad para sacar un crédito".
Radiografía actual de los créditos hipotecarios
De acuerdo con el último informe monetario del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios se expandieron 0,7% mensual en abril, en términos reales. "En términos interanuales, los préstamos para la compra de vivienda acumulan un incremento del 100%", destacó la autoridad monetaria, aunque el peso de esta línea sobre el PBI es de apenas 0,7%.
Sin embargo, desde Empiria advirtieron que, medidos en dólares, se desembolsaron u$s122 millones, la cifra más baja desde octubre de 2024 y 80% inferior a la de abril de 2018.
El último relevamiento de Salinas sobre las condiciones actuales de los préstamos a la vivienda (a 20 años y con una financiación del 75% equivalente al 75% del valor de la propiedad) en los diferentes bancos del país mostraron que las TNA (por sobre la evolución de la inflación) oscilan entre el 6% (Banco Nación) y el 15% (Grupo Supervielle).
A modo de ejemplo, para un inmueble de u$s50.000, el valor de la cuota inicial oscila entre los $390.564 y los $709.307. Para un inmueble de u$s100.000, oscila entre $770.936 y $1.408.423. Y, para una vivienda de u$s150.000, se mueve entre los $1.151.307 y los $2.107.540.
