El usado se potenció: por qué se duplicó la brecha de precio con los departamentos nuevos desde 2020

Así lo confirmó un análisis privado que relevó el comportamiento de los valores en CABA. Cuanto salen en promedio los departamentos usados y a estrenar.

El departamento usado se apreció y dejó atrás los peores momentos. Subieron un 6% en un año

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En la Ciudad de Buenos Aires, el valor de los departamentos usados muestra una recuperación parcial, pero la distancia frente a las unidades a estrenar se amplió de forma sostenida (y entre los nuevos y en pozo qué conviene). De acuerdo a un reciente informe, a partir de los avisos publicados por anunciantes, se reveló que la brecha de precios entre inmuebles nuevos y usados creció 118% en cinco años.

Según el análisis del relevamiento de Zonaprop, en mayo de este año el precio promedio del metro cuadrado en departamentos usados se ubicó en u$s2.211, lo que representa un incremento interanual del 6%. En paralelo, el valor del metro cuadrado de las unidades a estrenar alcanzó los u$s2.831, lo que equivale a una diferencia del 28,04% a favor de los usados.

En mayo de 2024, esa diferencia era del 25,44%, lo que implica un salto de 3,6 puntos porcentuales en apenas un año. Este fenómeno refleja tanto el encarecimiento progresivo de las unidades nuevas como la lentitud de recuperación de los inmuebles ya existentes.

Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para Latinoamérica, señaló que "el mercado muestra señales positivas. En el último año, los precios subieron, aunque siguen por debajo de los valores históricos. Esto genera oportunidades para quienes buscan mudarse, más allá del acceso al crédito hipotecario".

Usados: valores en retroceso desde 2019

Desde marzo de 2019, los precios de los departamentos usados iniciaron una tendencia descendente que aún persiste. De acuerdo con el informe, el metro cuadrado de los usados cayó 15,12% en comparación con mayo de 2020, y actualmente se ubica en niveles similares a los de julio de 2016.

El valor promedio de u$s2.211 marca una pérdida real considerable respecto de los máximos históricos registrados antes de la crisis económica que comenzó a consolidarse tras las PASO de 2019 y que luego se profundizó con el impacto de la pandemia.

Esta depreciación, en un contexto de costos de construcción al alza, convierte a los departamentos usados en una opción cada vez más atractiva para quienes buscan comprar una propiedad a menor precio y sin el riesgo que implica adquirir en pozo.

Nuevos: precios en alza desde fines de 2023

El precio del metro cuadrado en los departamentos a estrenar se ubicó en mayo en 2.831 dólares, lo que representa un aumento de 8,55% interanual. A pesar de mantenerse aún un 3,67% por debajo del nivel de mayo de 2020, la tendencia cambió a partir de octubre de 2023. Desde ese momento, el valor de las unidades nuevas comenzó a subir de manera sostenida, impulsado por el aumento de los costos de construcción y por la menor disponibilidad de proyectos terminados.

La suba de precios en este segmento no solo responde al avance de los costos, sino también a una menor elasticidad en la oferta de propiedades nuevas. Los desarrolladores enfrentan dificultades para iniciar nuevos proyectos, lo que achica el stock disponible y empuja los valores hacia arriba.

Fuente: Zonaprop

Según Molina, los inmuebles más vendidos se ubican por debajo de los u$s150.000. “Ese rango coincide con los montos promedio de quienes acceden al crédito hipotecario. En términos de tipologías, los PH siguen siendo las unidades más demandadas, y entre los departamentos, la mayor búsqueda se concentra en los tres ambientes”, indicó.

El costo de construir se disparó

El contexto de costos también ayuda a explicar la dinámica de precios entre usados y nuevos. El informe de Zonaprop destacó que el costo de construcción subió 15,2% solo en mayo, y desde octubre de 2023 acumula un incremento del 126%.

Este salto en los costos incide directamente en el precio de las unidades nuevas, ya que las últimas construcciones reflejan el valor actual del metro cuadrado construido. Además, limita el margen para lanzar nuevos proyectos a precios competitivos.

Los departamentos a estrenar promedian en u$s2.831 por m2

La presión alcista en los insumos y en la mano de obra, junto con las restricciones para importar materiales, terminó generando un desfase que amplificó la brecha entre los inmuebles nuevos y los ya existentes.

Qué implica para el mercado

La ampliación de la brecha entre usados y nuevos reconfigura parte de las decisiones de los compradores. En un escenario de valores más accesibles para unidades usadas, quienes cuentan con capital disponible —o acceso a crédito hipotecario— encuentran oportunidades para comprar más metros cuadrados por el mismo monto.

A su vez, la demanda de propiedades a estrenar se reacomoda, ya que no todos los compradores están dispuestos a convalidar los nuevos valores, sobre todo si no existen incentivos claros o beneficios de compra en términos de financiación.

La diferencia actual del 28% entre ambos segmentos se presenta como un dato relevante para los desarrolladores, que deben evaluar el momento oportuno para lanzar nuevos productos al mercado. Al mismo tiempo, quienes poseen inmuebles usados comienzan a encontrar condiciones más favorables para concretar operaciones.

Fuente: Zonaprop

Molina también destacó un reacomodamiento del mercado del alquiler tras los cambios regulatorios. “La derogación de la Ley de Alquileres ordenó los precios. Hoy la búsqueda de alquiler y venta se reparte de manera bastante equilibrada. Al mismo tiempo, vemos que los salarios en dólares vienen creciendo, y cuando eso sucede, suele reactivarse la compraventa y también el desarrollo inmobiliario”, explicó.

Barrios y valores

El informe también relevó los valores promedio del metro cuadrado en unidades usadas por barrio. El ranking está encabezado por Puerto Madero, donde un departamento usado cuesta 5.625 dólares por metro cuadrado. Le siguen Palermo, con 3.138 dólares, y Núñez, con 2.927 dólares.

Del otro lado de la tabla se ubican los barrios más accesibles. Villa Soldati presenta el valor más bajo del mercado, con 916 dólares por metro cuadrado. Luego figuran Villa Lugano, con 1.009 dólares, y Nueva Pompeya, con 1.087 dólares.