Por qué volvió a subir la oferta de departamentos en CABA: qué unidades impulsaron el repunte y los precios

Se estiman unos 74.000 como parte del stock en venta. Cuáles son los factores y razones de la disminución de las publicaciones de viviendas en pozo.

Volvió a crecer la oferta de departamentos en CABA, qué viviendas lideran el stock ahora

Tras dos años consecutivos de baja, la oferta de departamentos en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a crecer. Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, hay cerca de 74.000 unidades disponibles, lo que representa un incremento interanual del 11%. El repunte se explica por la mejora en los precios y por el regreso de la demanda impulsada por los créditos hipotecarios, que reactiva a los propietarios dispuestos a vender.

“En junio de 2023 había 85.138 departamentos en oferta; en noviembre de ese año bajó a 76.215, y en diciembre a 73.533. Para junio de 2024, la cifra cayó a 65.659. Esa tendencia bajista se revirtió y volvimos a tener unos 74.000 departamentos en venta este junio”, detalló Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio que depende Colegio Inmobiliario de CABA.

Factor precio

Según explicó, muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado ante valores deprimidos, decidieron volver a listarlos ante la percepción de precios más razonables. “Hubo una suba de valores que convenció a quienes esperaban una mejora. Por eso el stock no baja, incluso con más de 5.000 operaciones mensuales en CABA”, agregó.

En paralelo, Sebastián Sacca, CEO y martillero de Sacca Real Estate, sostuvo que el alza —aunque moderada— en los precios actúa como incentivo. “Recuperamos entre 7% y 10% de la caída del 35% que sufrieron los valores desde 2018. Ese movimiento también anima a los vendedores. Si se mantiene la estabilidad económica, las operaciones con crédito podrían crecer más”, sostuvo.

Monoambientes y dos ambientes, protagonistas del repunte

El segmento que más creció en volumen de publicaciones está compuesto por monoambientes y departamentos de dos ambientes. Según el Colegio Inmobiliario, los primeros representan 21% de la oferta, mientras que los segundos alcanzan casi el 30%. En conjunto, constituyen más de la mitad del mercado disponible.

Chej Muse indicó que esta concentración obedece a un patrón estructural: “Durante años se construyeron este tipo de unidades en distintos barrios, orientadas a inversores. Hoy forman un stock que absorbe la demanda que generan los créditos hipotecarios y los fondos del blanqueo, que dejó 20.000 millones de dólares en efectivo el año pasado”.

Sacca coincidió en que los departamentos más chicos concentran históricamente la oferta por tres motivos: “Muchos terrenos en CABA tienen frente simple; el ticket es accesible para pequeños inversores, y estas tipologías tienen alta demanda en alquiler”.

Los monoambientes lideran la oferta porteña para compra venta

Aun así, advirtió que el segmento de monoambientes muestra signos de saturación. “Si hoy tuviera que desarrollar en CABA, elegiría dos ambientes. Hay competencia feroz en los monoambientes por sobreoferta. En cambio, los dos ambientes son los más buscados”.

Valores promedio en CABA

Según los datos del portal Cabaprop, los precios promedio se ubican en:

• Monoambientes usados: u$s65.000.

• Dos ambientes usados: u$s75.000.

• Tres ambientes usados: u$s100.000.

Estos valores responden a unidades en barrios medios y reflejan operaciones reales, no solo publicaciones. Las zonas más dinámicas para estos segmentos suelen ser Villa Urquiza, Recoleta, Villa Crespo, Flores, Barracas, Saavedra, Caballito, Almagro, Palermo y Belgrano.

La construcción se frena

Mientras la oferta de departamentos usados crece, la de unidades en construcción o a estrenar (por el alza de costos para edificar cual es más conveniente hoy) se retrae. Chej Muse explicó que muchos desarrolladores decidieron retirar proyectos del mercado. “El precio del metro cuadrado en pozo quedó por encima del de las unidades a estrenar, que fueron construidas con costos más bajos años atrás. Hoy iniciar un desarrollo nuevo implica una foto con costos altos: estamos en promedio en u$s1.500 por metro cuadrado más el valor de la tierra. El mercado no convalidó aún esos precios”, señaló.

En esa línea, Sebastián Sacca describió el freno como generalizado. “Los desarrolladores prefieren esperar a que los valores de venta se acomoden. Ni siquiera buscan tierras. Quienes ya tienen lotes se limitan a diseñar proyectos y aguardan el momento adecuado para salir al mercado”.

Disminuyó la oferta de venta de unidades en obras y varias edificaciones marchan a un ritmo de ejecución más lento por el alza de valores para construir

El escenario actual combina costos elevados y precios de venta aún moderados, lo que genera una brecha que desalienta nuevas inversiones. “Hoy estamos en una transición. Los departamentos a estrenar siguen ingresando al mercado a razón de unas 4.000 unidades por mes. Cuando esa oferta se agote, el valor de reposición empujará los precios”, indicó Chej Muse.

Perspectivas del pozo y ajuste de precios

Desde el Colegio Inmobiliario proyectan que los valores de las unidades en pozo podrían ajustarse hacia fin de año, cuando terminen de absorberse las viviendas construidas a menor costo. “La llegada de productos importados desde China ya empezó a influir. Algunos insumos como sanitarios y terminaciones muestran precios más estables o incluso a la baja. Eso va a mejorar el escenario para nuevos desarrollos”, anticipó Chej Muse.

Aunque aún no se observa un alza generalizada, el consenso entre analistas es que la etapa actual representa una oportunidad para quienes pueden lanzar proyectos, sobre todo si compraron tierra tiempo atrás o si aprovechan materiales más económicos.

Concluyó: “El desarrollador está pisando tierra, traza y piensa en nuevos proyectos, esperando el momento de volver a ofrecer”.