El boom inmobiliario fue uno de los responsables de la mejora de la economía esta dounidense en los últimos años. Pero el proceso ahora se está revirtiendo y toda la atención está puesta en un producto específico que pasó a ser la «oveja negra» de este segmento: los créditos hipotecarios de baja calidad, o «subprime», según la denominación en inglés.
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Se trata de un mercado que tuvo un incremento explosivo en los últimos años. Involucra préstamos con garantía hipotecaria a público que básicamente no está en condiciones de demostrar suficiente nivel de ingresos al banco para recibir dicha ayuda. Por lo tanto, bancos y entidades financieras optaron por financiarlo con la garantía de su inmueble, sin importar la verdadera capacidad de repago del individuo o la familia. Como el precio de los inmuebles tuvo un salto espectacular en los últimos años, el riesgo era bajo debido a que esa garantía resultaba cada vez más valiosa. No sólo el banco dormía tranquilo, sino que además el deudor se esforzaba en pagar para no perder dicha garantía que en realidad es su propia vivienda.
Pero las condiciones cambiaron y el mercado inmobiliario se enfrió súbitamente, produciéndose desde mediados del año pasado notables caídas de precios.-Ante esta situación, cientos de miles de deudores optaron por dejar de pagar sus créditos, ya que el valor del inmueble pasó a ser inferior de la deuda que mantenían con el banco. Muchos de estos préstamos se daban por 105% del precio de la vivienda, ya que incluía también los denominados «gastos de originación» del préstamo.
Otro factor que hizo subir la mora de este segmento a un alto nivel de 13,3% fue el aumento de las tasas que decidió sucesivamente la Reserva Federal, que dirige Ben Bernanke desde 2005, lo cual encareció notablemente el valor mensual de las cuotas.
Según las estimaciones, 19% de los créditos otorgados en los últimos dos años al mercado de baja calidad (o «subprime», de acuerdo con la denominación en inglés) no serán devueltos. Este deterioro impactó en los precios de las empresas que están directamente involucradas en el negocio. El caso más conocido es el de New Century, que fue retiradade cotización bursátil en Nueva York ante la abrupta caída de 90% de su valor y en medio de una investigación de autoridades regulatorias. Pero otras compañías también sufrieron fuertes pérdidas.
Incluso bancos de primera línea, como el HSBC y el Citigroup, también se habían involucrado en este segmento, entusiasmados por la suba del mercado inmobiliario que parecía no detenerse nunca. Ambos sufrieron fuertes pérdidas, pero en sus casos representan una porción chica de su patrimonio.
Todo este cuadro podría generar un deterioro aún mayor en el mercado inmobiliario, debido al gran stock de viviendas que quedarían sin dueño, aumentando la oferta existente. Y el peligro es que este cambio de rumbo en el sector de inmuebles afecte negativamente a la economía estadounidense en su conjunto.
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