Shopping centers vuelven a la carga contra comerciantes

La recuperación de las ventas en los shopping centers ha hecho renacer un «clásico» de la actividad comercial: la pelea entre los propietarios y los inquilinos de la mayoría de los centros comerciales. Es que después de un primer semestre dificilísimo (el peor de la historia, sin dudas) los locales comenzaron a incrementar su facturación, y los dueños de los principales shopping centers ahora quieren una tajada más grande de las mayores utilidades que están obteniendo sus locatarios.

El conflicto, en realidad, se circunscribe por ahora a Alto Palermo Centros Comerciales SA (APSA), dueña de Alto Palermo, Abasto Shopping, Alto Avellaneda, Patio Bullrich, Paseo Alcorta, Buenos Aires Design y participaciones en shopping de Salta, Bahía Blanca y Mendoza.

La firma, cuyos accionistas son IRSA, el banco de inversión Goldman Sachs y el grupo chileno Said, acaba de incrementar 10% el costo de las expensas a todos sus inquilinos, en todos los shopping centers que controla.

El aumento fue duramente cuestionado por la Cámara de Grandes Marcas (CGD), que agrupa -como su nombre lo indica-a los principales comercios que rentan espacios en los shopping. En una carta firmada por su presidente, David Stalman, la entidad aduce que «en un período en que no han ocurrido aumentos de los insumos que son el núcleo de las expensas, como salarios, servicios públicos o dólar, un alza en las mismas sin elementos que la respalden nos llenan de incertidumbre».

La queja de los comerciantes es que APSA está usando las expensas de manera «discrecional» para ajustar los valores que pagan sus inquilinos. Cabe apuntar que la estructura de lo que abonan los comerciantes se compone de cuatro elementos:

• un alquiler fijo mensual;

• un porcentaje sobre las ventas brutas;

• expensas comunes;

• un «fondo para promociones».

Está claro que APSA, en función de que las ventas están hoy entre 90% y 100% por encima de diciembre de 2001 (en pesos), ha visto casi duplicados sus ingresos en relación a ese período. A principios de 2002 la situación se acercaba al colapso en toda la economía, y los centros comerciales no eran (obviamente) la excepción: APSA entonces decidió «retocar» la estructura de costos de sus inquilinos, reduciendo 20% el valor de las expensas, y en un tercio el fondo para promociones.

Pero ahora, con los turistas (y un sector de los argentinos) colmando los pasillos de algunos de sus centros comerciales, la empresa que preside Alejandro Elzstain (hermano de Eduardo, CEO del grupo IRSA), decidieron recuperar ese ingreso. Así fue que hace tres meses aumentaron 10% las expensas, y en diciembre hicieron lo propio.

«¿Por qué no nos rebajan o nos aumentan el alquiler?

Las expensas, se supone, son la suma de los gastos incurridos por el shopping (sueldos, materiales, elementos de limpieza, seguridad, etc.), lo mismo que si fuera un edificio», dijo a este diario un directivo de la CGM. En tanto, el fondo para promociones pasó de 12% de las ventas a 15% para todos los locales de APSA.

Seguramente en esta actitud de la subsidiaria de IRSA tiene mucho que ver el hecho de que hoy, en varios de sus shopping (Alto Palermo, Abasto, Patio Bullrich) no sólo no hay locales libres sino que tienen lista de espera. No sucede lo propio, por caso, con Alto Avellan eda, pero se sabe que casi todos los inquilinos -sobre todo las grandes marcas-deben estar en todos los shopping para que les alquilen en los que más facturan.

•Equilibrio

¿Qué sucede con los shopping centers administrados por Cencosud, por caso? La cadena cuya nave insignia es Unicenter estaría teniendo una actitud bastante más equilibrada con sus inquilinos: según comerciantes que alquilan en ambas cadenas, «si a uno le corresponde pagar diez, pero puede pagar ocho por las ventas que tuvo, le aplican todos los cargos pero después le hacen descuentos hasta llegar a los ocho».

Lo mismo podría decirse de Galerías Pacífico, dado que siempre se manejó con los mismos criterios de estrictez: el que no paga lo que corresponde, se va. Lo que sucede es que hoy nadie quiere irse del bellísimo shopping de la calle Florida: en estos días de turistas llenando la Ciudad las viejas galerías son las que presentan la facturación por local más alta del mercado, según coinciden comerciantes con bocas de ventas en varios centros comerciales. «Nuestra franquicia de Alto Palermo vende $ 300.000 mensuales; la de Galerías, $ 700.000. La diferencia la hacen toda los turistas», dijo a este diario el propietario de una fuerte marca de indumentaria.

De todos modos, no es de esperar que el conflicto pase del habitual tironeo entre locadores y locatarios. «Si nos aguantamos mutuamente en la peor crisis que recuerde el país, ahora que la cosa está mejorando para ambas partes seguro que encontraremos una forma de zanjar estas desavenencias», dijo el directivo de CGM.

Será por eso que en Patio Bullrich ya están por alquilar el local sobre la calle Posadas que dejó libre el restorán Harry Cipriani, cerrado hace más de un año. Según fuentes del mercado, ya estaría a punto de firmar contrato un conocido empresario local con pasada actuación en el mercado financiero, y que traería a ese punto «premium» marcas internacionales de primerísima línea.