Los márgenes se ajustaron, crecen los proyectos en pausa y se reclaman crédito, menos impuestos y fondos de largo plazo. ¿Puede el FGS de la Anses ayudar?
El crédito hipotecario y el financiamiento de largo plazo aparecen entre las principales herramientas que reclama el mercado para recuperar dinamismo
La construcción de viviendas atraviesa una etapa de redefinición. Después del derrumbe registrado entre 2023 y 2024, la actividad dejó atrás los costos excepcionalmente bajos en dólares y se enfrenta a una nueva realidad. Hoy construir resulta más caro, los márgenes son más estrechos y la recuperación todavía no logra consolidarse. El valor del m2 para obras estándar supera los u$s1.500 por m2 sin contemplar impuestos ni otros gastos operativos asociados.
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Los números de Zonaprop reflejan ese cambio (ver gráfico más abajo). El costo de construcción medido en dólares subió 1,6% en mayo. Si bien en lo que va de 2025 el índice de costo de construcción (CAC) retrocedió 6,7%, mientras que el precio de las propiedades avanzó 5,4%, lo que permitió una recuperación parcial de la rentabilidad de los desarrolladores, la foto de largo plazo continúa lejos de los niveles que impulsaron el boom de proyectos de años anteriores.
Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de edificar acumula un incremento de 138%. Construir hoy cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se ubica un 50% por encima del promedio observado entre 2012 y 2025.
Con costos que superan los u$s1.600 por m2 en edificios residenciales y más de u$s2.000 por m2 en desarrollos premium, la preocupación dejó de pasar únicamente por cuánto cuesta construir.
El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s2.462, según Zonaprop, una diferencia que reduce la rentabilidad y obliga a revisar cada nuevo proyecto con mayor detalle.
El arquitecto Fabián Bruno, director de Proyectos de Spazios Desarrolladora, explicó que la apreciación del peso y la recomposición de costos en dólares modificaron la ecuación de los nuevos emprendimientos. Después de varios años con costos bajos en términos internacionales, la Argentina volvió a parámetros más cercanos a los de otros países de la región.
Los precios de venta no acompañaron la velocidad del incremento de los costos y eso provocó una compresión de los márgenes. Como consecuencia, desarrolladores y compradores muestran una actitud mucho más selectiva antes de avanzar.
En Spazios el trabajo se concentra en la eficiencia constructiva desde la etapa de diseño. La mano de obra representa uno de los componentes de mayor peso y la optimización de metros cuadrados permite sostener valores más accesibles para la clase media.
Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, describió un panorama similar. El ejecutivo advirtió que la suba de costos dejó al negocio bajo presión porque los valores de venta no reflejan el mismo ritmo de crecimiento.
Para Furst, una de las señales más evidentes de desaceleración aparece en la cantidad de terrenos con planos aprobados que regresan al mercado porque sus propietarios optaron por no iniciar las obras. A su criterio, ese fenómeno refleja con mayor claridad la cautela que atraviesa el sector.
Dentro de ese contexto, los desarrollos premium muestran un comportamiento diferente. La menor cantidad de lanzamientos generó escasez y sostuvo los valores, mientras que el comprador de ese segmento mantiene decisiones menos condicionadas por la coyuntura económica.
Landmark avanza con Udaondo Buenos Aires, cuya obra comenzó hace 18 meses en la zona llamada Nuevo Núñez adelante del Parque de Innovación. El proyecto completó la etapa de submuración y fundaciones de las tres torres y apunta a finalizar el año con todo el predio en planta baja.
La apertura del showroom impulsó las operaciones y actualmente las unidades se comercializan con valores promedio cercanos a los u$s8.000 por m2, según la tipología, la altura y la orientación.
"Una mirada similar planteó Jaime Garbarsky, presidente de Grupo Ecipsa (que construye Mil Aires en Villa Devoto). El empresario sostuvo que el aumento del costo de construcción en dólares modificó la ecuación del negocio y obligó a ser mucho más precisos en la selección de ubicaciones, tipologías y segmentos de demanda.
Según explicó, la desaceleración de la demanda permite anticipar menos lanzamientos en los próximos meses. Sin embargo, considera que los valores de las propiedades todavía permanecen bajos y que necesariamente tenderán a subir, motivo por el cual muchos inversores comenzaron a acelerar decisiones de compra.
En ese contexto, Garbarsky destacó que las propuestas con financiación propia ganan atractivo y permiten sostener el interés por nuevos desarrollos."
El economista Miguel Kiguel, director de Econviews, considera que materiales y mano de obra ya presentan niveles similares a los de otros países de la región. "La discusión principal dejó de concentrarse exclusivamente en el costo del metro cuadrado. La clave es cómo generar demanda y financiamiento para convalidar estos nuevos valores", planteó.
Bruno comparte ese diagnóstico. A su entender, la estabilidad macroeconómica de los últimos meses resultó importante, aunque todavía falta trasladar esa mejora hacia la actividad, la inversión y el empleo.
La recuperación, según explicó, no depende de un único motor. El crédito hipotecario, el financiamiento para desarrolladores, la infraestructura privada y la demanda vinculada a sectores como energía, minería y logística aparecen entre los factores que podrían impulsar un nuevo ciclo de crecimiento.
Además, considera que un mercado inmobiliario no se desarrolla con una sola herramienta. La combinación entre financiamiento, incentivos y reglas claras resulta clave para recuperar dinamismo.
Furst agregó otro elemento: la carga impositiva y las demoras administrativas. Ingresos Brutos, Sellos y los tiempos de aprobación de planos en distintas jurisdicciones terminan elevando los costos tanto como la falta de financiamiento.
A eso se suman gastos indirectos y procesos burocráticos que extienden los plazos de ejecución. Para el desarrollador, reducir esos tiempos tendría un impacto directo sobre la viabilidad de los nuevos emprendimientos.
"Garbarsky remarcó que la construcción necesita previsibilidad y estabilidad macroeconómica. A su entender, el control definitivo de la inflación, la seguridad jurídica y el desarrollo de un mercado hipotecario genuino constituyen condiciones indispensables para recuperar dinamismo.
Además, sostuvo que el sector necesita volver a contar con crédito intermedio, es decir, financiamiento destinado a la ejecución de las obras y no solamente préstamos para el comprador final. Sin ese doble estímulo, consideró que la capacidad para ampliar la oferta de viviendas seguirá limitada."
Entre las alternativas que ganaron espacio en los últimos meses aparece la posibilidad de utilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses para impulsar el mercado hipotecario.
Kiguel considera que el FGS cuenta con el volumen suficiente para transformarse en un inversor institucional capaz de aportar fondos de largo plazo. La propuesta apunta a securitizar hipotecas y generar liquidez para que los bancos puedan seguir prestando.
El economista sostiene que el principal problema del sistema financiero argentino es el descalce entre préstamos hipotecarios a 20 o 30 años y depósitos que se captan a plazos mucho más cortos.
La idea no implica destinar recursos previsionales directamente a créditos, sino reasignar parte de los activos hacia instrumentos hipotecarios, una práctica que existe en otros mercados.
Desde Spazios entienden que toda herramienta capaz de transformar ahorro en inversión merece ser analizada. La construcción posee uno de los mayores efectos multiplicadores sobre el empleo y la actividad económica.
Furst también considera positiva esa alternativa. A su juicio, el FGS podría aportar el capital paciente que hoy necesita el mercado y ayudar a desarrollar mecanismos de financiamiento que la banca privada todavía no logra cubrir.
"Respecto de la posibilidad de utilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para impulsar infraestructura y vivienda, Garbarsky evaluó que cualquier instrumento capaz de canalizar ahorro de largo plazo hacia esos sectores puede transformarse en una herramienta positiva para la economía.
El desarrollador recordó que los mercados inmobiliarios más avanzados cuentan con vehículos institucionales que participan activamente en el financiamiento de viviendas y señaló que la Argentina todavía tiene camino por recorrer en ese sentido."
A pesar de la presión sobre los márgenes, los desarrolladores identifican oportunidades en distintos segmentos.
El residencial continúa como el principal mercado, especialmente en zonas consolidadas de CABA y el corredor norte del GBA, donde todavía existe demanda genuina y capacidad de absorción.
Al mismo tiempo, el negocio logístico mantiene un crecimiento sostenido de la mano del comercio electrónico y la modernización de las cadenas de abastecimiento.
Bruno también observó un enorme potencial en los desarrollos vinculados con energía y minería. Dijo: "Vaca Muerta, el litio y la infraestructura asociada aparecen como uno de los motores con mayor capacidad de expansión para la próxima década".
Furst identificó oportunidades similares y suma regiones del interior asociadas al turismo y al agro, "como Mendoza, Salta y distintas localidades de la pampa húmeda", señaló.
"En cuanto a los segmentos con mayor potencial, Garbarsky destacó el residencial, especialmente en proyectos con buena ubicación y propuestas diferenciales. También observó oportunidades asociadas al crecimiento de regiones vinculadas con energía, minería e infraestructura.
Dentro de ese escenario, Grupo Ecipsa continúa con MilAires, en Villa Devoto, donde avanza en forma simultánea con tres etapas y se prepara para iniciar la quinta, dentro de un master plan de 870 unidades.
Durante el segundo semestre prevé entregar Aires de Jacarandá, correspondiente a la segunda etapa del emprendimiento. Los valores dependen de la ubicación y tipología de cada unidad, aunque el empresario remarcó que el mercado sigue convalidando precios por tratarse de un desarrollo con amplios espacios verdes, seguridad y amenities que apuntan tanto al usuario final como al inversor."
"La construcción necesita políticas de largo plazo y un mercado de capitales que acompañe con ahorro genuino. Sin financiamiento para las obras y para los compradores, la recuperación de la oferta seguirá limitada", concluyó Garbarsky.