La problemática del acceso a la vivienda es uno de losprincipales dilemas que acarrea hoy nuestro mercado. En la composición de laaccesibilidad a la vivienda está uno de los grandes responsables de laformación de la demanda.
Pero para que exista demanda de inmueble de viviendaes condición necesaria, aunque no suficiente, la presencia de «los disparadoresprimarios». De hecho, para que la demanda se cristalice en operaciones demercado, es decir, en demanda efectiva, es imprescindible contar con lapresencia de los «disparadores secundarios».
• Ingresos
Entre los más importantes figuran, por caso, el poderadquisitivo del consumidor, comprendido por los ingresos del grupo familiar,entre otras cuestiones, porque éste estará definiendo las posibilidades, o no,de acceso a la vivienda. En este aspecto es donde cobra particular relevanciala problemática de accesibilidad.
Considero que el crédito hipotecario es unaherramienta formidable para el crecimiento del mercado, la movilización de lademanda y la multiplicación de los factores que conforman los 3 pilares delmercado inmobiliario: construcción, desarrollo inmobiliario y serviciosinmobiliarios.
En definitiva, la demanda tiene en el créditohipotecario a uno de sus principales «detonadores».
Entre tanto, las intenciones de compra de un inmueblebajo la modalidad de acceso a través del crédito hipotecario hoy están en elorden de 70 por ciento, dependiendo de la localización en el interior del paísy la segmentación socioeconómica del consumidor. Es una cifra particularmentealta; sin embargo, no tiene su correlato con la concreción efectiva de laintención debido a los requisitos de calificación para el acceso, que dejanfuera del circuito hipotecario a un número interesante de clientes potenciales.
• Rigidez
Las disposiciones vinculadas con la estandarización delos créditos hipotecarios con destino a la vivienda son muy buenas en orden ala existencia de un mercado hipotecario más ordenado. Sin embargo, hanestablecido alguna rigidez que colisiona con la realidad del mercado laboral,donde 42% de la población económicamente activa del país se encuentra en elmercado informal y, por tanto, fuera de la bancarización hipotecaria.
Esta situación, junto al temor de los jefes de familiade contraer una deuda de largo plazo por la inestabilidad laboral que golpea ano pocos decisores, está generando innumerables restricciones en el acceso a lavivienda y, por lo tanto, imprimiendo una menor velocidad en el comportamientode la demanda.
Para que las condiciones de acceso no se transformenen un enfrentamiento estéril y constante, es necesario avanzar en laconsolidación de un mercado hipotecario de mediano plazo. Considerando que elplazo más asequible para un grupo familiar es un período de 15 años, esimprescindible que se realicen bien los deberes, tanto en el sector privado definanciamiento como en el ámbito público, ya que algunas disposiciones, enespecial aquellas vinculadas con el financiamiento hipotecario, ofrecen almercado algunas rigideces.
(*) Especialista en derecho inmobiliario.