Otro sábado de Luna Park entre Miceli y Moreno: pelean por los créditos

A esta altura parecen irreconciliables las diferencias entre la ministra Felisa Miceli y el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno. Este último es, supuestamente, su subordinado, pero ya se sabe que actúa como si estuviera en una dependencia propia. Acepta órdenes sólo de otro ministro, Julio De Vido, y, obviamente, de Néstor Kirchner. Recientemente, una puja entre ambos pasó por el manejo del INDEC. Ahora se agrega la preocupación por hallar la fórmula mágica para que se acelere el otorgamiento de créditos hipotecarios, como si no estuviera claro que los salarios están muy bajos en comparación con el valor de las propiedades, fruto del dólar alto que se impulsa. El plan para inquilinos lanzado a través de Moreno no tuvo la repercusión que el gobierno imaginó inicialmente. Miceli decidió avanzar por su cuenta y quiere implementar un sistema ya probado en países desarrollados: crear una institución que se encargue de comprarles los créditos hipotecarios a los bancos. Aseguran, optimistas, que el mecanismo permitirá bajar otro escalón las tasas y estirar los créditos a 20 años o más con tasa fija. El Hipotecario, donde el Estado conserva 49% del paquete accionario, está involucrado en la negociación y ya fueron tentadas a participar varias entidades de capital nacional. Es muy probable que para que el sistema funcione sea necesario implementar un subsidio estatal. Pero eso para el gobierno no es un inconveniente precisamente.

Felisa Miceli

Miceli decidió avanzar con su propio proyecto para acelerar el otorgamiento de créditos hipotecarios. Funcionarios del Ministerio de Economía trabajan junto con técnicos del Banco Hipotecario, donde el Estado posee 49% de participación, para darle forma a un banco de segundo piso que se encargará de comprar hipotecas a las entidades minoristas y que sería fondeado inicialmente por el propio gobierno.

El plan consiste en crear una institución que replique -obviamente a escala local-el funcionamiento del Fannie Mae estadounidense. Se trata de una entidad con capitales mixtos (privados y públicos) que les compra a los bancos los préstamos hipotecarios que originan, con lo cual éstos se desprenden rápidamente del riesgo de un préstamo de largo plazo y a tasa fija. Luego se arma un fideicomiso con esos créditos, que son vendidos en el mercado secundario. Este proceso lo arman por su cuenta hoy sólo dos instituciones: el propio Hipotecario y el Banco Río, con las letras y cédulas hipotecarias respectivamente.

Temor

Sin embargo, la mayor parte de los bancos en la Argentina no se anima a incursionar en el negocio de préstamos hipotecarios porque temen prestar en pesos a tasa fija. La posibilidad de dar el crédito y venderlo rápidamente les permitiría no sólo ingresar en el negocio, sino además hacerlo de manera agresiva.

Miceli decidió avanzar con esta idea como respuesta al plan para inquilinos que lanzó el año pasado el gobierno, a través del secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno. Aunque la intención no era mala, la gran traba terminó siendo que la cuota del préstamo supera a la del alquiler,si el individuo se quieremantener en el mismo barrio en una vivienda de condiciones similares.

El nuevo crédito que intenta fomentar Economía tendría una cuota muy similar a la del alquiler, pero no estará dirigida particularmente a inquilinos: la diferencia no tendría que ser más de 7%. Por ejemplo, si se pagan $ 1.000 de alquiler mensual, por el préstamo hipotecario habría que pagar alrededor de $ 1.070. Una posibilidad es que los préstamos arranquen con una cuota más baja que crece con el tiempo (al contrario al «sistema francés» de amortización, que establece cuotas iguales y consecutivas), pero el monto de las mismas quedaría prefijado al inicio del período.

La entidad de segundo piso surgiría de lo que actualmente es el Banco de Crédito y Securitización (BACS), que está en la órbita del Hipotecario, donde también interviene con un porcentaje minoritario la Corporación Financiera Internacional, el brazo financiero del Banco Mundial.

La idea que manejan tanto en el Palacio de Hacienda como en la institución que preside Clarisa Lifsic de Estol es que los bancos que quieran adherirse al sistema, se integran al control accionario del nuevo banco de segundo-piso. El esquema sería similar al de compañías como la tarjeta de crédito VISA, en la que todos los bancos emisores tienen un porcentaje de participación.

Según pudo averiguar este diario, los primeros convocados a participar fueron algunos bancos de capital nacional. Se trata de entidades que tuvieron un fuerte crecimiento en los últimos años, pero que prácticamente aún no incursionaron en el negocio hipotecario. El nuevo esquema permitiría que la tasa del crédito baje aunque sea levemente respecto de los valores actuales y, sobre todo, ayudaría para extender los plazos de la colocación de los préstamos, con la consiguiente disminución de la cuota.

El punto más polémico del nuevo proyecto está vinculado con un fondo de garantía que integraría el propio gobierno. Pero en el Palacio de Hacienda aseguran que no se trata de un subsidio ni a los deudores ni a los bancos: «Lo que hace falta en este momento es cubrir la diferencia de tasas entre lo que pagan los tomadores del préstamo y la tasa que fija la entidad de segundo piso al colocar las hipotecas en el mercado con el objetivo de conseguir nuevo financiamiento».

Según las estimaciones que manejan en Economía, ambas tasas deberían acercarse cada vez más con el tiempo. El problema es que los que sacan un crédito optan por hacerlo a tasa fija, mientras que para colocar un título en el mercado es necesario pagar un rendimiento que se ajusta según la inflación (índice CER) o la BADLAR (tasa que pagan los bancos a inversores mayoristas).

Los préstamos hipotecarios tuvieron un importante repunte en los últimos meses, pero aún representan una porción ínfima dentro de la economía, ya que apenas llegan a 3% del PBI. El monto actual otorgado por las entidades ascendía a $ 10.600 millones a fin de marzo, lo que representa un incremento de 21,7% interanual y cercano a 7% en los primeros tres meses del año. Para el gobierno este nivel podría al menos duplicarse en los próximos dos años.