Bancos, entre el optimismo y el desafío por el fondeo

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Con los créditos hipotecarios UVA, los bancos apuestan a recuperar el terreno perdido en los últimos 15 años. Buscan que estos préstamos vuelvan a ser uno de sus principales negocios, aunque dependerá del factor macro.

Un creciente optimismo gira en torno a la banca pública y privada respecto al despegue del negocio de los créditos hipotecarios, en particular de los préstamos indexados con UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), es decir, ajustables por inflación (más una tasa nominal anual fija), que ya suman unos $4.500 millones desde que se comenzaron implementar hace exactamente un año por iniciativa del Banco Central.

El entusiasmo que constató Ámbito Biz en las entidades que ofrecen estos créditos (entre los que se incluyen los del plan Procrear II) se explica por varios factores. En primer lugar, los UVA eliminaron muchas barreras de acceso (con menores ingresos se puede conseguir un monto mayor que con préstamos tradicionales) y redujeron sensiblemente el valor de las cuotas iniciales (llega a ser un tercio de la del crédito hipotecario a tasa fija o mixta, un producto que mantienen los bancos). En segundo lugar, la desaceleración de la inflación registrada en los últimos seis meses de 2016 fue inversamente proporcional al incremento de la demanda por estos préstamos. En tercer lugar, existe un enorme potencial de crecimiento en este segmento ya que se parte de uno de los niveles históricos más bajos de hipotecas con relación al PBI: apenas un 0,8%, cuando en algunos países de Sudamérica esa relación llega al 20% del PBI (Chile). Más aun, el peso de las financiaciones para la vivienda en la economía es menor al de las tarjetas de crédito (3%) y al de los préstamos personales (2,7%). De mínima, los bancos tienen la expectativa de invertir esa secuencia, tal como lo era en los '90 (los hipotecarios alcanzaban el 6% del PBI). A los tres factores mencionados podemos sumarle el enorme déficit habitacional que sufre hace ya tiempo nuestro país, y el hecho de que con los préstamos a largo plazo los bancos recuperan un vínculo duradero con sus clientes.

Pero de este escenario emergen, a su vez, algunos desafíos que distan de ser menores: tanto la estabilidad macroeconómica del país llámese, por ejemplo, mantener en el tiempo un nivel sólido de empleo y una inflación de un dígito , como el fondeo de los bancos para hacer frente a una demanda de evolución exponencial.

BANCA PÚBLICA

"Desde agosto del año pasado se ve una clara reactivación del mercado hipotecario. La clave fue el descenso de la inflación y la implementación del nuevo sistema de créditos UVA", describe a Ámbito Biz, Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia. Para el titular del Bapro, a medida que el costo de vida siga bajando se verá "un despegue aún mayor, tal como hoy pasa con los créditos al campo y la financiación en dólares, que tuvieron un alza superior al promedio en el arranque del año".

Durante 2016, en el Provincia otorgaron $659 millones en hipotecarios, contra $182 millones de 2015. "En tanto, el ritmo de los primeros meses de 2017 es tres veces más alto que el año pasado", subraya Curutchet. En lo que respecta a la línea UVA, si se suman los otorgados y los que están en trámite, el Provincia suma más de 1.000 créditos, por un volumen superior a los $1.100 millones.

El monto mensual de préstamos en UVA otorgado por el sistema financiero fue evolucionando en los últimos meses a medida que la inflación mostraba cierta moderación. Así, en 2016, año de estreno de esta línea se liquidaron $2.100 millones, una cifra que ya fue superada en el primer trimestre de 2017: en enero, el volumen fue de $600 millones, en febrero (pese a un repunte de la inflación) alcanzó los $700 millones, mientras que en marzo se llegó al récord mensual de $1.100 millones.

Los créditos UVA fueron ganando participación en el total de las colocaciones de hipotecarios, al punto de que en la actualidad ya representan casi la mitad del total de este segmento. En algunos bancos, como el Ciudad, superan el 65% de las financiaciones para la vivienda. Esta entidad, ya colocó unos 1.000 préstamos por más de $1.000 millones. Para 2017, estiman otorgar como mínimo otros $2.200 millones en UVA, además de $700 millones en el Procrear, y otros $1.500 millones en el plan Primera Casa. "Con los préstamos UVA, los bancos empiezan a tener una colocación con retornos en términos reales, por lo que vemos una perspectiva de crecimiento enorme", indica el economista jefe del Ciudad, Alejo Espora, quien recuerda que "en los últimos años los únicos que jugaron en el mercado eran los bancos públicos con tasas fijas, y dejaban afuera de ese segmento al resto de las entidades". Hoy esa ecuación comienza a revertirse y, según estimaciones del sector, la porción de hipotecarios otorgados por parte de bancos públicos y privados se aproxima al equilibrio.

Las entidades públicas, el Bapro, el Ciudad, y ahora también el Banco Nación (se adhirió este año a la línea UVA ya que su expresidente, Carlos Melconian, no era partidario de este sistema) extendieron este mes el plazo de los préstamos hasta los 30 años, una ampliación, a la que podrían sumarse con el correr de los meses algunas entidades del sector privado. Además de las tres entidades públicas, ofrecen créditos indexados a la inflación Banco Macro, Santander, Galicia, Credicoop, Francés, Supervielle, Patagonia, Hipotecario, ICBC, HSBC, Banco de Tucumán, Itaú y el Banco de Córdoba.

BANCA PRIVADA

El optimismo para 2017 que muestran los bancos estatales respecto de este escenario, se observa también con creces en las entidades privadas. "Este año podría darse un crecimiento superlativo de esta operatoria. Entendemos que el crédito hipotecario es el gran deber y la gran tarea que tenemos los bancos para estos próximos años", sostiene Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales de Banco Macro, entidad que la semana pasada lanzó al mercado una nueva línea de préstamos para la primera o segunda vivienda de hasta $16 millones. "Hasta el viernes pasado hemos recibido 10.232 carpetas crediticias que están en proceso. De ese total, 344 créditos ya fueron liquidados, llegando a una suma de $265 millones", añade Medrano.

En el caso del Banco Hipotecario, lleva otorgados 619 préstamos UVA por $581 millones, de los cuales casi la mitad corresponde a la línea construcción (es uno de los pocos bancos que ofrece esta modalidad). Fuentes de la entidad resaltan que los plazos de aprobación de los préstamos van de 20 a 45 días. "Esta capacidad operativa le permitió al Hipotecario poder gestionar 170 mil créditos para la construcción entre 2013 y 2016 en el marco de Procrear", añaden.

Otra de las entidades que apuesta fuerte en el producto es el Galicia. Su gerente de Productos y Activos y Pasivos, Nicolás Rojas, asegura que "mes a mes tenemos muchísimas consultas, y cada vez más solicitudes". La entidad ya liquidó $250 millones a través de la línea UVA, mientras que las solicitudes ingresadas suman otros de $2.000 millones, muchas de las cuales vienen de Procrear. Apuntan a colocar hasta $4.000 millones en todo 2017. El ejecutivo reconoce que "con una inflación en baja, desde el punto de vista de asesorar al cliente estamos mejor parados. Hace nueve meses, no era del todo correcta la recomendación".Por su parte, Fernando Bisutti, gerente de Créditos Hipotecarios de Santander Río, afirma que la entidad lleva aprobadas 11.733 solicitudes por casi $ 12 millones, la mayor cantidad para un banco privado. Otro dato interesante que aporta Bisutti es que la edad promedio de los solicitantes es de 37 años. Respecto a las operaciones efectivamente liquidadas, Santander ya entregó 910 créditos hipotecarios UVA, por $ 1.242,8 millones.

En tanto, Liliana Pascale, jefa del Departamento Inmobiliario de Banco Credicoop, evaluó que la tendencia creciente de los préstamos "se mantendrá durante todo el año, si se cumple con los objetivos de reducir la inflación". El Credicoop ofrece líneas para adquisición y construcción, con una particularidad: no existe límite en el monto a prestar. Durante 2016, en la entidad se efectuaron 500 operaciones en hipotecarios, y para el 2017 estiman duplicar esa cantidad.

FONDEO

Un punto clave dentro del sistema de créditos en UVA está relacionado con el fondeo, vital para evitar descalces entre pasivos y activos. Una de las fuentes de financiamiento son los depósitos en UVA, que si bien mostraron un repunte en el último tiempo, de la mano de un rebrote de la inflación, no son suficientes para compensar la demanda de los créditos. "Inicialmente se ha fondeado con depósitos, con una liquidez excedente, pero hay que ir calzando de alguna manera el activo con el pasivo. Hoy el total de depósitos UVA no supera los $600 millones, es un monto muy reducido", dice Espora.

Ante la inquietud de muchos bancos, hace un mes el Gobierno decidió habilitar la indexación de Obligaciones Negociables en el mercado de capitales, que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción y financiamiento de inmuebles. "El desafío ahora es empezar a capturar fondos institucionales a través de ON ajustables por CER", dicen en el mercado. Un paso más allá es la securitización de cartera, que implica agrupar un conjunto de hipotecas como si fuera un fideicomiso, para "descargarlo" en algún inversor grande, como podría ser la ANSES, fondos comunes, o aseguradoras. "Estos inversores podrán comprar ese paquete de hipotecas, a través del cual obtendrán un retorno real positivo interesante, con un activo de relativo bajo riesgo", afirman desde el Ciudad. Varios de los bancos consultados, entre los que se encuentran el Galicia y el Hipotecario, están trabajando en un plan de ingeniería financiera integral contemplando estas alternativas para ampliar la originación de los créditos UVA.

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