Dejar un departamento antes de que termine el contrato de alquiler puede tener un costo importante. La multa, el plazo de aviso y las condiciones para entregar las llaves dependen, en primer lugar, de cuándo se firmó el acuerdo.
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Cuáles son las condiciones vigentes. Cómo calcular indemnización, qué ocurre con el depósito y qué cláusulas ver antes de la firma del pacto entre las partes.
La mudanza antes de que termine el contrato puede implicar un costo importante para el inquilino.
Dejar un departamento antes de que termine el contrato de alquiler puede tener un costo importante. La multa, el plazo de aviso y las condiciones para entregar las llaves dependen, en primer lugar, de cuándo se firmó el acuerdo.
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El DNU 70/2023, modificó las condiciones para rescindir anticipadamente un contrato de alquiler. Desde entonces, los acuerdos nuevos se rigen por un esquema que permite al inquilino irse en cualquier momento, con una indemnización equivalente al 10% del monto de los alquileres pendientes hasta el vencimiento pactado. La diferencia con el régimen anterior es importante: la multa ya no se calcula sobre uno o un mes y medio de alquiler, sino sobre el saldo del contrato.
Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, advirtió que el propietario no puede rescindir el contrato por su sola voluntad: "debe existir una causa válida, como un incumplimiento del inquilino, o una condición prevista en el acuerdo". Además, recomendó comunicar la decisión de dejar la vivienda por un medio fehaciente, como una carta documento, para evitar futuros conflictos.
Vale recordar que para los acuerdos alcanzados por el régimen vigente antes del DNU 70/2023, la rescisión anticipada de una vivienda estaba sujeta a un plazo mínimo de seis meses y a una notificación fehaciente con al menos 30 días de anticipación. La indemnización equivalía a un mes y medio de alquiler si la salida ocurría durante el primer año y a un mes después de ese período. Si el inquilino avisaba con tres meses de anticipación, una vez cumplidos los seis meses de contrato, quedaba exento de pagar la multa.
En cambio, para los contratos alcanzados post DNU, el artículo 1221 del Código Civil y Comercial permite al inquilino rescindir en cualquier momento, sin exigir un período mínimo de permanencia ni un preaviso legal de 30 días. La indemnización equivale al 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada.
Lo Valvo explicó que el cálculo debe contemplar las condiciones económicas previstas en el contrato. Si existen ajustes periódicos, el monto de los alquileres pendientes puede variar respecto del valor vigente al momento de la rescisión.
Por eso, antes de comunicar la decisión, conviene revisar la fecha de firma, el plazo restante, el mecanismo de actualización y las cláusulas específicas sobre la finalización anticipada.
Un ejemplo para calcular la indemnización, se toma como referencia un contrato de 24 meses, con un alquiler mensual inicial de $600.000. Según el esquema previsto para los contratos alcanzados por el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, la compensación equivale al 10% del monto de los alquileres pendientes hasta el vencimiento.
Si se supone que el alquiler se mantiene fijo durante todo el contrato, los números serían los siguientes:
Contrato por 24 meses: el valor total de los alquileres asciende a $14.400.000.
Si el inquilino se va al cumplir 6 meses: quedan 18 meses de alquiler, por $10.800.000. La indemnización sería de $1.080.000.
Si se va al cumplir 12 meses: quedan 12 meses, por $7.200.000. La indemnización sería de $720.000.
Si se va al cumplir 18 meses: quedan 6 meses, por $3.600.000. La indemnización sería de $360.000.
El cálculo es ilustrativo: si el contrato establece actualizaciones del alquiler, la base debe contemplar los montos pendientes con los ajustes acordados.
Aunque el régimen actual no exige un preaviso de 30 días, la recomendación de los especialistas es comunicar la decisión con anticipación y dejar constancia por escrito.
Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en derecho inmobiliario e integrante de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), sostuvo que un margen de aviso razonable ayuda a ordenar la entrega de la vivienda y a reducir los conflictos entre las partes.
“Aunque el nuevo marco legal no obligue a esperar tres meses ni a notificar con 30 días de anticipación en los contratos nuevos, en la práctica profesional recomendamos siempre avisar con al menos un mes de margen y haber transcurrido un mínimo de tres meses de alquiler. Esto logra una salida ordenada y evita fricciones con el propietario”, explicó.
La especialista también recomendó leer con atención las condiciones que se firmaron. “Las partes tienen la libertad de pactar indemnizaciones o condiciones distintas a las que fija la ley, siempre que quede expresamente acordado por escrito. Por eso es vital revisar bien las cláusulas de rescisión del contrato firmado antes de tomar una decisión”, señaló.
La comunicación fehaciente, por ejemplo mediante una carta documento, permite dejar constancia de la fecha en que el inquilino notificó su decisión. Ese registro puede resultar relevante para determinar el monto de la indemnización y evitar discusiones posteriores.
La rescisión anticipada también obliga a revisar la devolución del depósito. Esa suma funciona como respaldo frente a eventuales deudas por servicios, expensas pendientes o daños que correspondan al inquilino.
Varela Guijarro explicó que el depósito debe devolverse al finalizar la relación locativa, con las verificaciones que correspondan. En la práctica, puede ser necesario esperar las últimas liquidaciones de servicios o expensas para determinar si existen importes pendientes.
“El depósito debe devolverse al inquilino al rescindir. Funciona como respaldo ante posibles facturas pendientes de servicios, expensas o daños en el inmueble. Lo habitual es que equivalga al último mes de alquiler y se retenga por 30 días o hasta recibir las liquidaciones finales”, indicó.
Sin embargo, el monto, la moneda y la modalidad de devolución dependen de lo pactado en el contrato. El DNU 70/2023 habilitó a las partes a acordar libremente las condiciones del depósito, por lo que no todos los contratos tienen necesariamente las mismas reglas.
Las condiciones de rescisión tampoco deben trasladarse automáticamente de una vivienda a un local comercial o una oficina. El destino del inmueble y las cláusulas del acuerdo pueden modificar el encuadre de la operación.
“Es clave no confundir los inmuebles habitacionales con los comerciales u oficinas. El artículo 1221 diferencia los destinos, por lo que en locales o espacios comerciales las condiciones de salida responden directamente a lo convenido entre las partes en el contrato”, advirtió Varela Guijarro.
Por su parte, Lo Valvo recordó que el inquilino cuenta con la posibilidad de rescindir sin el consentimiento del propietario, siempre que cumpla las condiciones legales aplicables. La situación del locador es diferente: no dispone de la misma facultad de salida unilateral y debe ajustarse a las causas previstas por la normativa y el contrato.
Ludmila Mazzoni Amado, abogada experta en derecho inmobiliario y defensora de inquilinos, puso el foco en las dificultades que enfrentan quienes necesitan sostener una vivienda en el actual mercado de alquileres. A su juicio, el incremento de la oferta publicada tras la desregulación no se tradujo necesariamente en una mejora equivalente en el acceso a la vivienda.
“Si bien es cierto que en las páginas de búsquedas más conocidas hay un número mayor de alquileres disponibles, no llego a advertir grandes diferencias respecto a la posibilidad real y concreta de acceder a la vivienda y permanecer en ella. El problema habitacional está bastante lejos de haber sido resuelto”, planteó.
Mazzoni sostuvo que los contratos más breves y los aumentos significativos en períodos cortos dificultan la continuidad de los inquilinos. “Hoy tenemos contratos más breves, cuyos aumentos son significativos a corto plazo, la gente no llega a pagar el alquiler, por lo que mudarse termina siendo la opción más viable o la única que queda”, afirmó.
La abogada también cuestionó la falta de margen para negociar las condiciones. Según explicó, muchos acuerdos se presentan como contratos de adhesión, con escasas posibilidades de modificar las cláusulas antes de la firma.
Frente a ese escenario, recomendó revisar el documento completo antes de comprometerse. “Que no firmen sin leer previamente el contrato, que se asesoren”, aconsejó. Entre los puntos que requieren especial atención mencionó los aumentos, su periodicidad, el índice de actualización, las causas por las que el propietario puede finalizar el acuerdo y los importes que debe abonar el inquilino si decide rescindir.
También sugirió solicitar un inventario detallado del estado del inmueble para evitar reclamos al momento de la devolución.
Mazzoni concluyó que el problema excede las condiciones de salida de un contrato y requiere una discusión más amplia sobre el acceso a la vivienda. Cerró: “Creo que la regulación y las leyes son necesarias para garantizar la seguridad jurídica y equilibrar una situación profundamente desigual y asimétrica, por eso me parece importante que exista una ley de alquileres mejorada y federal, con sensibilidad, sabiendo qué zonas están más afectadas”.