El mercado de oficinas duplicósu rentabilidad en una semana

Las nuevas generaciones de empleados priorizan el bienestar personal por encima de la carrera profesional.

El sector de oficinas se prepara para una nueva etapa. La asunción de Javier Milei como presidente y los anuncios de su ministro de Economía, Luis Caputo, ya repercuten en el mercado.

Tras el fuerte salto del dólar oficial, la rentabilidad del negocio llegó a duplicarse en solo una semana. “Los números para el segundo semestre del año que viene son alentadores. Hoy, las oficinas vuelven a ser un negocio atractivo para los inversores...”, sostuvo Nicolás Ferrero, research manager de CBRE.

El mercado inmobiliario corporativo tiene la particularidad de que los alquileres se manejan con el dólar BNA, pero con un precio de venta en dólares reales. Esta brecha cambiaria generó una compresión del Cap Rate -retorno sobre la inversión- de los inmuebles de oficinas, llevando los promedios históricos del 9% a valores cercanos al 4%, en los últimos cuatro años.

Devaluación

“El último salto devaluatorio logró achicar fuertemente la brecha cambiaria, debido a esto todos los activos podrán recuperar su rentabilidad real...”, explicó Ferrero. En pocas palabras: el retorno de los alquileres corporativos pasó del 4% anual en dólares al 8%, en solo una semana.

Claro que este salto del dólar también se traduce en un aumento de los costos que deben afrontar las empresas que alquilan oficinas. “Este mercado está regulado por una ley que permite la libre negociación entre las partes. Lo que generará una renegociación de los valores para que el impacto no sea tan abrupto”, sostuvo Ferrero.

Los contratos de alquiler se establecen en dólar oficial pero se abonan en pesos. Es decir que una empresa que tiene una oficina de 500 m2 paga u$s14.000 de alquiler en promedio. Hasta la semana pasada eran $5,2 millones al tipo de cambio oficial. Ese costo ahora se disparó a $11,2 millones.

Medidas

Otro de los coletazos de las primeras medidas del Gabinete económico de Javier Milei, se traduce en una mayor competitividad a nivel mundial. “Todas las empresas que quieran montar sus operaciones en el país o estaban dudando en ampliar sus líneas de servicios, van a ser atraídos por costos realmente bajos. Es decir, se va a potenciar la demanda real de espacio de oficinas en manos de empresas internacionales”, agregó Ferrero.

Según el último informe que elabora CBRE con datos hasta octubre, la vacancia de oficinas alcanzó un 18,3% con una baja solo del 2,1% comparado al registro anterior. “Vislumbramos una recuperación de cara al segundo semestre del año. Estos números de vacancia van a ir disminuyendo, lo que hará subir los precios...”, agregó Ferrero.

El precio promedio de los alquileres para oficinas clase A/A+ al cierre del tercer trimestre de 2023 fue de u$s23,47 por m2 por mes. “Los valores están amesetados, a pesar de la disparada del dólar, no van a bajar y se espera una cierta estabilidad para los próximos meses...”, agregó.

Según explicó Ferrero, “las empresas lentamente están ocupando más metros cuadrados porque si bien no se volverá a la presencialidad 100% hay una sistema híbrido más inclinado hacia la presencialidad”.

En definitiva, no hay dudas de que “el shock de Milei podría ser un rebote positivo en la actividad que hará subir los precios y que incrementará la demanda”, concluyó.