El costo de construcción volvió a ubicarse en el centro del análisis del mercado inmobiliario. Después de varios años de fuertes cambios en precios relativos, inflación alta y variaciones del tipo de cambio, el valor de edificar en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó niveles que obligan a recalcular proyectos, márgenes y estrategias comerciales.
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Hoy el costo de construir una vivienda se mueve en torno a los u$s1.350 a u$s1.500 por m2 para proyectos estándar, con valores superiores en desarrollos de mayor calidad. En edificios premium, el costo de obra puede superar con facilidad los u$s1.600 o u$s1.700 por m2, según terminaciones, ubicación y nivel de equipamiento.
Este escenario genera un cambio importante en el negocio del desarrollo inmobiliario. La ecuación económica se vuelve más ajustada, mientras los valores de venta no siempre acompañan el ritmo de los costos.
Un costo que continúa en alza
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló que el costo de obra continúa con una tendencia ascendente medida en dólares.
“Hoy el costo está en u$s1.500 por metro cuadrado y con tendencia alcista. Mientras el dólar se mantenga estable y la inflación no termine de bajar, el costo seguirá aumentando en dólares, al ritmo de la inflación”, dijo.
El directivo del sector considera que el comportamiento del tipo de cambio constituye una variable clave para la evolución de los costos.
“Si el dólar subiera, eso podría mejorar un poco el costo de construcción medido en dólares. Sin embargo, en las últimas semanas ocurrió el fenómeno inverso: el tipo de cambio se mantuvo entre estable y en baja y eso encareció el costo en moneda dura”, precisó.
Afirmó: “Cuando el dólar aumenta suele aparecer una retracción fuerte de la demanda inversora porque la gente se asusta. Entonces surgen efectos contrapuestos: mejora la ecuación financiera del proyecto, pero al mismo tiempo se reduce la posibilidad de financiar las obras con ventas”.
Materiales y mano de obra
El incremento de los costos responde a distintos factores. Durante los últimos años, los materiales de construcción y la logística registraron subas relevantes, mientras que la mano de obra también experimentó ajustes importantes.
Según desarrolladores y constructores, el impacto no se distribuye de manera uniforme entre los distintos rubros. Algunos insumos aumentan más que otros y, en muchos casos, el comportamiento del dólar amplifica el costo final cuando se mide en moneda estadounidense.
Tabakman evaluó que este escenario modificó el perfil de los proyectos que avanzan en el mercado. “El contexto actual achicó mucho los márgenes del desarrollo inmobiliario y generó un sesgo hacia el segmento más alto, el más premium, que puede defender precios más elevados”.
Sobre el acceso a proyectos nuevos, agregó: “Cuando se baja hacia la clase media, hoy a la gente se le escapa la posibilidad de entrar en un emprendimiento porque los salarios no crecieron al ritmo en que aumentaron los costos”.
Un negocio cada vez más ajustado
El impacto del costo de reposición aparece con claridad en las cuentas de los desarrolladores. Con costos de obra elevados y valores de venta que avanzan con más lentitud, los márgenes del negocio se reducen de forma significativa.
Sebastián Orlandi, CEO de la desarrolladora Flamma, ubicó el valor actual del metro cuadrado en torno a los u$s1.400 para productos estándar, aunque aclaró que el costo final depende de múltiples variables.
“Si uno tomara una foto de todo el edificio construido hoy, el promedio ronda los u$s1.400 por m2. Pero en realidad la construcción es una película porque la obra se ejecuta a lo largo del tiempo y los costos cambian”.
El empresario remarcó que el escenario actual muestra mayor previsibilidad que en los años de mayor volatilidad. “Los grandes ajustes ya ocurrieron. El tipo de cambio, la logística y el combustible tuvieron aumentos fuertes en el pasado. Hoy esos componentes están más claros y el valor del metro cuadrado se mueve dentro de una banda relativamente estable”.
También precisó que el número cambia cuando el proyecto apunta a un segmento superior. “Si el edificio se ubica en un nivel premium, el costo puede superar los u$s1.600 o incluso los u$s1.700 por m2, según las terminaciones y el equipamiento”.
La ecuación del desarrollo
Cuando al costo de obra se suma el valor del terreno, los gastos financieros, los impuestos y la estructura comercial, el costo total del proyecto sube de manera considerable.
Orlandi advirtió: “Si al costo de obra se agrega la incidencia de la tierra y el resto de los gastos, el costo total del proyecto puede ubicarse entre u$s2.500 y u$s3.000 por m2. Eso obliga a vender por encima de esos valores para que el negocio tenga sentido”.
Este escenario genera una segmentación dentro de la ciudad. Algunos barrios logran absorber esos precios, mientras que en otros mercados resulta difícil alcanzar valores de venta suficientes para justificar nuevos desarrollos.
Sobre el comportamiento del mercado, agregó: “Uno puede publicar un departamento al precio que quiera, pero al final se vende al valor que el mercado está dispuesto a pagar”.
La búsqueda de eficiencia
Ante costos elevados, las empresas del sector intensifican la búsqueda de eficiencia para mejorar la ecuación económica de las obras.
Tabakman sostuvo: “Hay que ser mucho más eficientes en el sistema constructivo y en el uso de los insumos. También aparece la posibilidad de importar algunos materiales desde Brasil, China o India cuando resultan más baratos”.
Para el titular de la CEDU, la incorporación de nuevos proveedores o tecnologías puede ayudar a reducir ciertos costos, aunque sin modificar completamente la estructura económica del negocio. “Algunos insumos pueden costar menos en el exterior y eso ayuda, pero no cambia el paradigma general ni la ecuación económico-financiera de un proyecto”.
En la misma línea, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, ubicó el costo de construcción entre los u$s1.350 y u$s1.400 por m2, con una tendencia levemente ascendente.
“El costo en pesos registró aumentos cercanos al 2% o 2,5% mensual, mientras el dólar mostró una baja. Eso hace que el valor medido en dólares se acerque cada vez más a los u$s1.400”.
También subrayó el peso que tiene la mano de obra en la estructura de costos. “En los últimos dos años la mano de obra resultó el componente que más impacto tuvo en el aumento de los costos, incluso por encima de muchos materiales”.
Cómo se financian las obras
El financiamiento constituye otro de los puntos críticos para el sector. El crédito hipotecario mantiene una presencia limitada y las tasas resultan elevadas para impulsar la demanda.
Tabakman analizó la situación del sistema financiero. “Desde el lado del crédito no aparece una reacción fuerte. Las tasas continúan altas y el crédito hipotecario sigue muy restringido”.
En este contexto, la principal fuente de financiamiento continúa siendo la venta en pozo. Orlandi explicó que este esquema se mantiene como la herramienta central para impulsar proyectos. “Los desarrollos se financian principalmente con aportes de inversores y con planes de pago durante la obra. Ese sistema permite reducir el anticipo inicial y distribuir el pago en cuotas mientras avanza la construcción”.
Algunas empresas exploran modalidades complementarias, como el financiamiento posterior a la posesión, el crowdfunding o mecanismos vinculados al mercado de capitales, aunque todavía en una escala reducida.
Qué tipo de proyectos avanzan
Con costos elevados y financiamiento limitado, el tipo de producto que logra desarrollarse también cambia.
Los proyectos premium aparecen como los más viables en este escenario, ya que el público de mayor poder adquisitivo puede convalidar precios más altos.
Tapiola describió un mercado con márgenes muy ajustados. “El costo de reposición impacta fuerte en el precio porque la demanda no convalida valores mucho más altos. Eso achicó muchísimo la rentabilidad del negocio”.
En ese contexto, el desarrollo inmobiliario funciona con márgenes mínimos e incluso algunos proyectos operan con rentabilidad prácticamente nula. “El negocio se volvió muy fino. En algunos casos la ganancia resulta muy baja y en otros directamente se trabaja al límite del costo”.
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