Pese a precios altos, crece demanda de edificios de lujo

La maqueta del edificio Le Parc Figueroa Alcorta anticipa otros de los emprendimientos de lujo. Este proyecto está en el inicio de su construcción.

El lanzamiento de edificios de lujo, tales como los Le Parc del grupo que preside Moisés Khafif, los Chateau que hacen los inversores que encabeza Sergio Grosskopf, los de Eduardo Costantini, los de G&D (la asociación entre Eduardo Gutiérrez de Farallon y Diego Minzer), los que hacen Urbanyard/Kinéret y otros tantos hace pensar que el mercado de las unidades de lujo, lejos de estar saturado como se pensaba hace un año, sigue en alza. Si hasta la desarrolladora Creaurban (de Francisco Macri) está a punto de lanzar su propio edificio de lujo «inteligente» en Puerto Madero, luego de más de una década de construir predios para la clase media en barrios como Villa Crespo, o incluso Miraflores, una urbanización para clase media-media-baja en la localidad de Monte Grande.

Sucede que en muchos casos los inversores que compraron «en el pozo» los primeros proyectos de esas características (ubicaciones privilegiadas, servicios, cerco perimetral, etc.) han llegado a hacer hasta 100% de diferencia. El ejemplo más claro es el Le Parc de Puerto Madero: el precio de salida fue de u$s 1.200 el m2, y hoy esos departamentos se revenden a u$s 2.400. Es sólo una muestra de esta tendencia.

¿Hay todavía mercado para lograr utilidades semejantes en tan corto plazo, como es el que va desde el lanzamiento hasta el fin de la construcción, o sea un año y medio/dos años? Nadie se atreve a pronosticar: hoy los precios parecen haber tocado un techo difícil de perforar.

«No sé si tanto como 100% en 18 meses, pero hay margen para hacer buenas diferencias. Fíjese que no quedan muchos terrenos de primera, y la cotización de las unidades podría ir en alza. Tampoco hay empresas, corralones o fábricas nuevas de cemento, carpintería, ascensores, calefacción, etc., y la industria se duplicó en menos de cinco años», dice José Azpiroz Costa, director ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich. «Por eso las entregas se hacen con atrasos cada vez mayores ante una demanda sostenida. Y el constructor no puede esperar que el mercado se calme. Cuando una obra se lanza, el desarrollador está obligado, si empezó a vender al pozo, a entregar en tiempo y forma. Y vende... y se puede comprar bien con vistas a hacer una buena diferencia», agrega.

Por su parte, Germán Neuss (de Urbanyard) acuerda en parte: «Hay muy buenas oportunidades todavía, pero no sé si hay tantos grupos familiares en la Argentina que pueden comprar departamentos de entre u$s 600.000 y u$s 2 millones. Hay factores que pueden influir negativamente, además, en la decisión de los inversores. Y siempre está la duda de qué va a pasar cuando los inversores pongan esas unidades en el mercado, si tendrán o no compradores». Cabe recordar que Neuss, asociado a Luis Perelmutter (Kinéret), desarrolla el proyecto de Dique 4 frente al Hilton, de 240 unidades, que se vende a un promedio de u$s 3.000 el m2 (ya colocaron, dice Neuss, más de 80% de ellas) y tiene en carpeta alguno más de similar categoría.

Otra razón que da Azpiroz es que -aunque los precios ya son siderales- los desarrolladores están trabajando con márgenes reducidos en relación con esos valores. Pero al revés de otros productos, dice el empresario, «la volatilidad es mucho menor que en otras inversiones».

Alquileres

La demanda, además, está siendo alimentada por la llegada de inversores europeos y estadounidenses que no sólo usan esas unidades de lujo como «pied-a-térre» en sus viajes a Buenos Aires: muchos de ellos están alquilándolos por día, semana o mes a connacionales amigos o a través de empresas que están especializándose en ese mercado.

Los valores que pagan, obviamente, son una fracción de lo que cuesta comprar un departamento en París, Nueva York o Madrid, pero dado que la renta está en función del valor del inmueble, el producido también es muy inferior que lo que se obtendría por los mismos metros cuadrados en el Hemisferio Norte.

«Es verdad, y también lo es que muchos inversores -locales y extranjeros- están buscando alternativas a las colocaciones financieras. Hoy la renta anual de un departamento de lujo en Buenos Aires no baja de 6% anual, lo que no está nada mal», asegura Azpiroz Costa.

Sin embargo, de acuerdo con lo que manifiestan casi todos los desarrolladores y constructores con los que se conversa, entre los compradores de unidades que valen más de u$s 2.000 el metro, son más los usuarios finales que los inversores. Un dato casi imposible de corroborar, pero que a los empresarios del sector les gusta arrojar en forma casi unánime.

«Puede ser que haya más compradores en el campo de los inversores que lo que les gusta admitir a los vendedores. Pero a diferencia de otros mercados, el inversor en ladrillos es más paciente que los especuladores financieros. Los ciclos son más largos y por eso la inversión es menos riesgosa», advierte el hombre del mercado inmobiliario.

¿Cuánto tiempo más seguirán en alza los departamentos para el sector «AB»? Es la gran incógnita que hace toda la diferencia entre una inversión excelente y un grave error financiero. Azpiroz Costa sostiene que «toda escalada tiene sus escalones, sus respiros. Ello no significa que estemos ante una burbuja que está por pincharse de un momento a otro. En todo caso, una merma pequeña puede ser sólo el cambio de aire del maratonista para volver a seguir en carrera. Nadie puede asegurar que sea así. Pero menos me atrevería a decir que estamos ante una burbuja que estallará», arriesga Azpiroz. Agrega que muy probablemente el crecimiento del sector acompañará el del aumento del PBI.

Está claro también que una suba, amesetamiento o caída en el mercado inmobiliario «premium» no depende del crédito: esas unidades se venden siempre al contado, con fondos propios del comprador y que en general provienen «del colchón» (caja de seguridad, depósito en el exterior, etc.). En este rubro, el cielo parece ser el límite, dado que diversas estimaciones (siempre imposibles de comprobar) ubican en alrededor de u$s 120.000 millones las colocaciones de argentinos fuera del país.

En sentido inverso, aseguran banqueros que financian proyectos, desarrolladores e inmobiliarias, también se está edificando en barrios «no premium», y dado que allí la incidencia del terreno sobre el m2 construido no supera los u$s 300, la rentabilidad puede llegar a ser más alta que en Puerto Madero o Recoleta. «No se puede eternamente construir para un público selecto. Un edificio «cinco estrellas» cuesta u$s 1.000 el m2. Bajar el lujo a unos u$s 600 el metro no significa un desmedro infernal. Es construir sin una docena de amenities», explica Azpiroz.