Cuánto cuesta un departamento de 3 ambientes a estrenar en Monte Castro en junio de 2025

Ubicado entre barrios consolidados, el mercado inmobiliario de esta zona del oeste porteño atrae por su tranquilidad, conectividad y precios competitivos.

Vista de la zona de Lascano al 5200, en pleno Monte Castro y cerca de la Avenida Lope de Vega

Monte Castro dejó de ser un barrio periférico para convertirse en una zona residencial elegida por familias jóvenes que buscan más metros cuadrados sin alejarse del centro urbano. Su localización entre arterias clave como Álvarez Jonte, Lope de Vega y Segurola, el entorno verde, la oferta educativa y de salud, y el perfil tranquilo de sus calles explican un fenómeno silencioso pero sostenido: el crecimiento de la demanda de departamentos a estrenar de 3 ambientes.

El precio promedio de este tipo de unidades, según operadores consultados, ronda los u$s2.000 a u$s2.100 por m2, aunque puede subir en edificios de categoría o con amenities destacados. Esto implica que un departamento nuevo de entre 70 y 80 m2 sin cochera se ofrece actualmente entre u$s200.000 y u$s210.000, con una tendencia al alza que ya se percibe en las últimas operaciones cerradas.

Para entender el atractivo actual del barrio ubicado en el Oeste porteño, Marta Liotto, titular de Liotto Propiedades, explicó que Monte Castro reúne condiciones únicas dentro del tejido urbano porteño. “Es un barrio muy pequeño, con ubicación privilegiada, a 20 cuadras tanto de la avenida General Paz como de Rivadavia. Eso le da conexión directa con el norte y el sur de la ciudad. Hoy, cada antigua casa chorizo deja paso a un edificio moderno, con categoría y exigencia”, señaló.

Está delimitado por las calles Baigorria, Joaquín V. González, Juan Agustín García, Lope de Vega, Av. Álvarez Jonte e Irigoyen, y próximo con barrios como Floresta, Villa Santa Rita o Villa del Parque.

Según Liotto, el perfil del público que busca vivienda en la zona también evolucionó. “El comprador es exigente. Pide ventilación, luz, aire, amenities y cochera. La zona lo justifica: es muy residencial y tranquila, pero tiene todo cerca: comercios, transporte, centros de salud y espacios verdes”. En ese entorno, resaltan la avenida Álvarez Jonte como eje comercial creciente y calles como Lascano, donde se multiplicaron desarrollos de hasta 80 metros con diseño y calidad.

Visión desarrolladora

Desde la mirada del desarrollador, Nahuel Idiartegaray, arquitecto y socio de ENEMEI, el valor promedio ronda los u$s2.050 por m2, aunque la oferta es limitada. Dijo: “Tenemos unidades de 70 a 85 m2 con terrazas, pocas unidades funcionales, terminaciones de alta gama y detalles como cerraduras electrónicas o carpinterías DVH”.

Para Idiartegaray, el tipo de demanda también cambió. “Durante el último blanqueo hubo mucho inversor. Hoy la mayoría son usuarios finales que buscan mudarse y valoran el momento de entrada: hay productos terminados que aún mantienen valores ‘viejos’, y eso no va a durar mucho. Estimamos una suba de entre 8% y 10% respecto del año pasado”, añadió.

Cocina y comedor listos para habitar de un departamento de 3 ambientes a estrenar

Además de la expansión hacia el oeste de barrios más consolidados como Villa Devoto o Villa del Parque, Monte Castro suma atractivo por la posibilidad de encontrar proyectos en zonas aún no saturadas. “Aún hay arterias con potencial de crecimiento urbano. Aunque los cambios en el Código Urbanístico recortaron las alturas permitidas, todavía hay oportunidad en calles como Lope de Vega, Álvarez Jonte, Segurola y Lascano”, observó.

Idiartegaray destacó que muchas de las unidades más buscadas se ubican en edificios con pocas viviendas, terrazas propias y detalles de calidad. “Hay desarrollos que ofrecen cierto nivel de exclusividad, con terminaciones como porcelanato pulido, carpinterías DVH y cerradura electrónica, que los diferencian dentro del barrio”.

Ricardo Alfredo Esmoris, titular de Esmoris Propiedades, coincidió con ese diagnóstico. “Un departamento a estrenar ronda los u$s2.000 el m2. Si es un edificio con amenities, sube. En Monte Castro hay pocos departamentos en venta. Amplió: "La mayoría de lo que se ofrece son PH o unidades nuevas. El público que compra es usuario final, muchas veces familias que ya vivían en la zona y buscan más comodidad”.

Rol crediticio

Esmoris aclaró que, aunque hay intención, el acceso al crédito hipotecario todavía es limitado. “Los compradores no siempre califican en los bancos. Entonces priorizan unidades listas para habitar y con buena ubicación, cerca de colegios, familiares o espacios verdes. Las zonas más buscadas son la avenida Segurola, Álvarez Jonte, Bermúdez y sus alrededores”, detalló.

Plaza Monte Castro comprende a la plaza central delimitada por las calles Miranda, Mercedes, Elpidio González y Gualeguaychú

Monte Castro también destaca por su infraestructura urbana. Cuenta con plazas activas como Monte Castro y San Pedro, clubes deportivos como Vélez o Devoto Juniors, y presencia de instituciones educativas históricas como la Escuela Monte Castro. A eso se suman dos centros de salud importantes: el Hospital Vélez Sarsfield y el Instituto de Rehabilitación Roca.

Esmoris comentó que el atractivo de Monte Castro, como ocurre en varios barrios de la ciudad, responde a necesidades concretas de los compradores. “Todo radica en la búsqueda de cercanía con colegios, espacios verdes o familiares. Esa demanda sostiene al barrio más allá de las variables del mercado”.

Desde el punto de vista de los desarrolladores, los proyectos se enfocan en responder a una demanda concreta: departamentos funcionales, con buena distribución, balcones o terrazas, y costos de mantenimiento razonables. En las últimas obras entregadas, la mayoría de los 3 ambientes oscilan entre 70 y 80 m2, con precios que varían según si cuentan con cochera, amenities como SUM o parrilla, o terminaciones de calidad superior.

Actualmente, un resumen con los valores:

• Precio por m2 en departamentos a estrenar: entre u$s2.000 y u$s2.100.

• 3 ambientes sin cochera: entre u$s200.000 y u$s210.000.

• Con cochera o amenities de alta gama: hasta u$s230.000.

• Unidades de pozo: desde u$s1.800 el m2, según etapa de obra y financiación.

La escasez de terrenos disponibles y el aumento de los costos de construcción en dólares también empujan los precios al alza. Por eso, quienes están interesados en mudarse a la zona comienzan a tomar decisiones más rápido, ante el temor de quedar fuera de un mercado que empieza a mostrar señales de movimiento firme.

Un barrio chico de superficie que combina tranquilidad, avenidas comerciales, PH, casas y algunos edificios que buscan captar la demanda

Sobre los precios, Idiartegaray advirtió que todavía se encuentran valores de comercialización previos al salto reciente: “Estimamos una suba de entre 8% y 10% en el último año. Algunos proyectos próximos a terminar todavía se venden con precios antiguos, pero esa brecha se va a cerrar muy pronto”.

En cuanto a la dinámica del barrio, tanto inmobiliarias como desarrolladores coinciden en que Monte Castro experimenta un recambio generacional. Nietos de antiguos vecinos regresan al barrio atraídos por su carácter residencial, su relativa calma y la mejora en los servicios.

“Hoy Monte Castro parece una mini ciudad. Tiene identidad, crecimiento económico, servicios y espacio para seguir desarrollándose”, concluyó Liotto.