Marta Liotto, del Colegio Profesional Inmobiliario.
“Sólo se venden departamentos de uno o dos ambientes que no superen los u$s 100.000 y que estén en determinadas zonas. Las pocas propiedades que se venden son aquellas cuyos vendedores no pueden esperar”, sostiene Marta Liotto, vicepresidenta I del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). “El resto se encuentra expectante, por la incertidumbre económica y política que estamos viviendo”, afirma la directiva.
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Liotto es Corredora Profesional Inmobiliaria y Titular de Liotto Propiedades, inmobiliaria referente del barrio porteño de Monte Castro desde hace más de cuarenta años. A su juicio, “la Ley de Alquileres fracasó. Porque perjudicó por igual a inquilinos y a propietarios”. Las propuestas para reconvertir la “Ciudad Fantasma” que hoy es el microcentro. A continuación el diálogo con Ámbito:
Periodista: ¿Está repuntando la compra venta de inmuebles respecto del año pasado? ¿En qué tipo de unidades y en dónde?
Marta Liotto: Las ventas han crecido tenuemente. Pero no hay una real mejora en el mercado, porque estamos comparando con el peor año en la historia de la actividad (2020).
Si tomamos los datos del Colegio de Escribanos, durante el primer semestre se firmaron, en promedio, menos de 2100 escrituras en la Ciudad. Teniendo en cuenta que en nuestro Colegio somos más de 7000 matriculados, menos del 30% de los Inmobiliarios ha concretado una sola venta.
Sólo se venden departamentos de uno o dos ambientes que no superen los u$s 100.000. Y que estén en determinadas zonas de Belgrano, Palermo, Recoleta, o Caballito. Las pocas propiedades que se venden son aquellas cuyos vendedores no pueden esperar. El resto se encuentra expectante, por la incertidumbre económica y política que estamos viviendo.
El sector aún no logra recuperarse de la profunda crisis en la que cayó en 2018. En el Colegio Profesional Inmobiliario tenemos varias propuestas para reactivar el sector. Por eso hemos pedido hace varios meses una entrevista con el Ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi.
P.: ¿Ha bajado mucho la oferta de inmuebles para alquilar? ¿Observan una importante retracción de la oferta de inmuebles para alquilar?
M.L.: La Ley de Alquileres fracasó. Porque perjudicó por igual a inquilinos y a propietarios. A los inquilinos porque aumentó el alquiler por encima de la inflación. En este mes de agosto la suba anual dio 46 %. Y perjudicó a los propietarios porque les quitó rentabilidad. De 10 departamentos que concluyen su contrato de alquiler, sólo 4 vuelven a alquilarse. El resto queda vacío. Y toda esta situación golpeó muy fuerte al mercado locativo provocando una caída sin precedentes.
Desde CUCICBA hemos presentado un proyecto de ley para modificar la Ley de Alquileres. Proponemos bajar la duración de los contratos, y la manera de actualizarlos. Tuvimos varias reuniones con diputados nacionales oficialistas y opositores. Y continuamos haciendo gestiones para que se cambie urgentemente la norma.
P.: ¿En relación al mismo periodo del año pasado en cuánto se incrementó el monto del alquiler para dos ambientes y tres ambientes?
M.L.: Según la Ley de Alquileres los aumentos deban ser anuales y según un valor Índice que divulga él BCRA. Por esto los nuevos contratos tienen subas de alrededor el 50% promedio. Se espera que continúen estos siderales aumentos. No hay razones para pensar que el mercado se vaya a comportar de una forma distinta, mientras no se modifique la Ley de Alquileres.
P.: ¿Es cierto que la rentabilidad para el propietario es casi negativa?
M.L.: La rentabilidad de un alquiler ya venía menguando los últimos 10 años y la sanción de la Ley de Alquileres terminó de hundirla. Según los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, la rentabilidad promedio se ubica entre un 2 y un 3% anual. Esto es prácticamente nada.
Ante la expectativa de una baja rentabilidad, los propietarios quieren iniciar los contratos a precios que contemplen estas distorsiones. Pero muchos otros prefieren dejar los departamentos vacíos y no ofrecerlos en alquiler.
P.: ¿Qué cree que debería hacerse con los alquileres?
M.L.: El primer paso es modificar la Ley de Alquileres. Nuestro proyecto es modificar dos puntos principales: la obligación de contratos por tres años y el ajuste anual indexado. Proponemos que se retomen los contratos por 24 meses. Y eliminar del Índice del BCRA. Que los ajustes vuelvan a ser un acuerdo entre las partes sellado en la misma firma del contrato. Así venía funcionando y muy bien, en los últimos veinte años.
Esos cambios permitirán reactivar el mercado de alquileres. Les dará estabilidad a los valores porque se eliminaría la incertidumbre de los ajustes. Y se ampliará nuevamente la cantidad de unidades disponibles (con el beneficio indirecto de reducir la sobreoferta de departamentos en venta), bajando los precios de los nuevos contratos.
P.: ¿Han bajado los precios de los alquileres de locales y oficinas? ¿Hay demanda?
M.L.: En cuanto al mercado de oficinas, éste se encuentra paralizado y sus perspectivas no son muy positivas en el corto o mediano plazo. La Pandemia trastocó con especial énfasis a este sector, porque los cambios respecto al trabajo a distancia o con modalidades “mixtas” difícilmente se retrotraigan. Esta es, sin duda, la principal cuestión que ha llevado a que el Microcentro sea una “Ciudad Fantasma”.
En cuanto a los locales, la situación es más dispar. En general, la oferta de locales en alquiler (es menos común que este tipo de inmuebles se ponga en venta), aumentó enormemente el año pasado, a causa de las restricciones (desde la CAME se informó el cierre de 27.000 locales). Ahora que el comercio se ha reactivado, somos testigos de un crecimiento de los locales alquilados, sobre todo en los barrios más alejados del centro de la Ciudad (y, especialmente, fuera de las avenidas y calles comerciales). Pero en el área de Micro y Macrocentro, donde la mayor parte de los locales se sostenía con los oficinistas, la situación es mucho más compleja.
En referencia a los cánones locativos de este tipo de inmuebles, efectivamente durante varios meses hemos visto una fuerte reducción de los valores (por la mayor oferta y la poca nutrida demanda), pero ahora lo esperable es que ocurra una estabilización, sobre todo en las zonas con mayor reactivación.
P.: ¿Tienen registro de cuántos edificios de oficina están vacíos en el microcentro? Y ¿locales?
M.L.: No existe un registro unificado en este sentido. Las estimaciones en lo que respecta a oficinas nos indican 220.000 metros cuadrados solo en el Microcentro porteño. En cuanto a cantidades, podría haber cerca de 8000 oficinas en alquiler en toda la Ciudad.
Los locales vacíos, sin duda son muchos menos, probablemente sean cerca de la mitad de la cantidad de oficinas que hoy están libres. Pero, de nuevo, no existen registros certeros que puedan indicar a ciencia cierta cuántas unidades hay disponibles.
P.: ¿Se avanzó con las autoridades de la CABA para trabajar en la reconversión del microcentro?
M.L.: Estamos trabajando en el marco del Consejo de Planeamiento Estratégico de la Ciudad (COPE) el proyecto para reconvertir los edificios de oficinas en viviendas, residencias universitarias o hostels. La idea es brindar a los propietarios la posibilidad de modificar el uso.
Esta reconversión generaría una reactivación comercial en la zona, que podría ser apalancada con políticas específicas, como la propuesta realizada por nuestro Colegio para eximir del 50% de Ingresos Brutos y ABL por tres años a todos los comercios que firmen nuevos contratos de alquiler.
Un paso positivo fue la presentación en la Legislatura porteña del Proyecto de Ley de creación del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) que tendrá, como uno de sus objetivos prioritarios, impulsar (mediante créditos subsidiados) la reconversión del Microcentro en lo que se denomina “Ciudad de 15 Minutos”, es decir, una zona en la cual sus habitantes puedan solucionar todas sus necesidades cotidianas en las cercanías de sus domicilios.
P.: ¿Cuáles son los aportes que realiza CUCICBA en pos de lograr una reactivación de la actividad?
M.L.: En principio, recordar las gestiones que ya mencionamos sobre la modificación de la Ley de Alquileres, la exención impositiva a los locales y el trabajo en el COPE.
En este momento tan difícil para nuestra actividad por la situación económica y las consecuencias de la pandemia, creemos que el sector inmobiliario tiene que sumar todas sus fuerzas para generar propuestas que reactiven el mercado.
Nosotros creemos que, primeramente, hay que sentar a una mesa a todos los actores como desarrolladores, propietarios, inversores, colegios profesionales, y el Estado para consensuar acciones de corto, mediano y largo plazo para hacer sustentable la actividad.
Para el corto plazo proponemos algunas acciones de shock para empezar a mover el mercado. Por ejemplo, un instrumento financiero como los CEDIN, que ya probó su efectividad, aunque habría que modificar su implementación. Otra iniciativa es la desgravación impositiva para la compra de la primera vivienda familiar.
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