Récord histórico: créditos hipotecarios se disparan un 511% anual

Un informe privado confirmó que los préstamos UVA alcanzan $3,8 billones en junio. ¿Se ameseta el ritmo de 1.000 créditos mensuales en CABA?

Los bancos públicos como Nación y Ciudad son los que ofrecen las mejores tasas al comparar frente a entidades privadas. Antes de tomar un préstamo es clave ver las condiciones que se proponen

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Según el último informe de First Capital Group, el saldo total de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación (UVA), alcanzó en junio los $3,8 billones, lo que representa un incremento nominal del 12,9% mensual y un impresionante 511,6% interanual. La consultora al analizar los números reales sin inflación, detectó también que el crecimiento fue del 10,7% mensual y del 336,9% anual, consolidando a esta línea como la de mayor expansión relativa del sistema.

A nivel trimestral, el crecimiento acumulado fue de $1,2 billones, mientras que en los últimos seis meses se duplicó, con un alza superior a los $2 billones. Estos datos marcan una recuperación clara del financiamiento para vivienda, impulsada por el retorno de instrumentos ajustables por inflación y un mayor interés de las familias por acceder a una solución habitacional.

Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, destacó : “Es la única línea que se destina prioritariamente a las familias que pudo incrementar sus saldos en un valor absoluto mayor que el mes inmediato anterior, lo cual indica que su curva de ascenso se mantiene firme y sigue atrayendo cada vez más interesados”.

La evolución del crédito hipotecario contrasta con otras líneas que mostraron menor dinamismo en junio. Sin embargo, la tendencia ascendente del segmento destinado a vivienda sugiere una reactivación sostenida del interés por este tipo de financiamiento, en un contexto de mejora de expectativas y baja de la inflación.

Un cambio crucial y consejos

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, enfatizó que el regreso del crédito hipotecario es hoy uno de los factores más relevantes para el mercado inmobiliario. "Para muchos compradores, esto significa la posibilidad de acceder a su vivienda propia tras años de un mercado prácticamente paralizado", sostuvo.

Explicó que los créditos actuales financian hasta el 70% del valor de la propiedad, lo que exige al tomador un anticipo mínimo del 30%. "Algo que no resulta fácil en un país con baja educación financiera", añadió. La diferencia en este anticipo impacta directamente en la cuota: "Si se financia el 70% de una propiedad de u$s100.000 con una TNA del 8%, la cuota ronda los $650.000. Pero si solo se logra anticipar el 20%, la cuota sube a $740.000, un 14% más", detalló.

En un escenario de créditos indexados por inflación, destacó la vital importancia de que los ingresos acompañen mínimamente la suba de precios. "Este es un crédito que ajusta por encima del IPC, por lo tanto, es clave que el salario se actualice de forma periódica. Si ya lo hacen de manera bimestral o trimestral, es una buena señal", explicó.

Desde el sector, remarcaron que disponer del mayor anticipo posible mejora las condiciones del crédito. Cuanto menor sea el monto a financiar, más liviana será la cuota. Por eso, aconsejan ahorrar con tiempo y, si es posible, invertir esos ahorros para protegerlos de la licuación.

Departamentos de dos y tres ambientes están entre los que más se venden en CABA y provincia de Buenos Aires

Además, Chej Muse subrayó que estos préstamos deben evaluarse más allá del Gobierno de turno. "Van a pasar muchos gobiernos y seguramente varias crisis. Hay que pensar en el largo plazo y contemplar qué haría uno en un escenario adverso, como quedarse sin trabajo", afirmó.

Podrían estancarse en 1.000 por mes

Si bien es récord de créditos hipotecarios al compararse con los años malos de crisis del sector (entre fin de 2018 e inicios de 2024 había muy pocas operaciones o nulas), ahora los préstamos podrían estancarse en 1.000 o 1.100 por mes en CABA y 1.800 en provincia de Buenos Aires.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que la desaceleración en el ritmo de aprobación de créditos hipotecarios se debe a una tensión entre la estabilidad macroeconómica y la capacidad de fondeo de los bancos. A pesar de que la estabilidad macroeconómica busca escasez de pesos circulantes, esta falta de liquidez también afecta a los bancos, limitando sus herramientas para otorgar préstamos a largo plazo.

González Rouco destacó que, en Argentina, la mayoría de los depósitos bancarios son a 30 días, mientras que los créditos hipotecarios se otorgan a plazos de 20 o 25 años. Por eso, subraya la necesidad de avanzar en esquemas de fondeo alternativo ya que, si bien el crédito crece desde una base muy baja, los depósitos no acompañan.

Finalmente, el economista concluyó que las demoras en el otorgamiento de créditos (que en algunos bancos alcanzan entre 90 y 120 días) se deben a que el sistema se "saturó". Muchas entidades no otorgaban créditos hipotecarios desde hacía más de un año y tuvieron que rearmar sus equipos. Además, sin el fondeo suficiente, es imposible mantener el ritmo de colocación de préstamos.