Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires vuelven a mostrar una brecha entre los precios que piden los propietarios y la capacidad de pago de los hogares. Los departamentos de tres ambientes ya promedian $1.150.000 mensuales, con una suba interanual del 43,8%, muy por encima de los incrementos de los monoambientes y las unidades de dos ambientes.
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Más oferta, pero precios que no aflojan: cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA
La cantidad de propiedades disponibles aumentó 25,4% interanual, aunque persisten las dificultades de acceso. Los tres ambientes son los que más se encarecieron.
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El aumento de los alquileres y los gastos asociados a la vivienda condicionan el acceso a departamentos de tres ambientes en CABA, donde los precios ya promedian $1.150.000 mensuales
De acuerdo con el último relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), correspondiente a septiembre de 2026, los monoambientes se ofrecen a una mediana de $650.000 mensuales y los departamentos de dos ambientes, a $750.000. En el primer caso, el aumento interanual fue del 30%, mientras que en el segundo alcanzó el 25%. Los tres ambientes, en cambio, registraron un incremento mensual del 4,5% y lideraron las subas de los últimos doce meses.
La evolución de los precios se da en un contexto de mayor disponibilidad de viviendas. La oferta total de departamentos en alquiler creció un 25,4% respecto de septiembre de 2025, según el CESO. Sin embargo, más publicaciones no implican necesariamente un mercado accesible. La localización, el tamaño de las unidades, los gastos adicionales y, sobre todo, los ingresos de los potenciales inquilinos determinan qué parte de esa oferta puede encontrar efectivamente demanda.
Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, planteó que el mercado atraviesa una transformación que no se explica únicamente por la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. Sostuvo: "Lo primero que hay que distinguir es la oferta de demanda. Lo que creció fuertemente después de la derogación de la Ley de Alquileres fue la cantidad de viviendas ofrecidas. Pero que haya más departamentos publicados no significa que sean más accesibles, ni que haya más hogares con capacidad económica para alquilarlos".
Qué pasó con los precios
Los valores de septiembre muestran diferencias marcadas entre las distintas tipologías de departamentos de CABA. El relevamiento del CESO toma como referencia la mediana de los precios publicados, por lo que los montos pueden variar según la ubicación, la antigüedad, la presencia de cochera y las características del edificio.
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Monoambientes: $650.000 mensuales. Subieron 3,2% en septiembre y 30% interanual.
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Dos ambientes: $750.000 mensuales. No registraron cambios en el mes y acumularon un aumento del 25% en doce meses.
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Tres ambientes: $1.150.000 mensuales. Aumentaron 4,5% en septiembre y 43,8% interanual.
La diferencia entre las subas de los departamentos de dos y tres ambientes pone el foco en la demanda de unidades más amplias. Para Lisandro Cuello, experto inmobiliario con actividad especialmente en el corredor norte porteño, la disponibilidad de tres ambientes tiene un peso central en la evolución de los valores. Analizó: "El departamento de tres ambientes se consolidó como el bien escaso del mercado locativo porteño: mientras la oferta en los portales se concentró históricamente en unidades más chicas, la demanda familiar y profesional absorbe casi de inmediato las pocas unidades que ingresan".
El experto también vincula esa demanda con los cambios en las formas de habitar. El trabajo remoto y los esquemas híbridos modificaron las necesidades de espacio de muchos hogares, en particular de quienes necesitan combinar la vida familiar con las actividades laborales. "El segundo dormitorio dejó de ser un lujo o un espacio eventual para convertirse en una oficina o estudio imprescindible dentro del hogar", explicó.
La demanda de esta tipología tampoco se limita a las familias con hijos. Según Cuello, las parejas jóvenes que proyectan ampliar su hogar y los grupos de convivientes que comparten gastos también buscan departamentos con dos dormitorios. En estos casos, la posibilidad de distribuir el costo del alquiler y las expensas entre más personas influye en la elección.
Más oferta, pero con dificultades para acceder
El aumento de las publicaciones no resolvió el problema de fondo: la distancia entre los ingresos y los precios. Araujo recordó que, en los últimos 20 años, los hogares inquilinos en CABA pasaron de 227.000 a 517.000. Hoy representan el 37% del total.
"Después de años de rentabilidad locativa muy baja, hoy la rentabilidad bruta se encuentra nuevamente cerca del 6% anual y el escenario macroeconómico es mucho más estable que durante los años de mayor incertidumbre", explicó el investigador. Ese contexto favoreció el regreso de propiedades al alquiler tradicional, incluidas unidades vacías o destinadas a alquileres temporarios.
Sin embargo, la oferta se concentra en buena medida en los segmentos de mayor valor, especialmente en el corredor norte. Esto lleva a muchos hogares a buscar departamentos en barrios más económicos, donde aumenta la presión sobre las unidades de menor precio.
"El inquilino termina alquilando donde puede pagar. Si sus ingresos no alcanzan para absorber la oferta del corredor norte, se desplaza hacia mercados más económicos, aumentando la presión precisamente sobre esos segmentos", advirtió Araujo.
La capacidad de pago también varía según la situación laboral. Los trabajadores formales destinan entre el 26% y el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que entre los informales ese esfuerzo supera el 50%, de acuerdo con los cálculos de la Fundación Tejido Urbano.
El CESO aporta otro indicador: el salario mínimo de septiembre, de $383.800, cubre apenas el 59% del valor de un monoambiente. Además, las expensas representan el 25,4% del precio de oferta. En un tres ambientes de $1.150.000, equivaldrían a unos $292.100 adicionales.
Qué puede pasar con los alquileres en los próximos meses
La evolución de los precios dependerá de la capacidad de pago de los inquilinos y de las expectativas de los propietarios. Araujo considera que todavía hay margen para aumentos nominales, pero no observa condiciones para una nueva escalada real como la de 2022 y 2023.
Comentó: "Una oferta mucho más amplia y, sobre todo, una demanda que encuentra límites muy concretos en sus ingresos deberían moderar la posibilidad de trasladar aumentos de manera indefinida. Los montos de los alquileres es poco probable que puedan aumentar más allá de lo que lo hacen los ingresos".
Planteó dos escenarios para diciembre. Si los alquileres acompañan la inflación esperada, un contrato que hoy se cierra cerca de $794.000 podría llegar a $850.000. Si se considera el valor de las propiedades, el tipo de cambio esperado y una rentabilidad bruta anual del 5%, el monto se ubicaría cerca de $810.000.
La diferencia muestra que el precio pedido por el propietario no siempre coincide con el que convalida el inquilino. Araujo calculó que el alquiler efectivo promedio de un dos ambientes ronda los $794.000, frente a un precio publicado de $873.000. La brecha, cercana al 10%, refleja las dificultades para cerrar operaciones a los valores que pretenden algunos propietarios.
El especialista también advirtió sobre el posible impacto de una recuperación de los precios de venta. Si el metro cuadrado aumenta sin una mejora equivalente de los ingresos, algunos propietarios podrían intentar trasladar esa suba al alquiler para mantener su rentabilidad.
"Las expectativas pueden formar el precio de publicación, pero es la demanda efectiva la que termina validando el precio de mercado", resumió Araujo.
Expensas, costos de ingreso y decisiones antes de alquilar
El alquiler mensual es solo una parte del presupuesto. El depósito, el primer mes, las garantías, el seguro de caución y la mudanza pueden elevar el desembolso inicial. Según los cálculos citados por Araujo, esos gastos rondan los $3 millones y pueden superar los $3,5 millones si se suman otros conceptos.
En los tres ambientes, las expensas tienen un peso significativo. Cuello remarcó que el costo final depende de las características del edificio, especialmente de los amenities y los servicios comunes. Por eso, dos departamentos con alquileres similares pueden presentar diferencias importantes en el gasto mensual.
La ubicación también incide en el presupuesto. Palermo, Belgrano, Núñez y Colegiales registran, según el experto, una disponibilidad limitada de tres ambientes y valores superiores al promedio porteño. Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo concentran búsquedas de hogares que priorizan superficie y conectividad sin afrontar los precios más altos del corredor norte.
Antes de firmar, resulta clave comparar el alquiler con las expensas, revisar las condiciones de actualización y calcular el costo total de ingreso. También conviene evaluar los gastos de transporte y la cercanía con el trabajo o los lugares de estudio.
Para Cuello, la suba de los departamentos de tres ambientes responde a la menor disponibilidad y a las nuevas necesidades residenciales. La búsqueda de más superficie, el uso del segundo dormitorio como espacio laboral y la posibilidad de compartir gastos sostienen el interés por estas unidades. Concluyó: "Esa combinación explica por qué los tres ambientes muestran mayor resistencia a la baja que los departamentos más chicos y lideran las subas del mercado porteño".
