La fuerte suba del costo de construcción en dólares alteró la ecuación del mercado inmobiliario. Cuándo podría revertirse esta situación.
El costo de la construcción se encareció y complica a los nuevos desarrollos.
El fuerte encarecimiento del costo de la construcción en dólares generó que comprar una unidad terminada o a estrenar resulte, en muchos casos, más conveniente que ingresar a un proyecto desde el pozo. La suba del valor de los materiales y de la mano de obra dejó al descubierto una brecha entre lo que cuesta desarrollar un nuevo emprendimiento y los valores a los que todavía se comercializan muchas propiedades terminadas.
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“Los costos de construcción en dólares se duplicaron o incluso más, mientras que el precio de venta de los usados apenas subió entre 10% y 15%”, explicó Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Ese desfasaje impacta directamente en el mercado porque muchas unidades, recientemente finalizadas, fueron adquiridas en pozo por inversores que construyeron cuando levantar metros cuadrados costaba prácticamente la mitad que en la actualidad. “Ese inversor gana plata respecto de los dólares que puso, aunque con ese dinero hoy no podría volver a construir la misma cantidad de metros”, señaló Tabakman.
“Hoy pasa algo bastante claro: el costo de construir está caro en dólares, mientras que los precios de los departamentos usados todavía no terminaron de recuperarse del todo”, afirmó Ezequiel Wierzba, Ceo de Click Aparts. El mercado de venta de usados todavía arrastra varios años de valores deprimidos y eso hace que muchas propiedades se ofrezcan por debajo del costo de reposición.
El resultado es una paradoja poco frecuente. “En muchos casos, comprar un departamento terminado es más barato que construirlo desde cero. Para el comprador es una oportunidad, y para el desarrollador es un desafío”, resumió Wierzba. En ese escenario, las empresas del sector se ven obligadas a redefinir estrategias para sostener la rentabilidad de sus proyectos.
Tabakman señaló que muchos desarrolladores comenzaron a orientarse hacia productos más premium para diferenciarse de la oferta terminada que compite por precio. “El objetivo es ofrecer mejores prestaciones, diseño y amenities que justifiquen valores más altos”, señaló sobre el actual mercado donde el costo de construcción llegó a su récord.
Aun así, en el sector sostienen que esta situación podría ser transitoria. “Esta mercadería que tienen los inversores recientemente terminada a precios bajos se va a agotar y una vez que se agote, la expectativa es que los precios terminen de subir, es la circunstancia de que el metro cuadrado usado está muy barato y casi no subió en dólares respecto de lo que valía en el gobierno anterior”, finalizó Tabakman.
En esa expectativa también juega un rol central la vuelta del crédito hipotecario. Si la demanda logra fortalecerse en los próximos meses, los desarrolladores creen que los precios podrían comenzar a acercarse nuevamente al valor real de reposición. Si bien el escenario actual, muestra tasas en descenso por parte de los bancos, las escrituras con crédito están cayendo, por lo que el futuro es incierto.
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