En el GBA la mayoría de las operaciones son para primera vivienda: rol del crédito hipotecario y precios

En el conurbano los valores interanuales de las propiedades subieron 6% en promedio, por debajo de CABA. Analistas destacan el papel crediticio como disparador.

En Avellaneda, un departamento de dos ambientes cuesta entre U$S 45.000 y U$S 65.000. La demanda crece de la mano del crédito hipotecario, con familias que buscan su primera vivienda

La reaparición de los créditos hipotecarios generó una reacción inmediata en el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA). Aunque la reactivación aún no es masiva, la tendencia muestra una mayor cantidad de consultas, reservas y operaciones concretadas, especialmente en los segmentos medios y bajos. Las familias que buscan su primera vivienda se posicionan como el motor de esta nueva etapa.

En zonas del GBA Norte como San Isidro, Tigre, Vicente López o Pilar, el efecto fue más notorio. "Desde que se reactivaron los créditos UVA observamos un repunte claro en el segmento de propiedades de entre u$s120.000 y u$s160.000, especialmente en casas de 3 y 4 ambientes y PH con jardín", explicó Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode. Según señaló, muchas familias venden su departamento en CABA, suman el crédito y dan el salto hacia una vivienda más amplia en el conurbano.

Localidades como San Fernando, Del Viso y Boulogne también muestran un repunte en las consultas y una reducción del stock disponible, lo que confirma que el movimiento ya se consolida en esas zonas. En abril de 2025, la cantidad de propiedades en venta en el norte del GBA cayó a menos de 95.000, cuando un año antes había unas 110.000.

La mayoría de los compradores son familias jóvenes con hijos, usuarios finales que logran combinar la venta de una unidad más chica con un crédito para acceder a una vivienda con jardín o ambientes adicionales. "Hoy muchas casas usadas se venden por debajo del costo de reposición. El comprador accede a una propiedad habitable en barrios consolidados, con escritura inmediata y a valores que todavía no recuperaron el techo previo a la crisis", indicó Bryn.

Las casas en zona norte del GBA mantienen el interés para compra venta como en este tramo de la zona de Vicente López

En ese corredor, los valores varían según la localidad. Los departamentos de 2 ambientes oscilan entre U$S 90.000 y u$s130.000, mientras que los de 3 ambientes se ubican entre u$s120.000 y u$s160.000. Las casas de 3 ambientes parten de u$s130.000 y las de 4 ambientes pueden alcanzar los u$s230.000.

En distintas zonas del GBA los valores de venta subieron un 6% promedio al medirse interanualmente (sobre todo en base a datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés), casi un 5% menos que en CABA.

Que ocurre en el Oeste

En el GBA Oeste, el panorama es similar. Sebastián Ferry, responsable de la sucursal Castelar de Matías Szpira Bienes Raíces, indicó que en localidades como Castelar, Ituzaingó y Leloir se reactivó con fuerza el segmento de departamentos, que venía rezagado respecto a las casas. "La mayoría de las consultas son de familias para la compra de su primera propiedad, con créditos como herramienta de acceso", señaló.

Los valores en esta zona también presentan un rango amplio. Un departamento de 2 ambientes ronda los u$s100.000, mientras que uno de 3 ambientes alcanza los u$s160.000 y los de 4 ambientes llegan a u$s230.000. En cuanto a casas, las de 3 ambientes promedian u$s200.000 y las de 4 ambientes, u$s250.000. Las ubicaciones, el estado y la antigüedad de la propiedad influyen de forma decisiva.

"La previsibilidad económica hace que el comprador vuelva a considerar al inmueble como refugio. El mercado está en alza y eso genera expectativas de revalorización. En este contexto, el ladrillo vuelve a consolidarse como herramienta de planificación familiar", agregó Ferry.

Horizonte sureño

La situación en el GBA Sur también muestra signos positivos. En zonas como Avellaneda, Wilde o Gerli, el regreso del crédito trajo nuevamente al mercado a familias que buscan dejar el alquiler. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, señaló: "Se reactivó especialmente el segmento de primera vivienda. Aún no es masivo, pero el movimiento ya empezó".

Un departamento en inmediaciones del shopping ubicado en el partido de Avellaneda

Los precios en esa región siguen siendo los más accesibles del GBA. Un departamento de 2 ambientes cuesta entre u$s45.000 y u$s65.000. Los de 3 ambientes rondan entre u$s65.000 y u$s90.000, y los de 4 ambientes se ubican entre u$s90.000 y u$s120.000.

Las casas de 3 ambientes se venden por u$s90.000 a u$s130.000, "mientras que las de 4 ambientes pueden superar los u$s150.000 si están sobre lote propio y en barrios residenciales consolidados como Quinta Galli o Crucesita", detalló Belvedere.

Tendencia alcista

En cuanto a la evolución de precios, todos coinciden en que la tendencia es alcista, aunque con una velocidad distinta a la de CABA. En promedio, el GBA registra una suba del 6% interanual. En el norte, algunas localidades ya superan ese promedio: Pilar +10,83%, San Isidro +9,66%, Vicente López +10,03%. En el oeste, Ferry estima una suba del 8%. En el sur, Belvedere detecta incrementos de entre 6% y 9% en zonas como Avellaneda centro y Sarandí.

"Quien compra hoy, compra a valores históricamente bajos en dólares. Todavía se pueden encontrar propiedades bien ubicadas, a precio contenido y con posibilidad de financiación", afirmó Belvedere.

En su visión, el comprador actual es más racional y está mejor informado. "Prioriza la ubicación, la accesibilidad y la calidad de vida."

A nivel operativo, las inmobiliarias consultadas coinciden en que se observa más interés real. "Volvieron las reservas y los cierres efectivos. Hay cautela, pero también una curva ascendente de decisiones concretas", sostuvo Belvedere. En su caso, las operaciones aumentaron en los últimos tres meses, sobre todo entre quienes tienen crédito preaprobado.

Daniel Bryn aportó una visión coincidente: "La gran diferencia la hacen los compradores con crédito aprobado. Deciden rápido, porque tienen un plazo para utilizar el crédito. Hoy se ven operaciones que se cierran en menos de 30 días, algo que no pasaba hace mucho".

En el contexto actual, la combinación de valores en recuperación, financiamiento activo y mayor interés de la demanda genera un escenario propicio para quienes buscan concretar la compra de una vivienda. En especial, para familias de clase media que habían quedado fuera del mercado durante los años previos.

"Comprar hoy una propiedad con crédito no es una apuesta, es una forma de transformar una cuota en patrimonio. Si encontrás una casa bien ubicada y a buen precio, no lo dudes mucho: hay otros buscando lo mismo que vos", sintetizó Bryn.