El mercado de oficinas se vio seriamente afectado por la recesión económica en el último año con bajas de los valores de los alquileres de entre 25% y 30%, un incremento del índice de vacancia (que mide oferta y demanda) de 14% frente a su valor histórico de 7 a 8% y una reducción del número de las operaciones.
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En este contexto los rubros más afectados fueron las empresas automotrices, alimentarias y telecomunicaciones. Las de servicios no sufrieron grandes modificaciones y las únicas que están creciendo como consecuencia de la situación política internacional son las petroquímicas y los laboratorios que se fusionaron. «Los activos inmobiliarios de una empresa, representan el segundo mayor costo en los gastos operacionales, por lo que se utiliza como variable de ajuste a la hora de recortar gastos, evitando así impactar sobre las cargas salariales», señaló Domingo Speranza, CEO de Cushman & Wakefield Semco. Añadió que «la baja en los valores de los alquileres entre 25% y 30%, ha hecho que los contratos firmados en meses anteriores queden con valores por encima de los del mercado actual, por lo que los propietarios deben buscar soluciones inteligentes y generar posibilidades de negociación para retener a los inquilinos». La empresa norteamericana Cushman & Wakefield Semco, ha comercializado 30 millones de metros cuadrados de oficinas e inmuebles comerciales desde su fundación en 1917 a través de sus 142 oficinas en 44 países. Opera en la Argentina desde mediados de 2000.
La urgencia por reducir costos, en algunos casos, induce a tomar la decisión de la mudanza a zonas con valores de alquiler menores, o bien la concentración de la estructura en los centros de producción (fábricas). Comentó Speranza que «la experiencia demuestra que si no se ha realizado un correcto análisis del funcionamiento de la empresa, y de las ventajas y desventajas acerca de la localización, puede suceder que se realicen marchas y contramarchas sobre la ubicación de las oficinas». Algunas empresas que han trasladado sus áreas administrativas, atención al público y cobranzas a la fábrica perdieron gran parte de su clientela, sólo por estar en los suburbios, y actualmente están considerando nuevamente la posibilidad de abrir una sede para tales fines, en el centro de la ciudad. «Muchas de estas mudanzas se podrían haber evitado si hubiera mediado una buena renegociación del contrato», enfatizó Speranza.
Las mudanzas son siempre decisiones complicadas que debe enfrentar un directivo de empresa, sumado a los costos adicionales que se deben asumir, además del valor del alquiler mismo. Distintas problemáticas y costos pueden surgir de ellas, tales como penalidades por rescisión de contratos, el costo de la mudanza, el costo de realización y seguimiento de la obra, la instalación y el funcionamiento de la empresa en la nueva sede.
• Oportunidades
«Los momentos de crisis, implican oportunidades para utilizar el marketing, la planificación estratégica y fundamentalmente el ingenio, por lo que en muchos de los edificios a estrenar, los alquileres se ofrecen con el costo de la obra de instalación de la empresa a cambio de que el locatario garantice su estadía por un período de dos años, haciendo entrega de las oficinas 'llave en mano'.
«En otros casos el alquiler incluye el pago de las expensas, impuestos y limpieza, opciones que están surgiendo en los últimos meses en el mercado», argumentó Speranza.
