Un análisis privado confirmó algo insólito en el mercado inmobiliario constructor y desarrollador. El dato es contundente y rompe la lógica del mercado: la Ciudad de Buenos Aires construyó casi el doble de viviendas que nuevos habitantes en poco más de una década, pero aun así acumula unidades vacías. Según el Censo 2022, el 13,8% de las propiedades no tiene ocupantes, más del doble del nivel que el mercado considera técnicamente saludable.
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CABA sigue construyendo viviendas pese al estancamiento poblacional: el 13,8% de las propiedades están vacías
Entre 2010 y 2022 el parque creció un 15% y la población apenas un 6,7%. Se edificó más, pero orientado a inversión y renta antes que a la demanda habitacional.
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En barrios como Colegiales, el desarrollo inmobiliario se acelera con proyectos nuevos orientados a inversión y renta
Entre 2010 y 2022, el parque habitacional creció un 15% mientras la población aumentó apenas un 6,7%. Se construyeron aproximadamente 0,9 viviendas por cada nuevo habitante. Para los expertos, el problema no es escasez: es desalineación. Convocados por Terres, plataforma inmobiliaria argentina dedicada a vender terrenos, los especialistas abordaron el mayor interrogante: ¿cuántas personas podrían vivir en CABA si la ciudad estuviera plenamente desarrollada?
Una ciudad que se renueva pero no crece
Gran parte de la respuesta comienza en el suelo: según datos relevados por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48% de las parcelas de CABA tiene más de 80 años. En barrios como San Telmo, ese porcentaje trepa al 79%; en Retiro, al 72%; en San Nicolás, al 70%.
Dijo: "Demoler y construir de nuevo no equivale automáticamente a sumar habitantes: si el edificio nuevo está compuesto principalmente por monoambientes o unidades orientadas a la inversión, la población neta no se mueve".
Lucía Bellocchio, founder & CEO de Trend Smart Cities y directora académica de la Diplomatura en Ciudades Inteligentes de la Universidad Austral, identificó ese fenómeno como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”: edificios nuevos que sustituyen tipologías más antiguas (casas, PH o pequeños edificios), pero que no necesariamente alojan más habitantes. “Se construye más, pero no siempre se densifica en términos de población”, explicó.
A eso se suma un cambio demográfico que lleva décadas acumulándose y que recién ahora el mercado empieza a procesar. El tamaño promedio del hogar porteño cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos.
Más hogares, más chicos, que necesitan más unidades para alojar la misma cantidad de gente. Una parte significativa de la construcción nueva no genera nuevos habitantes: compensa la fragmentación de los que ya están.
Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) agregó una dimensión que suele quedar fuera del debate: “A mayor ingreso, mayor demanda de espacio. Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona. El resultado es más metros cuadrados por habitante, no más habitantes”.
El resultado de esa combinación es visible en las cifras: el Censo 2022 registró un 13,8% de unidades deshabitadas en CABA, más del doble del 5-6% que los especialistas consideran técnicamente saludable. En un mercado sin crédito hipotecario masivo y con alta inestabilidad macroeconómica, el ladrillo cumple una función financiera antes que residencial. Se construye. Se compra. Pero no siempre se vive ahí.
“El límite de la ciudad no parece ser físico”, dijo Federico Akerman, de Terres. “Está mucho más vinculado a cómo se administra el suelo, qué tipo de vivienda se produce y qué tipo de vida urbana se decide priorizar”.
El mapa: dónde crece y dónde no
Los datos intercensales muestran una ciudad que no se mueve de manera uniforme. La Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) sumó un 14,6% más de habitantes entre 2010 y 2022. Villa Urquiza y Caballito crecieron hasta un 18%. La Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano) incorporó 17.605 nuevos vecinos, un 9,4% más. En la vereda opuesta, la Comuna 7 perdió 3.759 habitantes mientras sumaba 12.400 viviendas nuevas.
La paradoja del Microcentro sintetiza el problema mejor que cualquier estadística. Es una de las zonas mejor conectadas de la ciudad, con infraestructura consolidada y acceso directo a todas las líneas de subte. Y aun así, no despega. Federico Poore, consultor en temas urbanos y editor del newsletter Una calle me separa, dijo: “Lo que está claro es que dejar al privado como único driver del desarrollo no hace más que agudizar las desigualdades preexistentes”. Amplió: “Los incentivos a privados han probado ser insuficientes para reactivar áreas deprimidas”.
Para Bryn, el fenómeno tiene una lógica propia: los barrios con mejor índice de calidad urbana (Palermo, Belgrano, Recoleta) son los que ya están más densificados. Puerto Madero lidera con 18,9 viviendas por parcela. Villa Lugano, Mataderos y Liniers tienen el mayor margen de crecimiento disponible, pero la menor tracción de mercado. “El crecimiento no es solo físico: es también aspiracional”, explicó.
En este sentido, el especialista desglosa la densificación entre:
Barrios con alta densidad.
Puerto Madero (18,9 viviendas por parcela).
Retiro (17,1).
Recoleta (16,1).
Palermo (11,3).
Y otros con densidad muy baja.
Villa Lugano.
Mataderos.
Liniers.
Sostuvo: “En términos técnicos, CABA podría crecer. En términos urbanos reales, no puede crecer igual en todos lados”.
Por su lado, Micaela Alcalde, arquitecta y urbanista, identificó el nudo del problema: “Hay muchas zonas que no están convalidando el mercado de desarrollo pudiendo tener más oferta. La causa probablemente esté en la calidad de los servicios: escuelas, espacios verdes”.
El producto que el mercado hace y el que la ciudad necesita
El 35,7% de los hogares porteños es unipersonal. El 40% no tiene hijos. El 23% de la población tiene más de 60 años: CABA es la jurisdicción más envejecida del país. Esos datos deberían estar moldeando lo que se construye. En buena medida, no lo están.
Para Tomé, esa desconexión tiene raíces históricas concretas. Señaló: “El departamento en Buenos Aires no surge únicamente como respuesta a una necesidad demográfica, sino como resultado de una arquitectura legal y económica. La Ley de Propiedad Horizontal transformó la vivienda en un activo fraccionable, transferible y acumulable. Desde entonces, el departamento es simultáneamente hogar y vehículo de inversión”.
“El mercado no responde estrictamente a la demanda habitacional integral, sino a la demanda solvente y financieramente eficiente. Se produce el tipo de unidad que mejor funciona como activo, no necesariamente el que optimiza la estructura poblacional”, amplió.
Por su parte, Bryn explicó que “la ausencia prolongada de crédito hipotecario masivo empujó el desarrollo hacia productos vendibles al contado, chicos, repetibles y rentables. Eso no siempre coincide con vivienda permanente”.
En 2025, el crédito hipotecario destinado a construcción nueva representó apenas el 4% de los saldos otorgados a personas físicas, según datos relevados por Tomé. “Sin financiamiento de largo plazo, la demanda solvente no es la familia promedio: es el inversor con liquidez. Y el producto se diseña en consecuencia”, sostuvo.
El resultado es una oferta que no responde a lo que buena parte de la ciudad necesita. “Sigue habiendo demanda que no es correspondida, como la de pequeñas familias que requieren departamentos con amplias terrazas o tipologías tipo PH”, señaló Alcalde.
Akerman lo sintetizó en términos de modelo: “No se trata de elegir entre casa baja o torre repetida. Se trata de ampliar el repertorio: hacen falta tipologías intermedias, viviendas que acompañen distintas trayectorias y una oferta menos capturada por una sola lógica de salida”.
Cómo sumar un millón de porteños
Estimaciones urbanísticas ubican la capacidad poblacional real de CABA en un rango de entre 4 y 5 millones de habitantes, según Bellocchio. Ese límite, aclaró, “no es solamente técnico: intervienen decisiones políticas, reglas urbanísticas, dinámicas del mercado inmobiliario y preferencias sobre cómo queremos habitar la ciudad”.
Buenos Aires hoy tiene 3 millones. Esa brecha no requiere demoler la ciudad ni construir desde cero. Requiere mover tres palancas concretas.
La primera es el crédito. Poore señaló una anomalía: el Banco Ciudad cobra tasas por encima de varios bancos privados, salvo en el caso específico del microcentro. Sostuvo: “Para construir una diagonal entre constructividad y asequibilidad, es necesario un rol más activo del Estado”.
La segunda palanca es territorial. “CABA ya cuenta con redes, transporte, equipamientos y centralidad que le permitirían alojar más población mejor que buena parte de la expansión metropolitana”, dijo Akerman.
Cada familia que no encuentra vivienda accesible en la ciudad termina en el conurbano, con más distancia, más tiempo de viaje y más costo de infraestructura.
Bellocchio puso en perspectiva ese costo: “Es un modelo menos eficiente. Obliga a extender redes de transporte, servicios y equipamientos hacia zonas cada vez más alejadas del núcleo productivo de la ciudad”, explicó. “Bajo el enfoque de ciudad de 15 minutos, la densidad no es un problema sino una herramienta”, sostuvo.
La tercera es la tipología. “Buenos Aires no está limitada por falta de metros cuadrados. Está limitada por cómo, dónde y para quién se construyen esos metros”, dijo Bryn. Concluyó: “Si la mayor parte del desarrollo apunta a unidades chicas como inversión, la ciudad puede crecer en edificios, pero no necesariamente en habitantes”.
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