En medio del repunte de las escrituras con financiamiento, surgen dudas sobre cómo concretar operaciones con viviendas que aún mantienen deudas. Qué exige la ley, cómo intervienen los bancos y qué recaudos deben tomar las partes para evitar conflictos.
Una vivienda hipotecada a través de un crédito hipotecario también puede venderse, que tener en cuenta y como eludir problemas a futuro
En abril, el 22% de las escrituras en la ciudad de Buenos Aires y en la provincia (2.110 escrituras con garantía hipotecaria, lo que representa un incremento del 606% respecto a 2024) se realizaron con crédito hipotecario, según los datos difundidos por los respectivos Colegios de Escribanos. El dato marca una tendencia de reactivación que, sin embargo, convive con nuevas dudas por parte de quienes deben vender un inmueble aún gravado con hipoteca.
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El crecimiento de las operatorias financiadas reabrió un escenario frecuente en otros momentos de expansión del crédito: propietarios que buscan desprenderse de su vivienda antes de terminar de saldar su préstamo. La posibilidad legal existe, pero los especialistas advierten sobre condiciones estrictas, riesgos contractuales y la necesidad de cumplir ciertos pasos clave.
Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, aclaró que, en primer lugar, corresponde distinguir entre figuras jurídicas distintas: “Las propiedades se hipotecan, los automóviles se prenden”. A partir de allí, indicó que la venta de un inmueble hipotecado es viable, aunque exige atención.
“El propietario debe contar con la conformidad del acreedor hipotecario para dejar de ser deudor del crédito tomado con esa garantía y, a la vez, no incumplir con cláusulas contractuales que suelen incluir restricciones a la venta”, explicó. Señaló que, si bien existe la posibilidad de transferir el inmueble sin esa autorización y que el comprador asuma la hipoteca, el vendedor continúa respondiendo ante el acreedor si la deuda no se cubre totalmente con el valor del bien.
“El acreedor podría incluso denunciar un incumplimiento si existen cláusulas que prohíben la enajenación sin permiso previo”, advirtió Pirovano.
Desde el punto de vista legal, tanto vendedor como comprador deben asegurarse de que la operación no implique riesgos posteriores. “Es importante tramitar informes de dominio del inmueble e inhibiciones del vendedor. Así se confirma que no haya una ejecución hipotecaria en curso y que la hipoteca esté al día”, indicó Pirovano.
Bibiana Varela Guijarro, abogada y corredora inmobiliaria, agregó que los interesados deben contactarse con el acreedor para consensuar cómo se instrumentará la operación. “Todo debe hacerse en simultáneo para evitar incumplimientos contractuales o sorpresas posteriores. La coordinación entre el banco, el vendedor y el comprador resulta central”, señaló.
Cuando se coordina una compra venta con cancelación del crédito, los escribanos cumplen funciones específicas. “El del acreedor autoriza la cancelación de la hipoteca y el del comprador, la escritura de compraventa. El dinero del comprador se destina primero a saldar la deuda y los gastos relacionados, y recién entonces el vendedor recibe el saldo del precio”, explicó Pirovano.
También existe la posibilidad de que el comprador adquiera el inmueble con un nuevo crédito. En ese caso, será el escribano del nuevo acreedor hipotecario quien formalice tanto la compraventa como la constitución de la nueva hipoteca.
“Estas operatorias demandan mayor coordinación que las transacciones habituales, porque deben cumplirse condiciones contractuales simultáneamente”, sostuvo Varela Guijarro.
Cuando el comprador asume la deuda existente o solicita un crédito para adquirir la propiedad, el acreedor debe analizar su perfil. “El banco verifica los ingresos, los antecedentes crediticios, la edad y, en algunos casos, la situación del grupo familiar. También se consulta la base de deudores del Banco Central y se solicitan informes de riesgo”, explicó Enrique Abatti (h.), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Aclaró que los criterios pueden variar según la entidad financiera, pero que el principio general es que el nuevo tomador debe demostrar la misma solvencia que el deudor original. “Algunas entidades incluso solicitan que no existan antecedentes penales o situaciones jurídicas que puedan afectar la operación”, precisó.
Entre las dudas habituales, Abatti (h.) mencionó que los vendedores suelen preguntar cómo cancelar la deuda y qué monto deben abonar en total, incluyendo intereses, honorarios y costas judiciales si el crédito se encuentra en mora o ejecución. Los compradores, por su parte, consultan si pueden asumir la hipoteca y cuál es la carga financiera que implicaría.
Varela Guijarro remarcó la importancia de contar con todos los datos actualizados antes de avanzar. “Es necesario confirmar el saldo total de la deuda y revisar que no existan cláusulas ocultas o penalidades por cancelación anticipada que afecten la operación”, señaló.
Actualmente, y en el contexto económico vigente, las viviendas que más se venden en CABA, por ejemplo, son de hasta u$s150.000, mientras que en provincia de Buenos Aires, son las de menos de u$s100.000.
La escritura hipotecaria suele incluir condiciones restrictivas. En algunos casos, prohíbe expresamente la venta sin la autorización escrita del acreedor. Otras veces exige que la deuda se cancele antes de realizar la operación. “Incumplir esas cláusulas puede exponer al vendedor a acciones legales, incluso si el nuevo comprador acepta asumir la hipoteca”, advirtió Pirovano.
El paso previo debe ser siempre la revisión integral de la escritura original. En caso de dudas, los especialistas recomiendan recurrir a un abogado para verificar los derechos y obligaciones antes de firmar cualquier compromiso.
Con el regreso del crédito hipotecario, crece también el volumen de consultas sobre operaciones complejas como la venta de propiedades aún hipotecadas. En abril, el 22% de las escrituras en CABA y provincia de Buenos Aires se concretó mediante préstamos, una proporción que no se registraba desde los picos de 2017.
“Es una dinámica que vuelve a instalarse. Muchas personas necesitan vender para acceder a un nuevo crédito, mejorar su vivienda o resolver una situación financiera”, explicó Varela Guijarro. También señaló que, en estos casos, resulta habitual que el comprador utilice un préstamo para adquirir la propiedad, lo que exige mayor precisión en la escritura y coordinación entre escribanos.
Las condiciones del mercado y la normativa vigente permiten este tipo de transacciones. Pero el éxito del proceso depende de seguir con rigor los pasos legales, respetar los términos contractuales y validar con anticipación todas las variables involucradas.
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