Tokio, como Nueva York, quiere tener su 5ta Avenida

Tokio (Bloomberg) - Durante más de un siglo, la elite empresarial del Japón desafió a los mercados globales desde una doble fila de chatos edificios cuadrados de piedra gris en el barrio Marunouchi que separa la Estación de Tokio del Palacio Imperial.

Como los alquileres en la zona llegaron alguna vez a $ 38.500 anuales el metro cuadrado, el dueño de las propiedades, Mitsubishi Estate Co., sólo las ofrecía a corporaciones japonesas de primer nivel, especialmente a socios del grupo Mitsubishi.

Ahora, después que el valor de las propiedades disminuyera a lo largo de una década demoliendo la estructura de los alquileres en Marunouchi, Mitsubishi Estate planea gastar $ 4.700 millones en la refacción de las propiedades, y recurre a avisos en la televisión y los diarios para atraer como arrendatarios a minoristas que están de moda.

«En los próximos años, Marunouchi cambiará completamente», dijo el portavoz de la compañía, Motohiro Sato. «Queremos convertirlo en algo parecido a la Quinta Avenida de Nueva York.»

Pero a juzgar por sus avisos en la televisión, Mitsubishi Estate tiene una visión bastante exótica de la elegante calle neoyorquina. Bailarinas salen de un ascensor bailando en puntas de pie, se sirven deliciosas comidas gourmet sobre los escritorios y atractivas modelos desfilan sobre las mesas de directorio.

Perspectivas

Para Mitsubishi Estate -que compró el Rockefeller Center neoyorquino con la montaña de ingresos que los alquileres de Marunouchi le aportaron durante el auge japonés de los años 1980-, los cambios no serán rápidos.

Si bien la compañía declaró que el grupo tuvo ingresos netos de 11.000 millones de yenes ($ 100 millones) en los seis meses terminados el 30 de setiembre, luego redujo 29 por ciento su pronóstico para todo el año. El espacio de oficinas de Marunouchi contribuye a gran parte de los ingresos por alquileres de Mitsubishi Estate. Y éstos comprenden 60 por ciento de su facturación.

Los envejecidos edificios del barrio, la mayoría de ellos construidos hace 30 años o más, están perdiendo clientes que prefieren poner oficinas en los rascacielos surgidos en distintas zonas de la ciudad, las cuales cuentan con estructura básica para el uso de alta tecnología y ofrecen mejor acceso a centros comerciales, restoranes y sitios de entretenimiento.

Mientras que las oficinas en Marunouchi se alquilaban a un promedio de $ 10.000 anuales el metro cuadrado en diciembre de 1999, el segundo alquiler más alto del mundo después de la City londinense, la cifra es menos de la mitad del promedio de 1991, de acuerdo con Ikoma Data Service System KK, una firma que sigue los valores de las propiedades.

La zona seguía siendo demasiado cara para Nikko Securities Co., segunda casa de Bolsa japonesa, que recientemente mudó su sede fuera del Marunouchi a un edificio cercano a la Bolsa de Tokio.

Unas 4.100 compañías todavía se apiñan en los edificios del barrio, y sus 250.000 empleados llegan diariamente a sus lugares de trabajo en el ferrocarril que los deja en la cercana Estación de Tokio o en siete líneas de subterráneos que tocan la zona.

Sin embargo, el colapso de la «burbuja» económica japonesa les cambió la cara a las empresas niponas, y Marunouchi nunca más será la sede de «Japan Inc.», dicen analistas.

Más barato

Los alquileres en Shinjuku, en el borde occidental del centro de Tokio, donde se concentran muchas firmas de telecomunicaciones y computación, son en promedio un tercio más baratos que en Marunouchi, de acuerdo con Ikoma Data.

Desaparecieron las vidrieras de una cuadra de largo donde Mitsubishi Electric Corp. exhibía sus artefactos domésticos: ahora hay allí un café, diseñado por el arquitecto de Hong Kong Alan Chan, que ofrece acceso gratis a Internet junto con una buena provisión de periódicos, revistas y un espacio amplio y cómodo.

Mitsubishi Estate ofrece ahora sus propiedades de Marunouchi a boutiques y restoranes de moda, e incluso a negocios polirrubros.

Pero la firma inmobiliaria no renunció a sus grandes clientes. Está refaccionando sus edificios, renovando el cableado para satisfacer las necesidades tecnológicas de bancos y aseguradoras, así como las de compañías de tecnología de la información, y ahora se muestra más dispuesta a alquilarles a esos sectores. Hasta el momento, el esfuerzo dio resultado: las acciones de la compañía subieron 25 por ciento este año.

La renovación es necesaria para que la firma detenga el éxodo de inquilinos, que ha visto incluso a filiales del grupo salir de Marunouchi.

Traslado

Mitsubishi Corp., la mayor casa de Bolsa japonesa y uno de los más importantes inquilinos del barrio, dijo que llevará a otra parte la mitad del personal de su sede.

Mitsubishi Heavy Industries Ltd. también se muda, ya que espera ahorrar plata construyendo una nueva sede en vez de alquilar espacio en la zona, dijo su portavoz, Kazuko Suzuki.

Mitsubishi Estate también emprendió la reconstrucción de su «buque insignia», Marunouchi Building, que será un rascacielos de 37 pisos con shopping, restaurantes y salas de espectáculos y eventos, así como oficinas, cuando se inaugure en agosto de 2002.

«Marunouchi todavía tiene un valor esnob y atrae a compañías financieras y boutiques y restoranes caros», dijo Etsusuke Masuda, analista de HSBC Securities Japan Ltd.

«Sin embargo, los alquileres deberán caer 30 o 40 por ciento para que sean competitivos.»