Informe privado confirmó que Pocitos, Cordón y Punta Carretas encabezaron las búsquedas en la capital uruguaya. El 84% de las operaciones bajo el régimen promovido se destinó a renta, mientras el 60% de los alquileres se ubicó por debajo de $35.000 mensuales (cerca de u$s800 mensuales).
Vista aérea de la Rambla Sur de Montevideo, con el Río de la Plata y los barrios Parque Rodó, Palermo y Centro, zona de alto interés inmobiliario por su ubicación estratégica y valor residencial
El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa un año con señales de firmeza y crecimiento moderado, tanto en compra venta como en alquileres. Montevideo volvió a posicionarse como el principal centro de demanda, seguido por Canelones y Maldonado.
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Según el informe de InfoCasas, la actividad se sostuvo pese a la cautela generada por el calendario electoral y al contexto de desaceleración en otras áreas de la economía.
Javier Ache, gerente comercial de InfoCasas, explicó que “históricamente, Pocitos y Punta Carretas son los barrios que concentran mayor demanda y no aplican al régimen de vivienda promovida”. Ambos mantienen precios más elevados, consolidación urbana y alta valorización por metro cuadrado.
Ache añadió que, fuera de esos casos, “Cordón, Tres Cruces y La Blanqueada son los barrios más demandados dentro de los que están alcanzados por la ley”, impulsados por su cercanía a universidades, terminales de transporte y servicios urbanos clave.
Ache estimó que los precios de compra venta aumentaron 4% en promedio durante 2024, y que se prevé un movimiento similar en 2025. “Los valores se mantendrán relativamente estables. Puede haber algún repunte leve en zonas con más presión de demanda, pero sin saltos abruptos”, afirmó.
Durante 2024, el 72% de las búsquedas de propiedades en venta se orientó a departamentos y el 28% a casas. Las unidades de 1 dormitorio concentraron el 44% de la demanda, seguidas por los monoambientes (25%) y los departamentos de 2 dormitorios (24%). En términos de precios, el 53% de las ventas se ubicó en un rango inferior a los u$s150.000, mientras que solo un 1% superó los USD 500.000.
Ache detalló que existen dos perfiles bien definidos. “Por un lado, el inversor busca propiedades con destino de renta, generalmente en proyectos en pozo o recién terminados. Se enfocan en unidades de uno o dos dormitorios”, indicó. Los monoambientes se ubican en valores cercanos a los u$s90.000, mientras que las unidades de un dormitorio se ofrecen entre u$s130.000 y u$s170.000, dependiendo de la ubicación.
“Del otro lado está el consumidor final, que prioriza viviendas más amplias. En ese caso, se buscan apartamentos o casas de dos dormitorios, con precios que parten de los u$s220.000”, agregó.
Las zonas más buscadas para la compraventa fueron, según el ranking de InfoCasas: Pocitos, Cordón, Punta Carretas, La Blanqueada, Malvín, Carrasco Norte, Mansa (Punta del Este), Parque Rodó, Tres Cruces y Buceo.
La Ley N.º 18.795 de Vivienda Promovida permitió consolidar proyectos inmobiliarios destinados a inversores, con exoneraciones fiscales en la primera enajenación. Durante 2024, este régimen alcanzó un récord de 39.000 viviendas construidas, lo que representa un crecimiento del 27% respecto al año anterior.
Según Ache, “la vivienda promovida sigue siendo un impulsor central del mercado. El 84% de las unidades bajo este régimen se compraron como inversión”. Los barrios más elegidos dentro del régimen fueron La Blanqueada, Cordón, Tres Cruces y algunas zonas de Canelones y Ciudad de la Costa, donde los nuevos proyectos inmobiliarios mostraron alta demanda.
Los datos del informe señalan que 59% de los proyectos activos en Vivienda Promovida se ubicaron en Montevideo, 21% en Canelones y 7% en Maldonado. Las unidades más elegidas por inversores fueron de uno o dos dormitorios, mientras que los compradores con uso personal se volcaron a casas o unidades más amplias.
Ache explicó que el interés por zonas como Canelones y Ciudad de la Costa se aceleró desde la pandemia. “La gente empezó a buscar más espacio. Eso impulsó el desarrollo de proyectos residenciales fuera del núcleo urbano central, pero con buena conectividad hacia Montevideo”, indicó.
Este crecimiento se consolidó con nuevas obras en Paso de Carrasco, Solymar, Lagomar y Shangrilá. La combinación entre precios más accesibles, terrenos amplios y mejoras en infraestructura urbana favoreció el atractivo de estas zonas, tanto para quienes buscan residencia como para quienes apuntan a la renta.
En el segmento de alquileres, el 60% de la demanda se concentró en propiedades con un valor mensual inferior a $35.000 (aproximadamente u$s800 mensuales). La mayor presión se registró sobre monoambientes y unidades de uno o dos dormitorios, tanto por parte de estudiantes como de jóvenes profesionales.
El informe de InfoCasas destacó que los precios de alquileres crecieron 6% en promedio durante 2024, aunque en zonas como Punta Gorda, Carrasco y Pocitos las subas fueron superiores al promedio. Allí, los apartamentos de dos dormitorios alcanzaron valores entre $38.000 y $63.000 mensuales, según barrio y características.
“Los alquileres mostraron solidez este año. La demanda se mantiene activa y los ajustes de precios acompañaron la inflación de forma moderada”, detalló Ache.
En cambio, barrios como Brazo Oriental, Jacinto Vera o Atahualpa ofrecieron opciones de dos dormitorios en valores cercanos a los $25.000, lo que amplió el acceso para sectores medios.
Los barrios más buscados para alquilar fueron Cordón, Pocitos, La Blanqueada, Centro, Punta Carretas, Malvín, Tres Cruces, Parque Batlle y Buceo, además de Ciudad de la Costa, que completó el top 10.
Respecto a las proyecciones para este año, una encuesta realizada a 500 usuarios de InfoCasas reveló que el 61,3% considera que actualmente es un buen momento para comprar y el 77% opina que invertir en el mercado inmobiliario representa una decisión positiva a largo plazo. Entre los factores que más inciden al momento de decidir, los encuestados priorizaron ubicación (28%), precio (26%) y tamaño (17%) de la propiedad.
Además, el Censo 2023 arrojó un dato relevante: el 19,5% de las viviendas en Uruguay se encuentra desocupado, muchas de ellas destinadas a uso temporal o vacacional, especialmente en Maldonado. Esta cifra refleja una disponibilidad importante de inmuebles en segmentos específicos, y permite anticipar márgenes de ajuste en ciertas zonas.
Ache remarcó que “la vivienda vacacional no compite directamente con la demanda permanente, pero sí influye en la percepción de saturación del mercado y puede mover los precios en zonas estacionales”. También indicó que la rotación en el mercado de alquileres se acortó y eso presiona la oferta.
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