Cómo evolucionan las cuotas de créditos UVA y qué riesgos enfrentan quienes buscan financiar su vivienda

En qué prestar atención en un contexto con récord de operaciones en CABA. En los primeros cinco meses se otorgaron 5.394 y superan a 2024.

Una pareja recibe la llave de su nueva casa tras finalizar la operación con crédito hipotecario

Imagen de Inteligencia Artificial

El mercado hipotecario muestra una reactivación significativa en 2025. Según datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, en los primeros cinco meses del año se firmaron 5.394 escrituras con crédito hipotecario, superando las 5.092 operaciones registradas en todo 2024. Además, en mayo la incidencia del crédito sobre las compraventas alcanzó el 23%, con 1.300 hipotecas sobre 5.610 operaciones totales.

Este repunte revela un renovado interés por financiar la compra de viviendas con créditos en pesos ajustados por inflación. Sin embargo, para quienes evalúan tomar un crédito hipotecario UVA, el escenario combina oportunidades con riesgos que conviene analizar en detalle.

Ajuste por inflación con rezago

Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), explicó que el comportamiento de las cuotas ajustadas por UVA resulta “literal como el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”, con un rezago de 45 días. Es decir, las cuotas siguen la inflación mensual con cierto atraso. Por eso, mientras la inflación general se modera, las cuotas continúan subiendo, aunque a un ritmo más bajo.

Las razones de esta relativa estabilidad son las mismas que sostienen la desaceleración de precios: menor emisión monetaria, ajuste fiscal y cierta calma cambiaria. Sin embargo, Salinas aclaró que el ajuste no desaparece del todo. “Aunque la inflación mensual baje de 3% a 2%, la cuota va a seguir subiendo, solo que menos. Para que baje, debería haber deflación”, sostuvo.

Este dato resulta clave para quienes imaginan que la inflación más baja se traducirá en cuotas más livianas. En realidad, la suba se modera pero no se elimina. Por eso, los compradores deben considerar este punto al evaluar su ingreso disponible y la evolución esperada de sus salarios.

Proyección de cuotas y ejemplo numérico

Para ilustrar el impacto del escenario actual, Salinas ofreció un ejemplo concreto: un crédito a 20 años, con financiamiento del 75% de una propiedad valuada en u$s100.000, con una tasa promedio de 8%. En ese caso, la cuota inicial ronda los $793.000 mensuales. Tras 18 meses con una inflación promedio mensual del 2%, la cuota superaría los $1.100.000.

“Es fundamental entender que el ajuste sigue la inflación con rezago, por eso se espera que las cuotas acompañen la dinámica de precios. Mientras más estable sea el índice, más previsible resulta la relación cuota-ingreso”, explicó.

Este esquema exige que los ingresos del solicitante tengan capacidad de ajuste para no perder terreno frente a la inflación. Salinas destacó que muchos sueldos se actualizan en paritarias bimestrales, trimestrales o incluso semestrales, por lo que existe un desfasaje frente al ajuste mensual de la UVA.

Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam). Aquí la evolución y proyección futura de las cuotas

“Hay que mirar la paritaria y la ocupación. Imaginate el peor escenario: te quedás sin trabajo. ¿Tenés habilidades demandadas? ¿Podés colocarte rápido en un puesto que mantenga el nivel de ingresos? ¿Tenés activos que puedas liquidar para pre-cancelar? Son todas preguntas fundamentales”, subrayó.

¿Conviene más que alquilar?

La comparación con el alquiler surge de forma inmediata. Salinas explicó que decidir entre alquilar o pagar un crédito hipotecario es una cuestión muy personal. “Hay gente que no quiere la mochila de una deuda a 20 o 30 años, porque valora la flexibilidad para viajar o mudarse. También hay quienes prefieren esperar a compartir ese compromiso en pareja. Todo eso es válido”, afirmó.

Desde el punto de vista financiero, la ventaja del crédito radica en la capitalización: con cada cuota, el comprador avanza en la adquisición de un activo que suele representar el mayor patrimonio de su vida. En cambio, el alquiler no genera propiedad.

Sin embargo, la deuda trae rigidez. “Si la situación económica se complica, dar de baja un contrato de alquiler resulta más simple que vender una propiedad con hipoteca, sobre todo si el precio no acompañó la inflación”, advirtió Salinas.

En definitiva, la comparación no admite una única respuesta. Depende del perfil, la estabilidad laboral, las perspectivas de ingresos y la tolerancia al riesgo del comprador.

Factores a considerar antes de decidir

Para Salinas, evaluar un crédito hipotecario UVA requiere dos análisis: uno del mercado y otro personal. En el plano de mercado, resulta relevante determinar si es un buen momento para entrar. Los salarios reales mostraron cierta recuperación desde 2023, tras mínimos históricos. Además, los precios de las propiedades subieron pero podrían tener margen de entre 10 y 20% para crecer más, aunque no existe garantía de que sigan esa trayectoria.

En el análisis personal, la clave pasa por la relación entre el ajuste salarial y el ajuste de la cuota. “Siempre hablamos de tasas reales. Si la tasa nominal anual es inflación +8%, tu sueldo debería actualizarse por inflación más un extra del 8% para mantener la relación cuota-ingreso constante”, detalló.

También aconsejó pensar en un colchón de seguridad: “¿Tenés recursos para un imprevisto? ¿Podés recurrir a un familiar, liquidar un auto o algún otro activo? Porque la cuota inicial suele ser similar al alquiler, pero el compromiso es mucho más largo y complejo.”

El anticipo y la mejor estrategia

Una consulta frecuente apunta a cuánto dinero destinar como anticipo. Salinas explicó que depende mucho del contexto y del perfil del comprador. “Si tenés el 70% del valor de la propiedad, lo mejor suele ser evitar el crédito y cubrir el resto con recursos propios o incluso con ayuda familiar en mejores condiciones”, señaló.

En CABA ya se otorgaron más créditos hipotecarios en los primeros cinco meses de 2025 que en todo 2024, reflejo de la reactivación del mercado

Para quienes cuentan con un 35 o 40% del valor y el banco exige solo el 20%, la decisión se vuelve más fina. Según Salinas, a veces conviene pedirle más al banco (por ejemplo 80/20 en lugar de 75/25) para mantener más dólares en el bolsillo y conservar margen de pre-cancelación si la situación mejora. Todo depende de la lectura sobre la inflación y la devaluación futura.

¿Qué es clave?

Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en Real Estate, explicó que decidir un crédito hipotecario requiere considerar tasas de interés, plazos, ingresos y costos adicionales. Resaltó la importancia de comparar las opciones según el tipo de propiedad y el uso: vivienda única, segunda propiedad, construcción o refacción.

Cada modalidad tiene condiciones distintas. En la compra de vivienda única suelen encontrarse intereses más bajos y plazos más amplios. En construcción y refacción, el dinero se entrega en etapas según el avance de obra.

Lucángeli destacó que muchas líneas buscan igualar la cuota al costo de un alquiler. Sin embargo, advirtió que los solicitantes deben mirar el ingreso mínimo requerido, que para un individuo ronda los $3.400.000 mensuales y para una pareja unos $1.700.000 cada uno.

Varias entidades permiten sumar codeudores, ampliando la base de ingresos para calificar. La mayoría financia hasta el 80% del valor de la propiedad, dejando el 20% restante más gastos asociados como responsabilidad del comprador.

Costos adicionales y comparación entre bancos

Además de la cuota mensual, hay costos relevantes: escrituración, honorarios de escribanos e inmobiliarias, impuestos a los sellos, que pueden sumar hasta u$s6.000 en una operación de u$s100.000.

Lucángeli recomendó comparar bancos. Las entidades públicas suelen ofrecer tasas más bajas pero con trámites más largos. Los bancos privados resultan más ágiles, aunque sus tasas suelen ser más altas. También sugirió evaluar la posibilidad de pedir el crédito en el banco donde se cobra el sueldo, ya que suele haber tasas reducidas para estos clientes.