La oferta de viviendas se multiplicó en los últimos tres años, pero los ingresos no acompañan los valores pedidos. En paralelo, los contratos vigentes afrontan nuevos aumentos en noviembre y algunas renovaciones se negocian a la baja.
Los interesados tienen más alternativas y comparan con mayor detenimiento antes de tomar una decisión.
Se despidió la Ley de Alquileres de 2020, pero el Índice de Contratos de Locación (ICL) sigue vigente para actualizar los contratos firmados durante la era de Javier Milei. En noviembre, los incrementos dependen del índice (algunos se ajustan por inflación) y de la periodicidad pactada, mientras el mercado muestra otra realidad: hay departamentos que acumulan meses de publicación y, pese a las rebajas del 30% al 40%, siguen sin conseguir interesados.
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La diferencia entre esos ajustes y los valores de los nuevos alquileres se convirtió en uno de los rasgos centrales de la dinámica actual. Mientras algunos inquilinos enfrentan aumentos sobre contratos firmados meses atrás, quienes buscan una vivienda pueden encontrar alternativas a precios inferiores a los que se pagan por unidades comparables.
Los aumentos por ICL en noviembre dependen de la frecuencia pactada. Para un alquiler de $600.000, los nuevos valores son:
Ajuste trimestral del 6,28%: pasa de $600.000 a $637.680. El aumento es de $37.680.
Ajuste cuatrimestral del 8,67%: pasa de $600.000 a $652.020. El aumento es de $52.020.
Ajuste semestral del 15,81%: pasa de $600.000 a $694.860. El aumento es de $94.860.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, advirtió que los incrementos de los contratos vigentes superan en muchos casos la evolución de los alquileres nuevos, la inflación y los ajustes salariales promedio. "Por eso, algunos inquilinos ya pagan valores contractuales por encima del mercado, aunque la diferencia depende de la ubicación, la tipología, las expensas y el tiempo transcurrido desde la firma".
El cambio también se observa en las renovaciones: según la experiencia de Braña, hay propietarios que aceptan mantener o reducir el precio para evitar que la unidad quede vacía. En determinados casos, las renovaciones se cierran entre un 10% y un 30% por debajo del monto que el inquilino pagaba hasta entonces.
La oferta de alquileres residenciales en CABA es 3,5 veces superior a la de hace tres años, cuando regía la Ley 27.551 (derogada por el DNU 70/2023). Braña contabilizó algo más de 19.000 propiedades publicadas: casi 18.000 departamentos en edificios con expensas, unos 700 PH tipo casa y apenas 360 casas.
La cantidad de avisos no garantiza que todas las unidades encuentren demanda. Los interesados tienen más alternativas y comparan con mayor detenimiento antes de tomar una decisión. Braña advirtió que los propietarios que no ajustan sus pretensiones pueden pasar meses sin alquilar y terminar con nuevas rebajas: “Los inmuebles por encima del valor real de mercado no se alquilan desde ya”.
En esos casos, el precio no es el único obstáculo: también pesan las expensas, el estado de la unidad, la ubicación y el costo de ingresar a una vivienda con un contrato nuevo. Las expensas se convirtieron en una de las primeras consultas de los interesados. Según Braña, informes privados ubican el promedio porteño camino a los $400.000. El monto puede modificar la ecuación de una propiedad que, por su alquiler mensual, parece accesible.
Los inquilinos consultan por las expensas y sus aumentos. Por eso, los PH y las casas ganan atractivo frente a los departamentos, al evitar gastos comunes elevados.
Josefina Pantano, presidenta de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA) describió una demanda activa, pero más selectiva. Dijo: "Las unidades bien ubicadas, en buen estado, con expensas razonables y precios acordes con el mercado son las que tienen más posibilidades de alquilarse rápido. Los departamentos de dos y tres ambientes concentran buena parte de las búsquedas".
Según datos de la FIRA, el 62,9% de los contratos de vivienda se actualiza cada 4 meses, según un relevamiento del tercer trimestre del año sobre más de 85.000 unidades administradas en todo el país. Pantano advirtió que existe una brecha entre los ajustes de los contratos vigentes y los valores de los nuevos alquileres: “Un contrato que viene actualizándose íntegramente por ICL desde mediados de 2023 hoy se ubica un 31% por encima del valor real de mercado, que subió un 23,7% en pesos. Esa brecha se amplió cuatrimestre a cuatrimestre”.
La diferencia también repercute en la continuidad de los contratos. “Las rescisiones de contratos de vivienda se ubicaron en el 2,22% durante el tercer trimestre. Es un porcentaje bajo y mejoró respecto del trimestre anterior, pero duplica el promedio histórico del sector. La causa es clara: la pérdida de poder de compra. Cuando los ingresos no acompañan, el alquiler es uno de los compromisos que más se tensionan”, amplió Pantano.
La presidenta de FIRA también destacó que la rentabilidad bruta de un departamento de tres ambientes pasó del 2,51% en 2020 a niveles de entre el 6% y el 7% en la actualidad. Para los propietarios, el desafío consiste en mantener la unidad ocupada y reducir los períodos sin ingresos.
La capacidad de pago de los hogares es otro factor para entender por qué algunos departamentos no se alquilan, incluso después de una rebaja. Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, estimó que en septiembre de 2025 un departamento de 50 m2 en CABA se alquilaba entre $798.000 y $889.000, según la ubicación y la banda de precios considerada. Frente a un salario promedio estimado de $1.887.000, el valor inferior equivalía al 42% de esos ingresos. A comienzos de año, la proporción rondaba el 38%.
El peso del alquiler sobre los ingresos convive con una situación económica más frágil entre quienes alquilan. Según las estimaciones de Tejido Urbano basadas en la Encuesta Trimestral de Ocupación e Ingresos de la Ciudad, el 39,3% de los hogares inquilinos estaba en situación de vulnerabilidad económica, frente al 18,5% de los hogares propietarios. Si se considera una situación de fragilidad más amplia, la proporción alcanzaba el 52% entre los inquilinos, contra el 24,96% de los propietarios.
Araujo explicó que "los hogares modifican sus estrategias para sostener el gasto habitacional: reducen superficie, comparten gastos, postergan mudanzas o recurren al endeudamiento y al desahorro. La mayor oferta, por lo tanto, no implica que todos los hogares puedan acceder a una vivienda. El precio debe ajustarse a la capacidad de pago de quienes buscan y, además, a los gastos que exige el ingreso".
Alquilar también requiere reunir una suma importante antes de la mudanza. Ingresar a un departamento de dos ambientes en CABA puede demandar entre $3 millones y $3,5 millones para cubrir el primer mes, el depósito y la garantía. Ese desembolso inicial se suma al alquiler mensual y a los ajustes posteriores.
"En la Ciudad de Buenos Aires tenemos aproximadamente 500.000 hogares inquilinos. El 86,7% vive en departamentos y, dentro de ese universo, el 44,5% alquila unidades de dos ambientes, el segmento más importante del mercado. Sin embargo, hoy observamos una colocación particularmente dinámica de los monoambientes, en función de la disponibilidad, la ubicación y los precios relativos entre tipologías”, explicó Araujo.
El precio de publicación expresa una expectativa del propietario, pero el valor que puede convalidar la demanda depende de los ingresos reales de los hogares. Amplió: "Buena parte de la oferta se concentra en el corredor norte, mientras que muchos inquilinos buscan en zonas centrales, donde encuentran accesibilidad, servicios y valores relativamente más económicos. Incluso hay monoambientes en el norte que se ofrecen a precios similares a departamentos de dos ambientes en áreas centrales”.
El investigador también destacó que la elección de la vivienda no siempre responde a las necesidades del hogar, sino a sus posibilidades económicas. El 69% de quienes alquilan monoambientes vive solo, aunque el 19% integra hogares nucleares completos y el 8% corresponde a hogares monoparentales. Entre quienes alquilan departamentos de dos ambientes, el 45% son hogares unipersonales, el 34% nucleares completos y el 8% monoparentales.
Araujo planteó: “Las personas no siempre viven donde quieren ni en viviendas que se ajustan completamente a sus necesidades, sino donde sus ingresos les permiten. Parte de la demanda que observamos en determinadas zonas puede ser el resultado de búsquedas que no pudieron resolverse en otros sectores de la Ciudad”.
Braña recomendó realizar una tasación profesional basada en valores reales de cierre y no solo en precios publicados. Salir al mercado con un valor excesivo puede prolongar la vacancia y obligar a aplicar rebajas mayores.
El corredor relató el caso de un departamento publicado durante cinco meses. Un interesado lo visitó a comienzos de agosto y reservó a mediados de octubre, tras más de 60 días de consultas. El propietario aceptó una oferta inferior por el tiempo que llevaba sin alquilarlo.
Pantano propuso negociar también la frecuencia de los ajustes y las garantías. Un mes sin cobrar equivale a resignar el 8,3% de los ingresos brutos anuales, sin contar expensas, impuestos y otros gastos durante la vacancia.
Para los inquilinos, recomendó evaluar el costo total de la vivienda, los ajustes y las condiciones del contrato, además del precio inicial.
Braña cerró sobre el riesgo de no adecuar los valores al mercado: “Propietario que no entiende que hubo en el mercado de alquileres un giro de 360° tendrá una vacancia importante de meses y meses buscando inquilino teniendo que bajar y bajar constantemente el valor de publicación”.