Julio marcará otro capítulo en la transición del mercado locativo argentino. Mientras los contratos firmados bajo la ya derogada Ley de Alquileres de 2020 afrontarán uno de sus últimos ajustes por el Índice para Contratos de Locación (ICL), el resto del mercado ya funciona bajo reglas completamente distintas, con actualizaciones más frecuentes, mayor oferta de inmuebles y un escenario en el que propietarios e inquilinos negocian mucho más que hace apenas dos años.
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Los últimos aumentos de la vieja Ley de Alquileres y los nuevos contratos: cuánto habrá que pagar desde julio
Qué incrementos alcanzarán a los acuerdos por ICL. Pactos pos DNU muestran otra dinámica, con más oferta, negociación y propietarios que ajustan expectativas.
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Los contratos de alquiler con actualización en julio registrarán incrementos diferentes según el índice y la periodicidad pactada. En el nuevo escenario, la mayor oferta de propiedades también impulsa más negociación entre propietarios e inquilinos
Para quienes aún mantienen contratos alcanzados por el ICL, el incremento anual será del 31,54%, una cifra que representa uno de los últimos aumentos de este régimen, ya que los convenios firmados bajo la legislación de 2020 finalizarán en su mayoría entre septiembre y diciembre de este año.
En el caso de un alquiler de $500.000, los nuevos valores desde julio serán los siguientes:
- Actualización trimestral (9,67%): pasa a $548.350.
- Actualización cuatrimestral (11,97%): asciende a $559.850.
- Actualización semestral (16,50%): llega a $582.500.
- Actualización anual (31,54%): alcanza los $657.700.
Los últimos contratos de la vieja ley
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que los contratos con actualización anual por ICL prácticamente tienen fecha de vencimiento.
Precisó que los últimos acuerdos alcanzados por la Ley 27.551 (sancionada en junio de 2020) comenzaron el 1 de octubre de 2023 y concluirán el 30 de septiembre de este año, por lo que el esquema quedará prácticamente extinguido.
Recordó además que la modificación introducida por la Ley 27.737, vigente entre octubre y diciembre de 2023, estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, por lo que también quedan muy pocos contratos bajo ese sistema.
Los números muestran una desaceleración gradual en los aumentos anuales. Mientras en abril el ajuste fue del 33,31%, en mayo bajó al 32,82%, en junio descendió al 32,02% y en julio quedó en el 31,54%.
En cambio, los contratos posteriores al DNU muestran otra tendencia. Los ajustes trimestrales, cuatrimestrales y semestrales continúan con incrementos moderados, producto de la evolución de la inflación durante los últimos meses.
Patricio Bedetti, titular de Bedetti Servicios Inmobiliarios, sostuvo que estos incrementos representan "los últimos coletazos" del esquema anterior.
A su entender, para fin de año el mercado quedará completamente unificado bajo el régimen de libertad contractual que comenzó con el DNU 70/2023.
El mercado ya funciona con otras reglas
La desaparición gradual de los contratos de la vieja ley modificó por completo la dinámica de las locaciones.
Hoy predominan acuerdos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales y, al menos en la Ciudad de Buenos Aires, el índice más utilizado es el IPC del Indec. Braña aclaró que en buena parte del interior del país continúa con fuerte presencia el ICL del Banco Central.
Para Bedetti, el mercado dejó atrás la rigidez que imponía la legislación anterior. Consideró que el sistema de actualización anual generaba fuertes saltos para los inquilinos y, al mismo tiempo, dejaba a los propietarios con ingresos que durante muchos meses corrían por debajo de la inflación.
La libertad para acordar plazos e índices derivó en contratos mucho más flexibles y adaptados a la evolución de los precios. Sin embargo, esa mayor flexibilidad no significa que cualquier inmueble consiga inquilino rápidamente.
Más oferta, menos urgencia y mayor negociación
Uno de los cambios más notorios aparece en los tiempos necesarios para alquilar una propiedad.
Hasta fines de 2023 la escasez era extrema. Conseguir un departamento disponible resultaba muy difícil y muchas unidades encontraban inquilino en cuestión de horas.
Hoy el escenario es completamente distinto. Braña indicó que la oferta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de menos de 500 departamentos disponibles para vivienda permanente a alrededor de 17.000 unidades.
Bedetti manejó cifras similares y destacó que el ingreso masivo de inmuebles obligó a competir en precio, calidad y condiciones de contratación.
La consecuencia directa es un mercado mucho más selectivo. Los especialistas coinciden en que la demanda dejó de aceptar cualquier valor. No porque los alquileres resulten necesariamente caros en términos reales, sino porque los ingresos familiares quedaron muy rezagados frente a la inflación acumulada de los últimos años.
Braña estimó que el poder adquisitivo de muchas familias perdió cerca del 50% respecto de la inflación de los últimos tres años, situación que limita seriamente la posibilidad de acceder a una vivienda.
Las expensas ganan protagonismo
Las expensas dejaron de ser un dato secundario para transformarse en uno de los principales elementos de decisión.
Braña explicó que hace algunos años representaban entre el 10% y el 15% del valor del alquiler. Actualmente, en numerosos edificios, esa incidencia ya oscila entre el 40% y el 45%.
Por ese motivo, muchos inquilinos priorizan departamentos con gastos comunes más bajos, incluso si eso implica resignar ubicación, metros cuadrados o determinadas comodidades.
El especialista aseguró que la primera consulta que reciben los corredores inmobiliarios ya no gira únicamente sobre el valor del alquiler, sino también sobre el monto de las expensas y la situación económica del consorcio.
Bedetti coincidió con ese diagnóstico. Relató que muchas operaciones ingresan en una etapa adicional de negociación cuando las expensas resultan elevadas, ya que el inquilino analiza el costo total que deberá afrontar todos los meses y no solamente el canon locativo.
Renovar, muchas veces, cuesta menos que buscar otro inquilino
La mayor competencia también modificó la estrategia de numerosos propietarios cuando un contrato llega a su fin.
Braña señaló que, siempre que exista un buen inquilino, la recomendación profesional suele ser privilegiar la continuidad antes que arriesgar varios meses con la vivienda desocupada.
Entre las expensas, impuestos, eventuales reparaciones y el tiempo necesario para conseguir un nuevo ocupante, la diferencia económica que se pretende obtener muchas veces termina por diluirse.
Bedetti compartió esa visión y agregó que los inmuebles que ingresan hoy al mercado, en muchos casos, deben ofrecerse a valores inferiores a los que pagan quienes ya ocupan una vivienda desde hace tiempo.
Además, permanecer dos o tres meses sin alquilar una propiedad puede absorber rápidamente cualquier mejora económica que el propietario esperaba conseguir con un nuevo contrato.
En ese contexto, la negociación volvió a convertirse en una herramienta central para ambas partes. Propietarios e inquilinos buscan acuerdos que permitan sostener el vínculo sin que ninguna de las partes deba afrontar los costos que implica comenzar otra relación contractual desde cero.
"La propiedad vacía se come como un Pac-Man la supuesta diferencia económica que pretende obtener el propietario", concluyó Bedetti.