''Hay interés por invertir de EE.UU.'' (faltan reglas claras)

Fachada del Vitrium One Business Plaza, de Vicente López. Es un edificio corporativo de 2.000 m2, distribuidos en seis niveles y con vista al río.

La expansión del mercado de «real state» como canalizador de los ahorros de los argentinos ha dado lugar al desarrollo de Vitrium Capital, el único fondo de inversión que hay en el país dedicado exclusivamente a emprendimientos inmobiliarios. Su presidente, Federico Gagliardo, resalta que en plena crisis hay interés en Estados Unidos por traer los fondos a la plaza local, aunque advierte que el marco impositivo muchas veces ahuyenta capitales.

La empresa es de capitales argentinos y es una alternativa creada hace tres años para ofrecer al inversor individual, particularmente, una opción en el mercado inmobiliario en distintos tipos de carteras: de renta fija, variable, mixtas (renta y capitalización), de capitalización exclusivamente, con distintos plazos, tasas y riesgos. La inversión mínima para individuos es de u$s 250.000, y la rentabilidad esperable varía según la cartera. En renta fija, por ejemplo, las tasas de retorno están alrededor de 11%, mientras que en las carteras de capitalización la rentabilidad trepa hasta 25% y 27%.

Con 48 inversores y una cartera de proyectos que hoy ya está en 28 millones de dólares, la nave insignia de VC es el Vitrium One Business Plaza de Vicente López. Se trata de un edificio corporativo de casi 2.000 metros cuadrados distribuidos en 6 niveles y con vista al río.

También han participado del desarrollo de condominios en Nordelta y están focalizados en consolidarse en Buenos Aires, en especial en locales para alquilar, hoteles y edificiosde oficinas; tampoco se quieren perder las opciones que dan los centros urbanos del interior, que se desarrollan cerca de las plazas agropecuarias.

En ese sentido, están evaluando armar algún brazo local en dos o tres ciudades del interior para empezar a desarrollarcarteras fuera de Buenos-Aires y no descartan incursionar en el futuro en el negocio del biodiésel o las energías alternativas. A continuación, los aspectos más salientes de la entrevista mantenida con Ambito Financiero:

Periodista: En su cartera tienen proyectos en los Estados-Unidos. ¿Cómo los afectóla crisis hipotecaria?

Federico Gagliardo: La crisis inmobiliaria americana está reducida por el momento al mercado residencial. Es una crisis que tiene impacto en todos los mercados financieros mundiales y nadie tiene claro el impacto real al día de hoy y su magnitud. Es más, creo que no va a estar clara hasta mediados del año que viene; diría que nuestro foco principal en Estados Unidos es la renta, y si bien nuestra cartera está fundamentalmente enfocada en renta comercial...

P: ¿Cómo es la composición?

F.G.: Comprar edificios de oficina, participaciones en centros comerciales, en depósitos industriales o empresariales. Dado que la crisis hipotecaria en Estados Unidos aún no está del todo dimensionada, probablemente si la industria de la construcción o el mercado inmobiliario, en general residencial, siguen en descenso como hasta hace casi un año, empezará a tener impacto en otros sectores de la economía y puede llegar a repercutir en el mercado comercial. Si Estados Unidos entra en recesión, o disminuye su crecimiento sensiblemente, probablemente haya varios sectores de la economía norteamericana que serán afectados y por ende, el mercado de oficinas o de renta en general. Hoy la rentabilidad está entre 7,5% y 13%.

P.: Con lo cual parece ser hoy más atractivo nuestro país.

F.G.: Claro, dependiendo de la aversión al riesgo del inversor. Acá hay que equilibrar riesgo con tasas en todos los casos. Es importante destacar que las inversiones las hacen los inversores, o sea que nosotros le proveemos un instrumento, pero los fondos son del inversor. Nosotros administramos fondos de terceros.

P: ¿Notan interés de inversores norteamericanos por su cartera en la Argentina?

F.G.: Sí, hay interés. El tema de la Argentina es su previsibilidad a futuro, tanto en el marco jurídico como económico. Y es la mayor traba que tenemos hoy, más una altísima presión fiscal que ha subido considerablemente en los últimos 4 o 5 años. Eso empieza a impactar en la rentabilidad de los proyectos, y al no tener un marco jurídico sólido y una política económica estable por décadas, hace que a veces el inversor extranjero sea reticente a invertir en la Argentina versus otros países como Brasil y México, que han demostrado ser más coherentes desde el punto de vista de las políticas económicas a lo largo del tiempo.

P.: Trabajan con garantías mediante fideicomisos. ¿Qué los tienta de este mecanismo?

F.G.: Tiene un marco legal donde todos los bienes que ingresan, tierra, plata o lo que fuere, están protegidos de acciones de terceros, inembargables. Si compro un terreno, lo pongo a nombre de un fideicomiso, después construyo, empiezo a meter plata y a ese fideicomiso le abro una cuenta bancaria, y deposito plata, todos los bienes que están adentro de ese fideicomiso son intangibles.

P: ¿Qué haría falta que haga el gobierno para que el sector siga creciendo?

F.G.: En general el mercado inmobiliario requiere de una política impositiva diferenciada si es que queremos cubrir el déficit habitacional que hay en la Argentina, que ronda los 3 millones de hogares. Pero como no hay créditos hipotecarios a largo plazo, producto de la inestabilidad económica del país y de la imprevisibilidad económica y política del país, este déficit no se llega a cubrir nunca porque el comprador de clase media, y de media baja, o incluso el comprador de bajo poder adquisitivo que intenta tener su primera vivienda, no tiene créditos para comprarla que sean sostenibles en el tiempo. Estamos hablando de economías como la de Chile, donde uno puede comprar casas con tasas de 4% a 5% anual a 20 o 30 años, con políticas oficiales que alientan y promueven la expansión del crédito hipotecario. Por otro lado, la industria de la construcción en sí tiene un altísimo impacto en toda la economía y genera mucho trabajo, con lo cual debería ser una industria que tenga un incentivo en lo impositivo.

P.: ¿Qué tipo de incentivo fiscal?

F.G.: Uno eventualmente podría ser una reducción en el IVA, que de hecho para el mercado residencial se hizo, pero creo que no termina de ser suficiente. Hoy hay varios impuestos distorsivos, entre ellos el impuesto a los débitos y créditos. En la industria de la construcción hay una cadena de proveedores muy amplia, con lo cual impuestos como el impuesto al cheque son muy distorsivos.

P.: ¿Estos temas deberían ser parte del acuerdo social que plantea la presidente electa Cristina de Kirchner?

F.G.: Creo que debería estar en la agenda, sin duda. El acceso a la vivienda, el crédito, la promoción de la industria de la construcción deberían estar en la agenda de cualquier presidente y ministro de Economía. Hasta ahora se han ido dando algunas soluciones eventuales y de corto plazo, pero no veo una política consistente de largo, particularmente para los sectores medios.