El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires dejó atrás la crisis de oferta que marcó 2022 y 2023, pero los desafíos para los inquilinos cambiaron de forma. Hoy ya no predominan la falta de propiedades ni los aumentos por encima de la inflación. El principal obstáculo pasa por el deterioro de los ingresos, el elevado costo para ingresar a un contrato y las crecientes dificultades para acceder a la vivienda propia.
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Uno de cada tres hogares porteños alquila: precios por debajo de la inflación y salario real 23% menor que en 2016
La oferta de alquileres se recuperó pero el deterioro del poder adquisitivo y el alto costo complican a los inquilinos. Un 73% de los inquilinos endeudados.
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Un informe de la Fundación Tejido Urbano reveló que uno de cada tres hogares porteños alquila y que el alquiler dejó de ser una etapa transitoria para convertirse, para miles de familias, en la forma habitual de acceso a la vivienda. El estudio también muestra que los alquileres crecieron menos que la inflación durante el último año, mientras el salario real todavía se ubica un 23% por debajo de los niveles de 2016, una combinación que redefine el mapa del mercado locativo.
Actualmente, entre 425.000 y 500.000 hogares alquilan en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa a más de un millón de personas. En paralelo, el mercado comenzó a recuperar oferta tras la derogación de la Ley de Alquileres, aunque el acceso y la permanencia en una vivienda continúan condicionados por el nivel de ingresos.
La oferta volvió, pero el problema cambió
Uno de los principales cambios respecto de los años anteriores es la recuperación de la oferta. Durante la crisis locativa de 2022 y 2023, la cantidad de propiedades disponibles cayó de forma abrupta y los valores escalaron muy por encima de la inflación. Ese escenario comenzó a modificarse durante el último año.
En junio de 2026, un monoambiente promedió $509.850, un departamento de dos ambientes alcanzó los $781.021 y uno de tres ambientes llegó a $1.189.651. En los últimos doce meses, los alquileres aumentaron 27,5%, por debajo de la inflación acumulada, que llegó al 31%.
"Durante la crisis locativa existía un problema específico del mercado de alquileres: la oferta se redujo fuertemente, la incertidumbre regulatoria encareció el mercado formal y parte de la demanda terminó desplazándose hacia formas más informales de acceso a la vivienda. Con la derogación de la Ley de Alquileres y la recomposición de la oferta, esa situación comenzó a normalizarse y hoy los alquileres reales se encuentran en niveles similares a los de 2016", explicó Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano.
El especialista sostuvo que la normalización del mercado permitió aliviar uno de los principales problemas de los últimos años, aunque advirtió que la recuperación de la oferta no alcanzó para mejorar la situación económica de buena parte de los inquilinos.
Entrar y sostener un alquiler sigue siendo un desafío
La recuperación de la oferta tampoco eliminó las barreras económicas para acceder a un contrato. Según Tejido Urbano, alquilar un departamento de dos ambientes exige un desembolso inicial de al menos $1.562.042 entre depósito y primer mes. Si se incorporan el seguro de caución, las expensas y otros gastos habituales, el monto puede superar los $3,5 millones.
Además, apenas uno de cada cinco hogares inquilinos reúne actualmente las condiciones de ingresos y formalidad laboral necesarias para acceder a un crédito hipotecario.
Araujo sostuvo que el problema dejó de ser únicamente de acceso para transformarse en uno de sostenibilidad. Afirmó: "Se postergan consumos, se utilizan ahorros, aumenta el endeudamiento y muchas familias resignan calidad de vida. Pasamos de un problema de asequibilidad a un problema de sostenibilidad".
Los datos de Inquilinos Agrupados reflejan una realidad similar. Según una encuesta realizada en junio de 2026, el 29% de los hogares inquilinos se encuentra en situación de emergencia habitacional, al combinar sobrecarga del alquiler con deudas, mora o mudanzas forzosas.
Además, el 73% de los hogares mantiene algún tipo de endeudamiento, el 78% de los contratos actualiza el valor cada tres o cuatro meses, el 65% ajusta por inflación y el 5,8% alquila sin contrato escrito, una situación que deja a esos inquilinos sin protección legal.
El ingreso reemplazó al precio como principal obstáculo
Si durante la crisis el foco estuvo puesto en la escasez de viviendas y el aumento de los alquileres, hoy el principal condicionante es el deterioro del poder adquisitivo.
Según el informe, el salario real todavía permanece alrededor de un 23% por debajo de los niveles registrados en 2016. Esa pérdida obliga a muchas familias a destinar una mayor parte de sus ingresos a sostener la vivienda y reducir otros consumos.
Araujo comentó: "El mercado de alquileres se estabilizó más rápido que la economía familiar. El problema dejó de ser exclusivamente el precio del alquiler para pasar a ser la capacidad de los hogares de sostener ese gasto en el tiempo".
El investigador agregó que el interrogante también cambió. "La verdadera pregunta ya no es cuánto cuesta alquilar, sino dónde puede alquilar un salario y qué oferta existe para ese nivel de ingresos", precisó.
El informe sostiene que muchas familias recurren a nuevas estrategias para afrontar ese escenario. Entre ellas aparecen la postergación de consumos, el uso de ahorros, el endeudamiento y la búsqueda de viviendas en zonas más económicas.
El alquiler dejó de ser una etapa de transición
Otro de los cambios que identifica el trabajo es la transformación del perfil del inquilino. Hace dos décadas, el alquiler representaba una etapa previa a la compra de la vivienda propia. Hoy esa transición demora mucho más.
Los datos muestran que el equilibrio entre propietarios e inquilinos, que antes se alcanzaba entre los 30 y los 34 años, ahora recién aparece entre los 40 y los 44 años.
Araujo agregó: "Tanto en este informe como en 'Nación Inquilina' sostenemos que el problema de la vivienda puede resumirse en cuatro 'IN': inflación, incertidumbre, informalidad e inseguridad. Las cuatro interactúan entre sí y producen un mismo resultado: la inestabilidad de los proyectos de vida".
Según el especialista, la desaparición del crédito hipotecario durante varios años, la pérdida del ahorro y el deterioro del empleo modificaron el funcionamiento del mercado. El alquiler dejó de ser un paso previo a la propiedad para convertirse en la forma predominante de acceso a la vivienda durante buena parte de la vida adulta.
Ese fenómeno también impacta sobre otras decisiones familiares. La emancipación, la conformación de una pareja, la llegada de hijos e incluso la planificación de la jubilación comienzan a postergarse cuando el acceso a una vivienda propia se aleja cada vez más.
El informe también derriba otro de los conceptos tradicionales del mercado locativo. Durante muchos años el alquiler estuvo asociado principalmente a jóvenes que se independizaban o a hogares unipersonales. Sin embargo, la realidad actual muestra un escenario muy distinto. La composición de los hogares inquilinos ya es muy similar a la del conjunto de la Ciudad, con una fuerte presencia de parejas, familias con hijos y hogares monoparentales.
La segmentación del mercado también refleja esa transformación. Los departamentos de dos ambientes concentran cerca de 178.000 hogares y constituyen el principal segmento del mercado locativo porteño, mientras que las unidades de tres ambientes reúnen otros 123.000 hogares. Los monoambientes, en tanto, representan unas 82.500 viviendas alquiladas y continúan como la principal opción para quienes viven solos.
El estudio también muestra un cambio profundo en las trayectorias residenciales. Hace dos décadas, la transición del alquiler hacia la vivienda propia se producía alrededor de los 30 años.
En la actualidad ese proceso se postergó aproximadamente una década: recién entre los 40 y los 44 años la cantidad de propietarios e inquilinos comienza a equipararse. Para los investigadores, este fenómeno refleja las mayores dificultades para acceder al crédito hipotecario, ahorrar y transformar el alquiler en un paso previo a la compra de una vivienda.
Hacia adelante y qué mejorar
Para Araujo, la recuperación del salario real y la estabilidad macroeconómica serán determinantes para aliviar la presión sobre el mercado locativo, aunque advirtió que también resulta necesario reconstruir un sistema de crédito hipotecario de largo plazo y generar políticas que acompañen el paso del alquiler hacia la vivienda propia.
"La estabilidad macroeconómica es una condición necesaria, pero no suficiente. También necesitamos reconstruir el crédito hipotecario, promover la formalidad y desarrollar políticas que permitan transformar el alquiler en un puente hacia la propiedad. El desafío ya no consiste solo en construir más viviendas, sino en generar las condiciones para que las familias puedan desarrollar un proyecto de vida", concluyó Araujo.
