Mercado inmobiliario: guía definitiva para adquirir una vivienda sin sorpresas ni gastos ocultos

A la hora de los números se deben contemplar los gastos de la operación como el impuesto a la transferencia de inmuebles, el impuesto de sellos, el valor de la escritura o la comisión. ¿Cuáles quedan a cargo del comprador y cuáles en el bolsillo del vendedor?

Mudafy

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, y a su vez, una actividad que se repite cada día, de hecho en el último año se firmaron 28.832 escrituras de compraventa de inmuebles en CABA.

El proceso hasta llegar a ese momento es fundamental: luego de haber visitado una serie de inmuebles, y haberse decidido por uno hay que saber correctamente cuáles son los pasos a seguir y junto con ello, los gastos que conlleva la operación.

“En primer lugar, es necesario hacer una reserva ante la inmobiliaria comercializadora en la que se estipulan las condiciones y las modalidades que regirán la operación de compraventa. Allí se establecerá el precio que oferta el posible comprador, los plazos para las firmas del boleto de compraventa o la escritura, y se acordará qué parte será la encargada de designar al escribano y el lugar de firma, entre otras. En caso de que el propietario esté de acuerdo con la oferta realizada, la reserva es aceptada”, comenta Gonzalo Munar, Líder Comercial de Mudafy, la proptech Argentina.

Luego de ello, el escribano será el encargado de solicitar toda la documentación necesaria a los fines de avanzar con el cierre de la operación, la que deberá ser entregada por la parte vendedora. Una vez que el escribano disponga de toda la documentación, realizará el “estudio de títulos”. Si todo está en regla, se procede a fijar la fecha y el lugar de escritura, donde será fundamental tener en cuenta ciertas cuestiones:

• Es importante que todos los gastos estén claramente detallados en la reserva, y en conocimiento del comprador y del vendedor. Por ejemplo: ¿quién pagará los honorarios del escribano? ¿Quién pagará el impuesto de sellos? ¿Cómo se pagarán los honorarios de la inmobiliaria interviniente? Un detalle claro de los gastos evita sorpresas innecesarias, y discusiones que pueden tensar la relación entre comprador y vendedor. Es importante que el profesional interviniente conozca a fondo estos puntos para brindar el asesoramiento adecuado que necesitan sus clientes.
• La reserva o el boleto de compraventa deberán especificar cómo y cuándo se realizará la escrituración del inmueble. Este punto es muy importante, ya que muchas veces cuando una persona compra, por ejemplo un desarrollo, desconoce que la escrituración no es inmediata, sino que conlleva un proceso largo y complejo.
• Es muy importante revisar que los datos del inmueble que se está comprando son correctos. Muchas veces un simple error de tipeo puede ser arrastrado luego a la escrituración, y ello derivar más tarde en problemas administrativos muy costosos, tanto en tiempo como en dinero. Es recomendable revisar los nombres y los datos del comprador y del vendedor, como los datos del inmueble objeto de la operación: el domicilio, la altura, el piso, el departamento, la cochera en caso de estar incluida, los datos catastrales.
• Tanto el precio de la operación, como la forma de pago, deben estar muy bien detallados. Al igual que los costos detallados en el primer apartado del presente, las partes deben tener certeza sobre las sumas de dinero que darán lugar a la operación: la moneda en la que se pagará (por ejemplo pesos argentinos o dólares, aunque todas las operaciones se hacen en esta última), el lugar de pago, la forma de pago (depósito o transferencia bancaria, o pago en efectivo).

En cuanto a los gastos, estos son repartidos entre comprador y vendedor de acuerdo a los usos y costumbres.

Según consideró Juan Pedro Cabo, Head de legales, usualmente, los compradores abonan el 3% del valor de la escritura en gastos notariales (honorarios del escribano, gastos e impuestos de sellos) y el 4% del precio de venta en comisión inmobiliaria. La parte vendedora suele abonar el impuesto a la transferencia de inmuebles, que representa el 1,5% del valor de escritura -a menos que puedan tramitar la exención impositiva correspondiente-, la mitad del impuesto de sellos (1,8% del valor de escritura), y un aproximado de 0,8% del valor de escritura en tasas de inscripción, estudio de títulos y sellados notariales. Además abonan un 1% del precio de venta de comisión inmobiliaria.

Luego de ello, y como paso final, tomando como referencia el momento de la firma de la Escritura, la propiedad se puede ocupar de manera previa. En muchos otros casos, la entrega de la propiedad se hace de manera simultánea a la firma, dado que la escritura se celebra con entrega de posesión en el mismo acto.

También puede suceder que la entrega de la posesión sea posterior a la firma de la escritura, cuando el vendedor o el comprador requieran un tiempo adicional para realizar la mudanza. En esta última situación, en simultáneo con la firma de la escritura se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.