El mercado inmobiliario de Pinamar atraviesa un momento de transformación que, para los desarrolladores y operadores de la zona, todavía está lejos de expresar todo su potencial. Un estudio de mercado elaborado por VIRA Constructora y Desarrolladora sostiene que la demanda de la Costa Atlántica, sin incluir Mar del Plata, podría multiplicarse entre cuatro y cinco veces si se consolidan el crédito hipotecario, un marco más favorable para la inversión privada y mejores condiciones para el desarrollo formal de nuevos proyectos. En ese escenario, Pinamar aparece como uno de los destinos con mayor capacidad para absorber ese crecimiento.
El mercado inmobiliario de Pinamar tiene margen para multiplicarse hasta cinco veces: qué falta para que ocurra
Un informe identificó la demanda insatisfecha. Cuánto cuesta construir hoy y las claves para que uno de los principales destinos de la Costa acelere su avance.
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Hormigonado de una obra. La construcción tradicional continúa como el sistema más elegido en Pinamar. Los desarrolladores destacan que el conocimiento del mercado local resulta clave para optimizar costos y plazos
El informe estima que actualmente existen unos 13.000 compradores activos en ese mercado, aunque el universo potencial asciende a entre 50.000 y 65.000 personas. La diferencia responde a una demanda latente que todavía no logra transformarse en operaciones concretas debido a distintos factores estructurales, entre ellos las dificultades para acceder al financiamiento, la elevada carga impositiva, la informalidad histórica del sector y la necesidad de consolidar un contexto de mayor previsibilidad para quienes invierten en ladrillos.
Alejandro Racca, titular de VIRA Constructora y Desarrolladora, explicó que el trabajo identificó un público con capacidad económica suficiente para ingresar al mercado inmobiliario, aunque todavía posterga esa decisión.
"Del informe surge que existe un público potencial enorme con capacidad económica para incorporarse al mercado inmobiliario y que hoy decide no hacerlo. Uno de los factores que puede modificar esa realidad es el desarrollo del crédito hipotecario privado, que comenzó a aparecer con mayor fuerza durante los últimos meses. Ahora el desafío pasa por competir en precio, tasa y calidad de producto", señaló.
El empresario destacó que varias desarrolladoras ya comenzaron a ofrecer financiación propia para acompañar ese proceso y ampliar el acceso a la vivienda.
"Nosotros contamos con líneas de crédito hipotecario a cuatro años y existen desarrolladores que llegan hasta los 30 años de financiación. Si el mercado continúa ese camino, la cantidad de compradores puede crecer de forma sostenida", sostuvo.
El desafío pasa por generar mejores condiciones para invertir
Más allá del financiamiento, Racca consideró que el principal cambio deberá surgir de un marco normativo que incentive la inversión privada y permita formalizar gran parte de la actividad inmobiliaria.
Según explicó, la informalidad acompaña al sector desde hace décadas y muchas veces dificulta que los desarrollos puedan acceder a herramientas financieras más sofisticadas: "Una legislación que permita al desarrollador declarar sus ganancias y tributar sobre ese resultado alcanzaría para que muchos proyectos ingresen al mercado de los créditos hipotecarios e, incluso, en el futuro puedan financiarse a través del mercado de capitales".
El informe también identifica otros factores que limitan el crecimiento. Entre ellos aparecen la necesidad de consolidar la confianza en algunos destinos de la Costa Atlántica, la adaptación del mercado a las mejoras de conectividad vial y la incompatibilidad entre un sector agropecuario con gran volumen de pesos bancarizados y un mercado inmobiliario que todavía funciona mayoritariamente en dólares.
Para Racca, las obras realizadas sobre las principales rutas todavía no reflejaron todo su impacto sobre la demanda. "Hoy una persona puede viajar desde CABA hasta Pinamar en aproximadamente cuatro horas, desde La Plata en tres horas y media o llegar en poco más de una hora y media mediante vuelos comerciales hasta Villa Gesell. Esa mejora en la accesibilidad todavía no terminó de traducirse en un aumento proporcional de compradores", explicó.
Cuánto cuesta construir hoy una vivienda en Pinamar
La recuperación de la demanda también abre interrogantes sobre los costos de construcción, uno de los aspectos que más analizan quienes evalúan instalarse en la ciudad o invertir en una segunda vivienda.
Racca explicó que el estándar constructivo de Pinamar se ubica por encima del promedio de otras localidades del país, motivo por el cual resulta necesario diferenciar claramente cada segmento.
Una vivienda estándar, equipada con pisos de porcelanato, sanitarios de primeras marcas, carpinterías de aluminio con DVH, detalles en hormigón visto y piedra, además de calefacción por radiadores o tiro balanceado, demanda actualmente una inversión cercana a u$s900 por m2.
En cambio, una vivienda premium, con carpinterías de PVC con DVH, puertas diseñadas a medida, losa radiante, terminaciones superiores y materiales de mayor prestación, requiere una inversión aproximada de u$s1.200 por m2.
El desarrollador advirtió además que cualquier presupuesto "llave en mano" por debajo de u$s800 por m2, excluyendo terreno, impuestos y servicios, debe analizarse cuidadosamente.
"Cuando aparecen valores muy inferiores generalmente existe algún componente que no está incluido o una reducción importante en la calidad de los materiales y las terminaciones. Después de ese piso conviene comparar cada propuesta en detalle para conocer exactamente qué ofrece cada constructor", indicó.
Los barrios que concentran las mayores oportunidades
La elección del terreno representa otra de las decisiones más importantes para quienes planean construir en Pinamar. Según Racca, hoy conviven barrios plenamente consolidados, donde la tierra disponible resulta cada vez más escasa, con otros sectores que todavía ofrecen un importante potencial de valorización a medida que continúa su desarrollo.
Entre las zonas más consolidadas mencionó B5, Lasalle, Álamos, Pinamar Norte, Isla del Golf y Cariló, donde la disponibilidad de lotes disminuyó considerablemente durante los últimos años.
En paralelo aparecen barrios como Bosques, Álamos II y Saint Thomas Cariló, que todavía disponen de tierra para nuevos desarrollos y presentan una interesante ventana de crecimiento para quienes buscan combinar uso propio con valorización futura.
Respecto del perfil de las viviendas más demandadas, el empresario sostuvo que existe una tipología que atraviesa prácticamente todos los barrios.
"Predominan las casas de entre 150 y 200 m2, con tres o cuatro dormitorios, uno de ellos en suite con vestidor, tres baños, amplias galerías cubiertas con parrilla, cocina integrada al estar comedor, doble altura y grandes ventanales orientados al norte para aprovechar el bosque", describió.
No obstante, aclaró que algunos sectores muestran comportamientos diferentes. Mientras barrios como B5 o Lasalle concentran mayor cantidad de viviendas de entre 120 y 180 m2, Pinamar Norte y determinados sectores de Cariló registran operaciones sobre propiedades de entre 200 y 350 m2, orientadas a compradores que priorizan superficies más amplias y terminaciones de categoría.
Pinamar dejó de ser un destino exclusivamente turístico
Para Martín Bonadeo, del Grupo M100 Emprendimientos, la evolución del mercado inmobiliario no responde únicamente al interés por adquirir una segunda vivienda. En los últimos años comenzó a consolidarse un fenómeno mucho más profundo: cada vez más personas eligen instalarse de manera permanente en la ciudad.
"Se observa un crecimiento importante. A la estacionalidad que históricamente caracterizó al mercado inmobiliario de Pinamar ahora se suma mucha gente que decide mudarse para vivir todo el año", explicó.
Ese cambio también modificó el funcionamiento del mercado. Según Bonadeo, el incremento de residentes permanentes generó dos nuevos segmentos que antes prácticamente no existían: el alquiler anual y la construcción destinada a familias que buscan radicarse en la ciudad.
"Antes muchos jóvenes se iban de Pinamar para estudiar o trabajar. Hoy ocurre algo distinto. La población aumenta porque aparecen nuevas oportunidades laborales y porque el trabajo remoto permite desarrollar actividades profesionales desde cualquier lugar. Eso genera más demanda de viviendas permanentes y también nuevas construcciones", comentó.
Un mercado que apuesta a crecer durante todo el año
Bonadeo destacó que la mejora en infraestructura, conectividad y servicios amplió el atractivo de la ciudad más allá de la temporada de verano.
"Pinamar evolucionó muchísimo durante los últimos diez años. Hoy ofrece mejores servicios, comunicación y prestaciones que antes no existían. Eso mejora la calidad de vida para quienes deciden instalarse de forma permanente", sostuvo.
En ese contexto también aparecen nuevas zonas con potencial de crecimiento. El desarrollador explicó que, además de Pinamar Norte y Cariló, comenzaron a ganar protagonismo sectores de Valeria del Mar y otros barrios donde todavía existe margen para nuevos proyectos destinados a residentes permanentes.
Respecto del perfil del comprador, coincidió con las conclusiones de Racca. "Predomina un público profesional, generalmente mayor de 35 años, aunque también creció la participación de personas de más de 50 años gracias al trabajo remoto. Son compradores que buscan vivir todo el año o combinar residencia con inversión", explicó.
Bonadeo sostuvo que otro de los grandes desafíos pasa por ampliar la oferta de viviendas para alquiler permanente. "Hoy faltan propiedades para alquilar todo el año. Esa escasez permite obtener rentas superiores a las de muchos departamentos de la Ciudad de Buenos Aires", señaló.
Para el desarrollador, Pinamar continúa ofreciendo oportunidades tanto para quienes desean construir como para quienes buscan invertir a largo plazo.
"Quienes cuentan con un excedente de capital encuentran una muy buena alternativa en la compra de metros cuadrados para renta. Los valores de ingreso siguen siendo competitivos y la demanda permanente continúa en aumento. Todo indica que el mercado todavía tiene mucho recorrido por delante", concluyó Bonadeo.
