REIT: una nueva herramienta para invertir en bienes raíces

• Real EstateSe trata de una inversión inmobiliaria que ya funciona en varios países pero que aún no llegó a la Argentina. Es similar al Fondo Común de Inversión, pero opera en Bolsa. El Gobierno ya lo tiene en agenda. Creen que podría llegar en 2018.

El mercado inmobiliario comienza a experimentar los primeros signos de mejoría. La cantidad de escrituras subió, sólo en la Ciudad de Buenos Aires, un 20% en comparación con abril del año pasado. Además, según datos del Colegio de Escribanos porteño, el número de operaciones realizadas con créditos hipotecarios aumentaron un 120% en 12 meses. Ante un nuevo escenario favorable comienzan a surgir herramientas financieras avocadas al mercado de real estate. Los REIT suenan con fuerza y prometen llegar pronto a operar en la Bolsa local.

¿De qué se trata? La traducción de REIT es Real Estate Investment Trusts y se desarrollan con fuerza en el mercado de Estados Unidos. En simples palabras es un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública. De esa manera, los REIT ofrecen acciones en Bolsa a un precio determinado, al igual que cualquier empresa que cotiza en la plaza bursátil. Cuando estos fideicomisos se capitalizan, los fondos se destinan a la adquisición de propiedades, que posteriormente son objeto de operaciones de leasing en el mercado inmobiliario.

Como invertir en ladrillos es considerada una de las formas de ahorro más seguro, este instrumento financiero tiene la misma característica. Se trata de activos confiables porque aunque no se produzcan grandes ganancias con las operaciones de venta de inmuebles, siempre se contará con una renta fija proveniente de las actividades de leasing. En esa línea, la ganancia de los participantes del fideicomiso será proporcional al capital invertido para la compra de acciones al momento de capitalizar el REIT.

Éxito en Estados Unidos

Los REIT empezaron a incrementar su volumen de negocios en los años ochenta, cuando otras ventajas impositivas que existían en Estados Unidos para inversiones inmobiliarias fueron eliminadas. Actualmente en EE.UU. hay más de 200 REIT en el mercado. En términos de capitalización, representan casi mil billones de dólares en equity, que surgen de un proceso de fenomenal crecimiento que se aceleró puntualmente a partir de 1992 y que parece no tener techo.

Según el especialista en real estate Damián Tabakman se caracterizan por tener "una gran liquidez a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias". Lo que genera que, el inversor puede comprar y vender estos activos con gran simplicidad y a bajo costo en el mercado de capitales."En general cotizan en el New York Stock Exchange y en el American Stock Exchange, así como también en el NASDAQ. Como la demanda es sostenida, hoy en día la liquidez está asegurada", concluyó el especialista.

"Invierten en edificios en renta existentes (no en pozo). Oficinas, centros comerciales, centros logísticos, viviendas en renta, por ejemplo. Distribuyen casi la totalidad de la renta entre sus inversores. Además cotizan en Bolsa y no pagan impuestos sino que los impuestos quedan en cabeza de los inversores", agregó Tabakman.

En el mercado local

El formato es muy exitoso y está siendo adoptado por muchos países para incentivar el desarrollo del mercado inmobiliario y el ahorro en bienes raíces. En la Argentina, desde que entró en vigencia la Ley 24.441, existe la figura del Fideicomiso Financiero que se utiliza para contados proyectos inmobiliarios. "Si bien los fondos comunes que surgieron del blanqueo de capitales tienen algún parecido con los REIT, no se trata de lo mismo, por lo que en el país los REIT propiamente dichos no existen", explicó Tabakman.

¿Qué debería suceder para que aparezcan en la Argentina? La respuesta es muy sencilla: debería cambiar la legislación. "En otros países son un boom e incluso sirvieron para salir de la crisis inmobiliaria española. Es muy bueno para captar inversores globales en este tipo de fondos. Que los hay y muchos, sobre todo de EE.UU. Y es por eso que el Gobierno tiene el tema seriamente en agenda", adelantó Tabakman.

Si bien los inversores locales pueden acceder a estos fideicomisos por medio de dólares, lo ideal es que las condiciones estén dadas para hacerlo en pesos. El marco regulatorio para habilitar esta alternativa existe desde hace algún tiempo. Sin embargo, según los economistas consultados requiere de ajustes para dar paso a su disposición y garantizar que sea tan efectiva como lo es en otros países del mundo.

De miras a lo que está experimentando el país, la mejora del sector inmobiliario y su apertura en el mundo, los REIT se presentan como alternativas capaces de sumar transparencia a la dinámica local. Si bien existen en el mercado herramientas muy similares, como los fondos comunes de inversión, los más optimistas esperan que estén disponibles en Bolsa en 2018.

"Conozco sólo un caso en donde se intentó llevar a cabo la figura del REIT con la venta de propiedades de un banco importante, pero no es algo que funcione en el mercado local", explicó Marcelo Plana director de OJF. Lo cierto es que para que llegue al país "el mercado inmobiliario debería mostrar cierta estabilidad", según Plana porque para muchos se trata de un mercado aún en pañales para una herramienta tan sofisticada.