Construir cuesta 77% más en dólares que en 2018, pero los precios en pozo apenas subieron 5,4%

Mientras el costo de construir sigue escalando, el mercado hipotecario pierde dinamismo por el endurecimiento de las condiciones de financiamiento y la actividad continúa lejos de los niveles registrados en 2023.

Los despachos de cemento se recuperaron desde marzo y permanecieron relativamente estables entre abril y junio, aunque todavía se ubican 14,53% por debajo del mejor registro alcanzado durante 2025.

El aumento del costo de construcción en dólares continúa ampliando la brecha con los precios de venta y se consolida como uno de los principales desafíos para los desarrolladores inmobiliarios. Así lo señala el último informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

De acuerdo con el relevamiento, si se compara el índice promedio de 2018 con junio de 2026, el costo de construcción en dólares aumentó 77,25%, mientras que el precio de venta de las unidades en pozo es apenas 5,40% superior. Según el informe, esta diferencia refleja la persistencia de un elevado costo de construcción en dólares que continúa presionando sobre la rentabilidad del sector.

El documento agrega que solo entre marzo y junio de este año el costo de construcción volvió a aumentar 4,41% medido en dólares, profundizando un escenario que, según las entidades, dificulta el desarrollo de nuevos proyectos.

Además, advierte que la evolución del costo de construcción continúa muy por encima de la capacidad de compra de la población. En el último año, el índice CAC acumuló un incremento de 27,56%, mientras que los salarios crecieron 30,53%, una dinámica que, según el informe, sigue condicionando el acceso a la vivienda, especialmente para los sectores de menores ingresos.

El crédito hipotecario pierde dinamismo

Otro de los focos del informe es la evolución del financiamiento hipotecario. Tras el fuerte crecimiento observado durante buena parte de 2025, el mercado comenzó a desacelerarse.

En mayo, las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires retrocedieron 3,12% interanual, mientras que las hipotecas cayeron 54,85%, una evolución que el informe vincula con las mayores exigencias impuestas por las entidades financieras para acceder a los créditos.

En el acumulado de los primeros cinco meses de 2026, las operaciones de compraventa muestran una baja de 1,17% respecto del mismo período del año pasado. El documento recuerda que durante 2025 el mercado había alcanzado el mayor volumen de escrituras de los últimos 18 años, pero sostiene que el endurecimiento de las condiciones crediticias redujo la originación de préstamos y extendió los plazos administrativos hasta la concreción de las operaciones.

Pese a ello, el indicador de propensión al crédito hipotecario mostró una mejora. En junio se ubicó en 1,80 puntos, impulsado por la reducción de la tasa nominal anual de los préstamos, que pasó de 13,90% en enero a 9,50% en junio, lo que implicó una baja de 18,73% en el valor de la cuota hipotecaria. Sin embargo, el informe aclara que el endurecimiento de los criterios de aprobación continúa afectando el ritmo de las operaciones.

Construcción y alquileres

En materia de actividad, el informe señala que los despachos de cemento se recuperaron desde marzo y permanecieron relativamente estables entre abril y junio, aunque todavía se ubican 14,53% por debajo del mejor registro alcanzado durante 2025. Parte de esa demanda está sostenida por emprendimientos de alta gama, cuyos desarrolladores mantienen expectativas de una mejora futura de los precios pese al elevado costo de construcción.

El empleo registrado en empresas constructoras mostró una leve mejora de 0,46% en los primeros cuatro meses de 2026, aunque continúa 17,62% por debajo del promedio registrado en 2023, reflejando que la recuperación del sector todavía es parcial.

En paralelo, la oferta de inmuebles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 18,57% desde marzo y acumula una suba de 6,41% en los primeros cinco meses del año, mientras que la rentabilidad bruta de los alquileres cayó 2,9% en el último período como consecuencia del incremento del dólar. Además, los precios de las unidades en pozo continúan creciendo por encima de los de las propiedades terminadas, con una brecha de 6,42%, mientras que los valores de los departamentos usados permanecen prácticamente estables.